Согласование полученных результатов. Согласование результатов оценки

Завершающим этапом оценки является согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель такого согласования - получение окончательной итоговой величины стоимости.

Три подхода к оценке независимы друг от друга, хотя каждый из них основывается на одних и тех же экономических принципах. На идеальном (открытом и конкурентном) рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно проинформированы, производители могут быть неэффективны. По этим и другим причинам подходы могут давать различные показатели стоимости, которые оценщик сопоставляет между собой, проводя процедуру согласования.

Как указано в Федеральных стандартах оценки (ФСО №1), выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы.

Самым предпочтительным вариантом проведения процедуры согласования полученных результатов с целью получения итогового значения стоимости считается взвешенное усреднение. Оценщик взвешивает, в какой степени тот или иной подход соответствует цели оценки рассматриваемого объекта, подкреплены ли проведенные расчеты данными рынка, не противоречат ли они им, и при окончательном заключении в большей степени полагается на тот показатель стоимости, который получен на основе наиболее идеального со всех точек зрения подхода.

Иными словами, для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

Для определения удельного веса для каждого результата применения каждого подхода необходимо проведение количественного и качественного анализа, учитывающего следующие факторы:

· Цель оценки и предположительное использование ее результатов.

· Определяемый вид стоимости.

· Вид прав собственности.

· Количество и качество данных, использованных в расчетах.

· Уровень контроля рассматриваемой доли собственности.

· Уровень ликвидности оцениваемой недвижимости.

Оценщик определяет относительную значимость, применимость и обоснованность каждого показателя стоимости на основе таких критериев, как адекватность, качество информации, точность оценки и количество доказательств.

Согласование результатов оценки - это определение окончательной стоимости объекта оценки путем математического взвешивания результатов оценки, при котором каждому результату оценки стоимости объекта присваивается определенная весовая доля. Целью согласования результатов используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выбор единой стоимостной оценки.

Метод «согласования по критериям». Для определения весовых коэффициентов различных подходов данным методом используется четыре объективных критерия, выбранные на усмотрение оценщика, которыми описываются отдельные преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей оценки конкретного объекта.

Расчет «весов» использованных методов проводится в несколько этапов:

1. Строится матрица факторов, в которой каждому подходу присваивается четыре вида баллов в соответствии с четырьмя критериями (критериев больше, следовательно, и баллов больше);

2. Определяется сумма баллов каждого подхода, затем - использованных подходов;

3. По отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов определяется расчетный вес подхода, процентах;

4. Расчетные веса подходов округляются с точностью до десятых

текст статьи.

1. Введение

20 мая 2015 года Приказами Минэкономразвития России были утверждены новые редакции трех базисных федеральных стандартов оценки - ФСО №1-3. НП «СРОО «Экспертный совет» подробно освещало процесс разработки указанных документов, обращая внимание профессионального оценочного сообщества на их проблемные положения .

К сожалению, по причине низкой активности сообщества устранить все проблемные положения не удалось. Настоящая статья посвящена анализу неприметного, на первый взгляд, пункта 25 ФСО №1 , своеобразного «пасхального яйца» новой серии федеральных стандартов оценки. Дословно он звучит следующим образом:

«В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии)».

Обратим внимание, что данное положение появилось «из ниоткуда», уже после окончания работы Рабочей группы при Минэкономразвития России, в которой разрабатывалась новая редакция ФСО №1.

Реконструируем смысл указанного пункта стандарта:

1. В отчете об оценке должен быть отображен некий анализ и причина расхождения результатов, полученных как по различным подходам, так и методам оценки.
2. Это нужно делать только при существенном расхождении указанных результатов - из отчета об оценке должно быть понятно, существенно ли отличаются результаты или нет.
3. Критерий существенности расхождения результатов привязан к «границам диапазона стоимости », полученной при применении другого подхода (методов).
4. Следовательно, в отчете об оценке должны быть указаны границы данных диапазонов , поскольку без этого не будет понятно, существенно расхождение или нет (естественно, это справедливо для ситуации, когда в отчете об оценке применено более одного подхода к оценке).

Учитывая введенное п. 30 ФСО №7 требование приведения суждения о возможных границах интервала, в котором может находиться итоговая величина стоимости объекта оценки, получается трехуровневая конструкция: диапазоны (методов) → диапазоны (подходов) → интервал (итоговой величины стоимости объекта оценки).

