Оказание услуги за обязанность продажи недвижимости. Сделка от и до: Договор с агентством недвижимости
Обновлено 22.10.2017 19:55
Законодательство РФ не содержит определенных требований к договору на оказание риелторских услуг, поэтому к такому договору применяются общие положения о договоре возмездного оказания услуг (ст. 779 ГК РФ).
Договор на оказание риелторских услуг может включать следующие разделы:
1) преамбулу договора;
2) предмет договора;
3) обязательства сторон;
4) сроки исполнения обязательств;
5) стоимость услуг и порядок расчетов;
6) порядок расторжения договора;
7) ответственность сторон.
1. Преамбула договора
Преамбула договора содержит указание на стороны договора: приобретателя риелторских услуг (Заказчика) и лицо, которое будет оказывать эти услуги (Исполнителя).
2. Предмет договора
Предмет договора - это действия, которые должен будет осуществить риелтор в целях покупки/продажи недвижимости.
Пример. Предмет договора с риелтором при покупке недвижимости
Поиск (подбор) однокомнатной квартиры с целью ее приобретения стоимостью 3 000 000 - 3 500 000 руб. в районе Люблино г. Москвы, площадью 30 - 35 кв. м, в кирпичном доме, не первый и не последний этаж, в доме этажностью не ниже девяти, дом не старше 1980 г., наличие лифта и мусоропровода и т.д.
Пример. Предмет договора с риелтором при продаже недвижимости
Поиск покупателя однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зимняя, д. 6, кв. 12, проведение показов, подготовка необходимых документов к сделке, организация расчетов и представление документов на регистрацию перехода права собственности.
3. Обязательства сторон
В обязанности Исполнителя могут входить:
1) фотографирование объекта недвижимости;
2) распространение информации об объекте недвижимости в средствах массовой информации, сети Интернет;
3) поиск покупателей/продавцов объекта(ов) недвижимости в соответствии с требованиями Заказчика;
5) проведение переговоров;
6) анализ правоустанавливающих документов на объект недвижимости;
7) сбор комплекта документов на приобретаемую/отчуждаемую квартиру;
8) подготовка сделки, организация взаиморасчетов;
9) осуществление действий для государственной регистрации перехода прав собственности на объект недвижимости;
10) информирование Заказчика о ходе исполнения договора.
К обязанностям Заказчика относятся:
1) предоставление документов на объект недвижимости;
3) явка для ознакомления с подобранными вариантами недвижимости;
4) обеспечение явки всех лиц, принимающих участие в сделке, для ее оформления и регистрации;
5) подписание акта оказанных услуг;
6) уплата определенной в соответствии с договором денежной суммы за оказанные услуги;
7) совершение действий, направленных на внесение авансового платежа и заключение основного договора купли-продажи недвижимости.
Примечание. Риелтор должен предоставить клиенту полный пакет документов на приобретаемую/покупаемую недвижимость. Следует помнить, что у ряда документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности, существует ограниченный срок действия: выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним действительна в течение 30 дней, выписка из домовой книги - в течение 30 дней, технический паспорт - в течение пяти лет.
4. Сроки исполнения обязательств
В договоре с риелтором необходимо прописать срок действия договора. Стороны договора вправе предусмотреть возможность продления договора на аналогичный срок при отсутствии возражения сторон, а также установить срок уведомления одной стороны договора другой о возражениях по продлению срока оказания услуг.
5. Стоимость услуг и порядок расчетов
Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, указанные в договоре возмездного оказания услуг (п. 1 ст. 781 ГК РФ).
Оплата услуг риелтора может устанавливаться в процентном выражении к стоимости покупаемого/отчуждаемого объекта недвижимости или в виде твердой суммы.
Договором может быть установлено, что стоимость услуг исполнителя состоит из фиксированной и переменной частей. В таком случае фиксированная часть оплачивается независимо от заключения Заказчиком по итогам оказания услуг сделки купли-продажи недвижимости, а переменная часть оплачивается только при условии заключения сделки купли-продажи.
В договоре на оказание услуг должны обязательно оговариваться стоимость услуг риелтора на всех этапах исполнения договора и момент их оплаты. Важно также предусмотреть возможность Заказчика отказаться от той или иной услуги (например, от сбора документов), если необходимые действия он может произвести самостоятельно.