В этой связи у практикующего Оценщика должны возникнуть следующие вопросы:

• Что такое «диапазон»? Чем «диапазон» из ФСО №1 отличается от «интервала» из ФСО №7?
• В чем содержательная часть указания диапазонов в подходах (методах)?
• Как определить и как указать в отчете об оценке диапазон стоимости по подходам (методам)?

Рассмотрим все эти вопросы на примере подходов оценки, при этом все результаты анализа могут быть использованы также для методов оценки.

2. Что такое «диапазон»

В табл. 1 приведены наиболее распространенные определения термина «диапазон».

Таблица 1.

Распространенные определения термина «диапазон»

Можно сделать вывод, что термины «диапазон» и «интервал» в целом являются синонимами, в частности это подтверждается . При этом сфера их использования несколько отличается:

• «интервал» - чаще используется применительно к математическим задачам;
• «диапазон» - к описанию волновых колебаний (голос, музыка, радиочастоты), а также чаще используется в переносном значении в повседневной речи.

3. В чем содержательная часть указания диапазонов в подходах?

В некоторых отчетах об оценке результаты расчета стоимости, полученные по различным подходам и/или методам оценки, значительно отличаются.

Причиной появления подобного отличия в большинстве случаев являются ошибки в отчете об оценке, реже объективные основания в виде невозможности учета какого-либо ценообразующего фактора или высокой степени неопределенности исходных данных. Поэтому значительные расхождения результатов в первую очередь сигнализируют о необходимости внимательного анализа и проверки проведенных расчетов. Вопросы выявления ошибок (инструментов искажения стоимости) подробно рассмотрены в .

В этой связи возникают следующие вопросы:

• Можно ли согласовывать объективно полученные существенно различающиеся результаты расчетов?
• Что считать существенным различием?

Ответ на данный вопрос может быть получен только на основе качественного анализа конкретной ситуации (качества исходных данных, использованной методологии, особенностей объекта оценки и рынка).

В условиях, когда законодательно невозможно установить границы подобного разброса , бороться с подобным инструментом искажения стоимости было достаточно проблематично.

В п. 25 новой редакции ФСО № 1 закреплен один из возможных критериев существенности отличия - он привязан к границам интервалов, - а также установлено требование по анализу причин существенного отличия результатов.

Целесообразность требования от Оценщика указывать такое количество диапазонов и интервалов достаточно спорна. Доводя данный тренд до абсурда, можно спрогнозировать, что в будущем в отчете об оценке будет необходимо указывать и обосновывать диапазоны для каждого из ценообразующих параметров. В этой части авторы считают, что правильным было бы ограничиться только указанием интервалов для итогового результата стоимости, а оценку существенности расхождений проводить на основе качественного анализа вышеуказанных критериев. Вместе с тем, учитывая, что данный пункт уже появился в ФСО, необходимы простые практические рекомендации по его реализации.

4. Как определить диапазон стоимости по подходу?

Экономическая и математическая сущность диапазона стоимости, полученной при применении разных подходов (методов), идентична сущности интервала, в котором может находиться итоговая величина стоимости объекта оценки. Поясним данный тезис.

Во-первых, возможна ситуация, когда стоимость объекта оценки определена по единственному методу в рамках одного подхода к оценке. Очевидно, что в этом случае «диапазон» совпадет с «интервалом».

Во-вторых, в были подробно описаны причины разброса цен (рыночный и объектный аспекты, погрешность расчетов), которые едины для всех вариантов поведения рыночного субъекта, чье поведение моделируется при определении стоимости. Например:

• при оценке здания рыночная волатильность, связанная с недостаточной информированностью продавца, будет проявляться во всех подходах к оценке: затратный - цены на строительные материалы и работы, прибыль предпринимателя; сравнительный - цены объектов-аналогов, величины корректировок; доходный - ставки арендной платы за объекты-аналоги, прогнозы, величина рисков;
• причины накопления погрешности расчетов не имеют специфики в зависимости от конкретной модели расчета (подхода к оценке).