Примечание. Момент оплаты по договору может быть разным. Как правило, окончательный расчет производится после регистрации сделки в Росреестре, но некоторые агентства берут предоплату за свои услуги на текущие расходы или забирают комиссионное вознаграждение в момент подписания договора купли-продажи объекта недвижимости под гарантийное обязательство.
6. Порядок расторжения договора
Стороны вправе расторгнуть договор по взаимному согласию либо по основаниям, установленным действующим законодательством.
Заказчик вправе в любое время отказаться от исполнения договора при условии оплаты Исполнителю фактически понесенных им расходов (п. 1 ст. 782 ГК РФ). В таком случае договор будет считаться расторгнутым с момента возмещения Заказчиком понесенных Исполнителем расходов.
7. Ответственность сторон
Стороны договора освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение обязательств по договору только при наступлении форс-мажорных обстоятельств (п. 3 ст. 401 ГК РФ). Однако наступление таких обстоятельств само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали (п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).
Исполнитель несет ответственность за сохранность полученных от Заказчика документов. В случае утраты таких документов он обязан восстановить их за свой счет.
Заказчик несет ответственность за нарушение сроков оплаты оказанных услуг. В случае нарушения таких сроков Заказчик обязан выплатить Исполнителю установленную договором неустойку.
Особенности эксклюзивного договора с риелтором
Эксклюзивный договор на покупку/продажу недвижимости подразумевает под собой заключение договора на оказание риелторских услуг только с одним агентством по недвижимости (риелтором).
В стандартный перечень услуг по эксклюзивному договору входят: юридические консультации по сделкам с недвижимостью, реклама объекта недвижимости, поиск покупателя (объекта недвижимости), организация и сопровождение переговоров сторон и подготовка документов к сделке.
Эксклюзивный договор направлен на экономию времени продавца недвижимости и заключение сделки купли-продажи в кратчайшие сроки и по максимально выгодной цене.
Call from mobile
You"ll need Skype CreditFree via Skype
Проведенное исследование в Ростовской области позволяет отметить некоторые аспекты, на которые необходимо обратить внимание потребителей при заключении договоров с агентствами недвижимости:
1. Особое внимание необходимо обратить на предмет заключаемого договора и размер вознаграждения за оказанные услуги, который может быть в денежной форме или в форме иного встречного предоставления.
Условия и порядок оказания конкретной услуги во многом зависит от того, какой именно договор заключает исполнитель с заказчиком (агентский, поручения или оказания услуг), поскольку от этого зависит объем прав и обязанностей сторон в договоре.
Если из названия договора не следует, к какому виду он относится, то необходимо обратить внимание на обязанности исполнителя.
Многие риелторы не конкретизируют в договоре условие о вознаграждении в четко выраженном виде. Однако наличие четко выраженного условия о вознаграждении может решить ряд проблем, которые могут возникнуть в дальнейшем.
Так, в случае если цена будет не согласована, заказчик должен будет оплатить услуги по цене, обычно взимаемой за аналогичные услуги при сравнимых обстоятельствах (п. 3 ст. 424, ст. ст. 783, 709 ГК РФ). Цена, определенная таким образом, может не соответствовать ожиданиям, которые были у сторон при заключении договора. В результате, заказчик будет обязан заплатить за услуги больше, чем рассчитывал.
2. Необходимо обращать внимание, на то, что условия договора заключаемого с исполнителем, могут в значительной степени ущемлять права потребителей.
Так, в ряде представленных на обозрение договорах, риэлтерские агентства не указывают сроки оказания услуг, в связи с чем, во всех вышеуказанных договорах отсутствуют условия об ответственности исполнителя услуг за его нарушение.
Так же, следует обратить внимание на риски, связанные с полнотой исполнения риэлтерскими агентствами услуг и на условия о подсудности споров.
В договоре, в зависимости от особенностей сделки стороны могут предусмотреть условие о порядке возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением договорных обязательств.
3. Как правило, в стоимость оказываемой риэлтерской услуги по поиску объекта недвижимости для купли-продажи или найма, включается стоимость так называемых сопутствующих услуг по совершению сделки (подготовка документов, консультации и т.д.), но исполнители могут прямо не прописывать, что именно они обязаны сделать в интересах заказчика, кроме поиска объекта недвижимости.
Таким образом, Заказчику необходимо обращать особое внимание на предмет заключаемого договора и объем прав и обязанностей исполнителя, т.е., что именно в рамках заключаемого договора обязан совершить исполнитель.