Таким образом, применительно к границам диапазона стоимости, полученной при использовании подхода (метода) оценки, справедливы все положения, изложенные в отношения интервала, в котором может находиться итоговая величина стоимости объекта оценки. Это значит, что может быть использована модифицированная 3D-матрица интервалов (диапазонов) стоимости, пример которой применительно к оценке недвижимости был предложен в на основе анализа значительного массива отчетов об оценке, выполненных в 2002 - 2015 годах, рис. 1.

Рис. 1. Модифицированная 3 D -матрица интервалов (диапазонов) стоимости, %

Характеристика развитости рынка:

• низкая - депрессивные регионы; объекты на значительном удалении от региональных центров;
• средняя - региональные центры;
• высокая - города-миллионники, крупные городские агломерации.

Характеристика оборачиваемости объектов:

• низкая - крупные объекты коммерческой недвижимости, объекты с уникальными характеристиками;
• средняя - коммерческая недвижимость среднего масштаба;
• высокая - стандартные квартиры и коммерческие объекты малого масштаба.

Качество модели является интегральным показателем, зависящим от следующих основных аспектов:

• качества исходной информации по параметрам расчета - информация может быть фактической (например, площадь объекта по данным документов технического учета), оценочной (например, среднее значение операционных расходов по аналитическим данным для объектов подобного класса) и прогнозной.

Напомним, что отчеты об оценке могут соответствовать требованиям законодательства об оценочной деятельности и основываться на информации различного качества (детализации), естественно, с учетом основополагающего принципа существенности . Например, в одном отчете об оценке - в доходном подходе величина операционных расходов типичного офисного помещения определена как середина соответствующего рыночного диапазона (40 - 60 ед. → 50 ед.). В другом отчете об оценке - на основе детальной информации о параметрах эксплуатации объекта оценки текущим собственником Оценщик обоснованно уточняет величину операционных расходов внутри рыночного диапазона на отметке 55 ед. (величина обусловлена, например, повышенными потерями тепла в связи с особенностями заполнения оконных проемов, что может быть отслежено по счетчикам системы отопления).

• количества параметров в расчетной модели - табл. 2;
• характера взаимного влияния параметров расчета в расчетной модели (аддитивное, мультипликативное влияние и пр.).

Величина данного показателя определяется Оценщиком экспертно на основе анализа указанных качественных показателей. Проведенный анализ показывает, что в большинстве случаев значение показателя «качество модели» лежит в диапазоне 0,8 - 1,2.

Таблица 2.

Примеры расчетных параметров

Итоговый диапазон определяется по следующим формулам:

Итоговый алгоритм определения границ диапазонов:

• Шаг 1. Определение диапазона стоимости, зависящего от развитости рынка и оборачиваемости объекта оценки (рис. 1).
• Шаг 2. Определение показателя качества модели (рис. 1).
• Шаг 3. Определение диапазона по формуле (1).
• Шаг 4. Определение границ диапазона по формуле (2).
• Шаг 5. Анализ и установление причин расхождения (при необходимости).

Предложенный в настоящих рекомендациях алгоритм может быть также использован для обоснования весовых коэффициентов при согласовании результатов оценки, полученных отдельными подходами. Весовые коэффициенты могут быть определены на основе показателей качества модели (обратные величины):

Отметим, что предложенная модель в общем виде может быть использована не только для определения границ диапазонов при оценке недвижимости, но и при оценке других видов объектов оценки. Для этих целей при необходимости следует адаптировать предложенную шкалу к особенностям рынка конкретного типа объектов оценки или предложить свою шкалу, основанную на соответствующих статистических данных. При этом адаптация шкалы должна основываться на анализе следующих аспектов:

• уникальности объекта и наличия на рынке «товаров-заменителей»;
• характеристик составных частей объекта оценки (например, при оценке пакетов акций и долей участия - характеристик основных активов и обязательств);
• динамики развития целевых сегментов рынка (отраслей).

5. Преобразование диапазонов подходов в интервал итоговой стоимости

Стоимость, полученная по отдельным подходам к оценке, может находиться в границах либо вне границ диапазонов стоимости, полученной по другим подходам к оценке.

5.1. При попадании стоимостей, полученных по отдельным подходам к оценке, в границы диапазонов стоимостей, полученных по другим подходам к оценке, границы интервала, в котором может находиться итоговая величина стоимости объекта оценки (п. 30 ФСО №7), могут быть определены следующим образом:

• Вариант 1 - как крайние границы диапазонов стоимости подходов (в этом случае интервал будет шире и вероятность попадания стоимости в полученный интервал выше);
• Вариант 2 - на основе средней величины диапазонов подходов. Итоговый интервал стоимости получается по следующей формуле:

5.2. Причины непопадания стоимостей, полученных по отдельным подходам к оценке, в границы диапазонов стоимостей, полученных по другим подходам к оценке, могут быть следующие:

• при реализации подходов к оценке допущены ошибки технического или методического характера;
• допущена ошибка при определении границ диапазонов;
• имеющаяся информация не позволяет учесть один или несколько ценообразующих параметров в рамках конкретного подхода к оценке (метода оценки) или такой учет нецелесообразен, поскольку приводит к вырождению подхода к оценке или характеризуется высокой погрешностью.

Третий вариант требует дополнительного комментария.

Возможна ситуация, когда расхождение стоимостей (непопадание в границы диапазонов стоимости, полученной по другим подходам) может иметь объективный характер и возможно согласование таких стоимостей для определения итоговой величины рыночной стоимости после соответствующего анализа с установлением причин расхождений (согласно п. 25 ФСО №1). В таких ситуациях целесообразно обращать внимание не только на попадание полученных промежуточных результатов в диапазоны стоимости, полученных по другим подходам, но и также на пересечение, либо непересечение самих диапазонов . Случаи непопадания стоимости подхода в диапазон других подходов целесообразно делить на случаи, когда диапазоны стоимостей, полученных отдельными подходами:

• пересекаются;
• не пересекаются.

В первом случае, несмотря на существенность расхождения промежуточных результатов, они могут быть согласованы после соответствующего анализа.

Возможна ситуация, когда расхождения являются критичными для согласования промежуточных результатов. Например, объектом оценки является узкоспециализированный имущественный комплекс (совокупность объектов недвижимости) химического предприятия, который характеризуется наличием значительного экономического устаревания, обусловленного низкой загрузкой предприятий подобной специализации (устаревшие технологии, экономический кризис и пр.), а также экономической нецелесообразностью его перепрофилирования. Например, в отчете об оценке применены два подхода к оценке - затратный и доходный. Доступная информация позволяет определить величину экономического устаревания только на основе методов доходного подхода (разница в стоимости при «нормальном» и существующем уровне загрузки) - рис. 2. Использование результатов доходного подхода для определения величины экономического устаревания в затратном подходе приведет к вырождению подходов - их результаты совпадут.

Рис. 2. Диапазоны стоимости не пересекаются

В подобной ситуации Оценщику целесообразно:

• при анализе причин расхождения диапазонов результатов, полученных по различным подходам к оценке, указать, что в затратном подходе к оценке не было учтено существенное по величине экономическое устаревание;
• в итоговом согласовании отказаться от учета результатов, полученных на основе затратного подхода к оценке.

6. Пример обоснования границ диапазонов

Объектом оценки является типовое офисное здание, расположенное в региональном центре. Реализованы три подхода к оценке, в рамках которых использовано по одному методу. Получены следующие результаты: 3,2 млн.руб. (затратный), 3,3 млн.руб. (сравнительный), 3,6 млн.руб. (доходный).

По рис. 1. определен диапазон стоимости по двум критериям (развитость рынка и оборачиваемость объектов) - он составил ± 10%.

Анализ показателя качества модели приведен в табл. 3.

Таблица 3.

Анализ качества модели

Итоговый анализ диапазонов, определение итоговой величины рыночной стоимости и ее интервала могут быть представлены в виде, показанном в табл. 4 и на рис. 3.

Таблица 4.

Анализ диапазонов стоимости

Рис. 3. Графическое представление диапазонов стоимости

Таблица 5.

Итоговое согласование результатов оценки

В конце статьи напомним офорт Франсиско Гойи «Сон разума рождает чудовищ». Неучастие большинства представителей профессионального оценочного сообщества в разработке документов профессионального уровня, их дистанцирование от принятия важных для отрасли решений, молчаливое согласие на передачу соответствующих полномочий другим и дальше будет приводить к необходимости «ритуальных плясок», аналогичных рассмотренным. Высказывайте мнение об относящихся к Вам документах еще на этапе их подготовки, например, на сайте regulation.gov.ru.