Потребитель должен помнить, что согласно п. 3 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», исполнитель не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные платные работы, услуги. Потребитель вправе отказаться от их оплаты, а если они оплачены, потребовать от исполнителя возврата уплаченных за такие работы (услуги) сумм.
В данной норме речь идет об услугах (работах), которые не являются предметом договора и стоимость которых включена в его цену (например, подготовка договора, если предметом договора является только услуга по поиску объекта недвижимости).
4. Не редко риэлтерские агентств закрепляют в договорах условие о рассмотрении споров по договору в суде по месту нахождения ответчика, что может существенно затруднить и даже сделать невозможным судебный порядок защиты своих интересов клиентом. У потребителя существует право требования изменить данное условие договора на оказание риэлтерских услуг, так как законодательством РФ предусмотрена альтернативная подсудность по выбору истца, следовательно, включение риэлтерскими агентствами в договор положения о подсудности спора только по месту нахождения ответчика может рассматриваться как ущемляющее установленные законом права потребителя.
5. Прямым нарушением прав потребителей услуг является размер штрафных санкций, устанавливаемых риэлтерскими агентствами в договорах. Указанные в договорах размеры неустойки в несколько раз превышают допустимый, Законом «О защите прав потребителей»,
размер неустойки. В данном случае, можно рекомендовать потребителям требовать уменьшения штрафных санкций до допустимого Законом размера.
Так же, является нарушением и требование риэлтерских агентств в установлении ответственности Заказчика в виде штрафных санкций за разглашение «конфиденциальной информации» полученной от исполнителя, третьим лицам, поскольку для признания информации конфиденциальной она должна отвечать ряду признакам предусмотренным Законом «О коммерческой тайне», одним из которых является определения перечня информации, составляющего коммерческую тайну, а так же ограничение доступа к информации, составляющей коммерческую тайну, путем установления порядка обращения с этой информацией и контроля за соблюдением такого порядка, в том числе и доступа третьих лиц.
6. Статьёй 32 Закона «О защите прав потребителей» предусмотрена возможность расторжения потребителем договора на оказание риэлтерских услуг в одностороннем порядке в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
Установление запретов или ограничений в реализации данного права является незаконным и противоречит норме права предусмотренной
7. На момент заключения договора на оказание риэлтерских услуг, необходимо ознакомиться с документами, содержащими сведения об исполнителе услуг (риэлтерского агентства). При этом следует обратить внимание, чтобы информация об оказываемых услугах (перечень услуг, вид услуг, стоимость услуг, обязанности и ответственность сторон) были четко и полно прописаны в договоре.
Следует учесть, что договор на оказание риэлтерских услуг является подвидом договора на возмездное оказание услуг (поручения, агентского договора) и должен соответствовать требованиям Гражданского кодекса РФ, установленным, для данного вида договоров, сообщает
Права и обязанности потребителя риэлторских услуг (клиента) регулируются общими положениями ГК РФ по обязательствам возмездного оказания услуг, обязательствам агентирования, комиссии и поручительства, а также договорами, заключенными между клиентом и риэлторской фирмой.
А. А. Батяев указывает, что договор на оказание риэлторских услуг регулируется положением гл. 39 ГК РФ… «данный товар является публичным и на него распространяет свое действие ст. 426 ГК РФ. Из содержания ст. 426 и 427 следует, что риэлторская фирма обязана оказывать свои услуги каждому, кто к ней обратится. Фирма не вправе оказывать предпочтение кому-либо». Основной контингент потребителей риэлторских услуг составляют физические лица, поэтому к клиенту - физическому лицу будут применяться правила Закона РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (в редакции от 21 декабря 2004 года). Перечислим эти права:
Риэлторская фирма должна представить полную информацию о представляемых услугах. Когда клиент только обращается в риэлторскую фирму, не заключив с ней договор на оказание риэлторских услуг, то наиболее целесообразно разъяснить клиенту весь комплекс услуг, которые ему можно представить, исходя из требований клиента. При этом могут оговариваться примерные сроки выполнения услуг и их стоимость. Риэлторская фирма не сообщает клиенту всей информации относительно своих услуг. Делается это по той причине, что информация (например, о месте нахождения необходимой клиенту квартиры, ее стоимости и т. д.) может быть отнесена к коммерческой тайне данной риэлторской фирмы.