Москва, июнь 2015 года

Список источников

1. Готовится первое заседание Совета по оценочной деятельности - [Электронный ресурс] // сайт: сайт НП «СРОО «Экспертный совет»..
2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. №297.
3. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611.
4. Ильин М.О., Лебединский В.И. Практические рекомендации по определению возможных границ интервала итоговой стоимости - [Электронный ресурс] // сайт: сайт НП «СРОО «Экспертный совет»..pdf.
5. Словарь синонимов русского языка. Практический справочник. — М.: Русский язык. З.Е. Александрова. 2011.
6. Ильин М.О. Использование понятия «существенность» для характеристики качественных параметров общественно-экономических систем при экспертизе отчетов об оценке // ВЕСТНИК Российского экономического университета имени Г.В. Плеханова, №5(47) 2012. - М: ФГБОУ ВПО «РЭУ им. Г.В. Плеханова, 2012 (http://maxosite.ru/resources/ilin_materiality.pdf).
7. Каминский А.В., Ильин М.О., Лебединский В.И. и др. Экспертиза отчетов об оценке: Учебник - М.: Книжная Линия, 2014.

Развиваемые компетенции:

знать

• в чем состоит процедура согласования результатов оценки технических объектов, полученных применением методов различных подходов (в частности, затратного и сравнительного);
• какова система критериев для выбора весовых коэффициентов;

уметь

• обосновывать выбираемые для взвешивания коэффициенты, достаточность используемого массива данных для проведения оценки;
• выявлять и анализировать противоречия в аналитических выводах, на которых базируются оценочные решения;

владеть

• методами экспертных оценок;
• методом анализа иерархий для проведения процедуры согласования результатов оценки.

Процедура согласования как заключительный этап отчета об оценке

Завершающий этап оценки – согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель такого согласования – получение окончательной итоговой величины стоимости. Итоговая стоимость оцениваемой машины представляет экспертное, беспристрастное и обоснованное суждение квалифицированного, профессионального оценщика о том или ином виде оценочной стоимости объекта оценки, зафиксированном в задании на оценку. В соответствии с требованиями ФСО к отчету величина оцененной стоимости дается в виде единой рублевой суммы, представляющей точечную величину оценки.

Согласование – анализ альтернативных заключений, полученных применением трех различных подходов к оценке, с целью определения единственного (согласованного) значения оцениваемой стоимости.

Оценщик не должен проводить простое усреднение трех показателей стоимости. Окончательная оценочная стоимость никогда не признается результатом усреднения, т.е. не может быть получена суммированием всех оценочных стоимостей, а затем делением этой суммы на количество использованных подходов. Усреднение результатов различных методов не гарантирует правильного заключения об оценке, так как в данном случае предполагается, что при выполнении оценки каждый подход дал одинаково надежный результат, что на практике встречается крайне редко.

На идеальном (открытом и конкурентном) рынке все три классических подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно проинформированы, а производители – неэффективны. По этим и другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости, которые оценщик сопоставляет между собой, проводя процедуру согласования.

Оценщик должен учитывать, что заказчик, как правило, требует объяснить причины расхождения результатов и обосновать процесс согласования. Профессиональные оценщики США считают приемлемым разброс значений стоимости, полученных применением различных подходов, 10%. Если при согласовании какой-либо из показателей стоимости существенно отличается от других, то оценщик обязательно должен выяснить почему. Если причина не в математических или иных ошибках, которые можно исправить, то в отчете об оценке необходимо указать, что привело к такому расхождению и, возможно, при согласовании в меньшей степени полагаться на результат, полученный на основе этого подхода.

Самым предпочтительным вариантом проведения процедуры согласования полученных результатов с целью получения итогового значения стоимости считается взвешенное усреднение. Оценщик взвешивает, в какой степени тот или иной подход соответствует цели оценки рассматриваемого объекта, подкреплены ли проведенные расчеты данными рынка, не противоречат ли они им. При окончательном заключении он в большей степени полагается на тот показатель стоимости, который получен на основе наиболее адекватного поставленной задаче подхода. Решение же вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как результат того или иного подхода взвешивать по отношению к результатам других подходов, – ключевое на заключительном этапе оценки.

Оценщик должен доказать, что использованный массив данных достаточен для проведения оценки с точки зрения всех участников рынка.

Расчету итоговой величины стоимости должен предшествовать всесторонний контроль процедуры оценки. Оценщику необходимо убедиться, что использованные информация, аналитические методы, допущения и логика обоснования позволили получить адекватные и сопоставимые результаты стоимости машины (оборудования, транспортного средства). Приемы анализа должны соответствовать цели оценки, определяемом)" виду стоимости, методу и этапу расчета стоимости.

Оценщик обязан выявить и проанализировать противоречия в аналитических выводах, на которых базируются оценочные решения и расчеты в различных подходах к оценке, в целях устранения несоответствий. Для определения удельного веса (в процентах или долях единицы) для каждого результата применения любого подхода требуется количественный и качественный анализ, учитывающий следующие факторы:

• цель оценки и предполагаемое использование ее результатов:
• вид (стандарт) стоимости (например, обоснованная рыночная стоимость или инвестиционная стоимость);
• характер оцениваемой доли собственности;
• количество и качество данных, подкрепляющих данный подход;
• уровень контроля рассматриваемой доли собственности;
• уровень ее ликвидности.

Учет всех факторов позволяет провести взвешивание и в конечном счете вывести итоговое заключение.

Оценка объекта недвижимости - это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости, либо процесс определения стоимости.

Согласование результатов оценки проводится 3 различными подходами: сравнительный, затратный, доходный.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Преимуществами сравнительного подхода являются:

наиболее простой подход;

статистически обоснованный;

предлагает методы корректировки;

обеспечивает данные для других подходов в оценке.

Недостатками сравнительного подхода являются:

требует активного рынка;

сравнительные данные не всегда имеются;

требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;

основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Преимущества затратного подхода:

При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

обоснование необходимости обновления действующего объекта;

оценка зданий специального назначения;

при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

анализ эффективности использования земли;

решение задач страхования объекта;

решение задач налогообложения;

при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т. к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

Отдельная оценка земельного участка от строений.

Проблематичность оценки земельных участков в России.

Доходный подход оценки недвижимости отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов.

Основное преимущество, которое имеет доходный подход оценки недвижимости по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, Т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход оценки тесно связан с рыночным и затратным методами.

Средневзвешенное значение стоимости объекта недвижимости (V) принимается в качестве его рыночной стоимости.

Коэффициенты значимости оценок стоимости объекта недвижимости, полученные затратным, сравнительным и доходным подходом соответственно;- общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости по затратному подходу, тыс. руб.;- общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости по сравнительному подходу, тыс. руб.;- общая стоимость объекта недвижимости по доходному подходу, тыс. руб.

В отношении этих коэффициентов должно выполняться равенство:

Таким образом средневзвешенное значение стоимости объекта недвижимости (V) составляет:

V = (203232,4 * 0,2) + (61149,06 * 0,3) + (103654,05 * 0,5) = 79892,21, тыс. руб.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Предложение на рынке услуг
предложение рынок Жилищный вопрос, пожалуй, был и остается актуальным во все времена, однако, в отличие от обыкновенного жилищного вопроса, вопрос о временном пристанище в чужом городе несколько п...

Открытое акционерное общество Дом
Бизнес-план - это документ, содержащий основные аспекты будущего коммерческого начинания. В нем анализируются проблемы, с которыми предприниматель может встретиться, а также определяются способы...

Экономический расчет работ по гидравлическому разрыву пласта
Гидравлический разрыв пласта является наиболее распространенным методом воздействия на призабойную зону. Сущность этого процесса заключается в нагнетании в проницаемый пласт жидкости при давлен...

Анализ полученных расчетов и итоговое заключение

Информация о сделках купли-продажи

Аналоги А и С не могут быть использованы для расчета, так как у первого величина чистого операционного дохода несопоставима с этим показателем у оцениваемого объекта, а у второго доход указан за прошлый год.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта будет равна:

Ц об = 50 000 руб. : 0,08 = 625 000 руб.

Заключительным этапом сравнительного подхода к оценке недвижимости является сведение откорректированных значений цен объектов-аналогов, полученных в ходе их анализа, в единое значение или диапазон значений стоимости.

Согласование (обобщение) показателей стоимости является достаточно важным этапом сравнительного подхода. В процессе этого этапа оценщик анализирует полученные показатели и сводит их к диапазону значений или одной величине. На этом этапе рассматриваются и тщательно взвешиваются достоинства и недостатки каждого показателя стоимости, надежности рыночных данных, а также используемых методов анализа. В отчете об оценке должна быть четко сформулирована аргументация, лежащая в основе вывода о стоимости объекта оценки.

В ходе согласования необходимо убедиться, что полученный показатель стоимости соотносится с целью оценки и показателями стоимости, полученными с помощью других подходов к оценке.

Для сведения нескольких показателей к одной величине служат методы анализа средневзвешенных значений.

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина и будет являться вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

Этот подход часто употребляется и дает хорошие результаты при оценке объектов, по которым есть достоверная информация о ценах совершенных сделок купли-продажи или о ценах предложений таких объектов на продажу.

7.1. Обоснование необходимости проведения
согласования оценки

Международными стандартами оценки рекомендуется применять три подхода к оценке – затратный, сравнительный и доходный. Российские стандарты закрепляют эти подходы как обязательные. Следование международным стандартам и российскому законодательству вызывает необходимость согласования полученных результатов, так как названные подходы применяются к одному и тому же объекту в рамках одной и той же оценочной процедуры.

Целью сведения результатов используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выбор единой стоимостной оценки. Согласование результатов оценки весьма актуальная и очень непростая в решении задача. Прежде всего, проанализируем, как предлагают решать эту задачу западные оценщики .

В монографии Г. С. Харрисона «Оценка недвижимости» приводятся такие рекомендации: «При согласовании результатов оценщик собирает воедино данные и показатели стоимости, полученные на основе трех подходов, и оценивает их с помощью метода причинно-следственного анализа, который и приводит к обоснованному заключению о стоимости, являющейся целью оценки. Оценщик должен четко определить характер и объем заказанных работ и начать взвешивать относительную значимость и приемлемость различных данных и подходов к проблеме». Но автор не раскрывает методологии, механизма и процедур такого взвешивания.

В книге Дж. Фридмана и Н. Ордуэя «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» о проблеме согласования говорится следующее: «Согласование - это процесс принятия решений, а не процесс механического усреднения результатов, полученных
с применением трех подходов. В ходе этого процесса оценщик проверяет приемлемость принципов оценки на различных стадиях выявления задачи, сбора данных и анализа, используя каждый подход к оценке. Оценщик может использовать статистические расчеты для разработки вероятностного распределения». Опять-таки, конкретика согласования практически отсутствует.

В книге «Организация оценки и налогообложения недвижимости» под общей редакцией Дж. К. Эккерта проблема согласования результатов оценки анализируется подробнее и глубже: «Тщательное согласование полученных результатов оценки предусматривает краткий анализ использованной информации, оценку ее качества и объема, установление относительной силы
и слабости каждого из использованных подходов применительно к данному типу недвижимости и к конкретному объекту. При этом вовсе не выводится средняя арифметическая из трех результатов оценки. И не обязательно, что один из полученных результатов будет окончательным. Цель, в большинстве случаев, заключается в расчете приблизительной величины рыночной стоимости, обычно определяемой как самая вероятная цена при продаже, и величина эта может совсем и не быть результатом, полученным по одному из методов оценки… Окончательная величина оценки стоимости будет определяться где-то между ними». Другими словами, допускается, что окончательный результат оценки стоимости может быть выбран по одному из подходов. Однако, учитывая вероятностную природу понятия рыночная стоимость , это скорее исключение, чем правило. Окончательный результат - это все-таки вероятностная величина, которая, как правило, определяется с помощью вероятностного (статистического) взвешивания результатов, полученных тремя подходами.

В книге Ш. П. Пратта «Оценка бизнеса» также указано, что часто бывает полезным привести показатели стоимости, полученные разными подходами, в табличной форме, придать им относительные веса и уже затем вынести заключение с учетом используемого стандарта (базы) оценки.

Аналогичное суждение высказывается в другой книге - «Руководство по оценке бизнеса» (авторы: Дж. Фишмен, Ш. П. Пратт, К Грифитт, К. Уилсон): «Для получения оценки стоимости консультанты (оценщики) часто используют два или более методов. Это приводит к целой последовательности различных потенциальных оценок, и консультанту приходится искать способ, который позволил бы ему в рамках этой последовательности определить наилучшую оценку. Обычно это достигается путем взвешивания относительной важности или приемлемости каждого оценочного метода, приводящего к тому или иному значению искомой оценки».

Однако далеко не просто определить, каким оценочным показателям следует придать больший вес, и как может быть взвешен соответствующий метод в сравнении с другими. Существует два основных подхода, которые могут быть использованы при взвешивании разных оценок, полученных в конкретном исследовании, для выведения общего окончательного показателя искомой оценки: подход, основанный на математическом взвешивании (математический подход), и подход, основанный на субъективном взвешивании (субъективный подход). Консультант-оценщик вправе использовать каждый из этих подходов, но он должен сознавать, что и у того, и у другого есть свои достоинства и недостатки.

Отмечается, что хотя прямое взвешивание результатов и является некоторой упрощенно-примитивной моделью учета влияния ценообразующих факторов на результаты оценки, оно имеет важное преимущество по сравнению с субъективным взвешиванием, заключающееся в том, что при этом подходе облегчается понимание заказчиком или другим пользователем оценки логики мышления оценщика, причем в квантифицированной (количественной) форме. Это преимущество авторы описывают так: «Если оценщик скажет: «Я придаю наибольший вес методу дисконтирования денежного потока», то читатель вправе спросить: «Прекрасно, а какой именно вес вы придаете этому методу?» Подход, основанный на математическом взвешивании, предоставляет эту дополнительную информацию. Существенным недостатком математического взвешивания является то, что, при большом разбросе отдельных результатов оценки, его применение становится проблематичным, а итоговый результат - менее корректным.
В данном случае недостатки одного подхода являются преимуществами второго, и наоборот.

В российской оценочной практике проблеме согласования результатов в последние годы уделяется достаточно серьезное внимание, о чем свидетельствует содержание многочисленных учебных пособий, публикации в периодической печати и выступления на конференциях по вопросам оценки.

В книге С. В. Валдайцева «Оценка бизнеса и инноваций» говорится о необходимости взвешивания с помощью весовых коэффициентов, но эти коэффициенты сугубо экспертные, т. е. получаются посредством субъективных экспертных суждений квалифицированного оценщика. Однако механизм или логика рассуждений, обеспечивающих получение этих коэффициентов,
в пособии не излагаются.

В учебнике «Оценка бизнеса» (под редакцией А. Г. Грязновой и М. А. Федотовой) авторы рекомендуют проводить взвешивание результатов, основываясь на методах математического и субъективного подходов. При математическом взвешивании предлагается определять численные значения удельных весов с учетом некоторых факторов (характера бизнеса, цели оценки, вида стоимости, уровня ликвидности и т. д.), а при субъективном взвешивании во главу угла ставят профессиональный опыт и суждения оценщика. Изложение конкретных процедур такого взвешивания в учебнике отсутствует.

В учебнике «Оценка недвижимости» (под редакцией А. Г. Грязновой и М. А. Федотовой) приводятся примеры согласования результатов оценки на основе метода анализа иерархии, хотя сам метод не описан.

Аналогичный подход к проблеме согласования результатов излагается и в статье Г. Г. Азгальдова «Проблемы согласования оценок и ее возможные решения», в которой, на основе инструментария современной экспертной квалиметрии, вначале квантифицируются отдельные свойства - факторы, влияющие на надежность результатов оценки, полученных различными, например тремя, методами, затем рассчитывается количественное выражение стоимости по каждому оценочному методу, на основании чего определяется обобщенное значение стоимости.

Метод экспертной квалиметрии основан на количественной оценке такого качественного показателя, как надежность отдельных результатов, полученных тремя подходами – доходным, затратным и рыночным. Основанием для определения степени надежности каждого подхода являются:

– достоверность исходной информации, использовавшейся при проведении расчетов каждым методом;

– количество и характер допущений (явных и неявных), используемых оценщиком, которые могут оказаться несоответствующими реальности (например, при прогнозировании будущих доходов или будущих затрат, при определении ставки дисконта методом кумулятивного построения).

Для выведения итоговой величины стоимости на основе трех результатов оценки используются различные способы определения весовых коэффициентов, необходимых для выведения стоимости собственности на основе формулы средневзвешенной величины. Помимо указанного метода математического взвешивания, описанных в монографиях Ш. Пратта, также используются мода, медиана, вероятностный подход и метод анализа иерархий (МАИ).