В том случае, когда потребитель риэлторских услуг готов воспользоваться услугами данной риэлторской фирмы, ему предоставляется информация об услугах договора оказания риэлторских услуг. Помимо договора на оказание риэлторских услуг, в зависимости от существа тех действий, которые необходимо совершить для клиента, может потребоваться заключение договора агентирования, комиссии, поручения.
В этих случаях риэлторская фирма должна проконсультировать клиента обо всех условиях указанных договоров. Но риэлтор не обязан этого делать, он лишь отвечает на вопросы, задаваемые его клиентом. Перед подписанием каких-либо договоров с риэлторской фирмой потребителю нужно тщательно изучить все предполагаемые условия. Важно обратить внимание на предмет услуг, которые должна представить риэлторская фирма. Если, например, клиенту нужно купить однокомнатную квартиру в центре города (желательно на каких-то конкретных улицах), расположенную на третьем этаже, то в договоре обязательно необходимо подробно описать все эти нюансы, в противном случае риэлтор будет считаться надлежаще исполнившим свои договорные обязательства, даже если не учтет пожелания своего клиента. А клиент будет обязан принять все исполненное по договору риэлтором и оплатить его услуги. Поэтому все «пожелания» клиента о месте расположения квартиры (или, например, куда должны выходить окна) должны остаться не устными пожеланиями, а быть записанными в договоре на оказание риэлторских услуг.
Клиенту следует поинтересоваться о таких немаловажных вопросах, как переход риска случайной гибели, ответственности сторон, права на удержание риэлтором всего, полученного им по сделке, заключенной в интересах клиента, обременении недвижимого имущества правами третьих лиц.
Риэлторская фирма должна предоставить и правовую информацию обо всех юридических действиях, которые необходимо совершить риэлтору для исполнения требований клиента. В ходе совершения сделок с недвижимым имуществом может потребоваться приватизация жилого помещения, приобретение права собственности на земельный участок, оформление наследства, регистрация сделки с недвижимостью, обращение в суд и предоставление интересов клиента в суде.
Требование о качестве услуг в каждом конкретном случае будут различными. Они напрямую зависят от тех условий, которые предусмотрены в договоре на оказание риэлторских услуг.
Если клиенту необходимо, например, совершить обмен квартирами, то будет считаться исполненным договор риэлтором, если передаст клиенту квартиры, проживание в которых возможно, исходя из санитарных требований. Это квартиры в домах, которые не находятся в аварийном состоянии и подключены в газо-, электро- и водоснабжению. В этих случаях, когда квартира в новостройке, это должен быть дом, сданный на обслуживание в ЖЭК. На практике довольно распространены случаи, когда покупателя вселяют в квартиру в новостройке, которая еще не сдана строительством, не принята на обслуживание в ЖЭК. Это грозит тем, что при наступлении отопительного сезона дом не будет отапливаться, в него не будут подавать газо- и энергоснабжение. Ответственности за все это никто не понесет. Пока стороны (строительная организация, собственник здания, покупатель, ЖЭК, риэлторская фирма) будут в суде выяснять, на ком лежит вина и кто понесет имущественную ответственность, вопросы коммунального обслуживания дома не будут разрешены.
«Строительный рынок вновь лихорадит: одно за другим следуют сообщения о митингах и голодовках несостоявшихся новоселов, оставшихся без денег и квартир, оплаченных на стадии котлована», пишет И. Невинная и Т. Ефременко. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», из выставленных на продажу в прошлом году новых домов 20% составляли еще даже не подготовленные для строительства площадки, а 55% - новостройки, основная масса квартир в которых раскупалась на ранних стадиях строительства.
Таким образом, российский строительный бизнес сегодня преимущественно ориентирован именно на привлечение средств дольщиков, большинство из которых граждане.
Такие способы, как использование собственных средств и привлечение банковских кредитов девелоперы практикуют в меньшем размере.
При выделении земельного участка под жилой микрорайон муниципалитет получал не только некоторую долю квартир, но и оговаривал с застройщиком «социальную составляющую» проекта строительства инженерных сетей, или строительство детского сада. Это естественно удорожало строительство и, в конечном счете, оплачивалось покупателями квартир.
Начальник управления по экономической безопасности Москвы А. Корсак считает, что до сих пор на рынке встречаются часто заведомо недобросовестные организации. Они предлагают потенциальным покупателям квартир чужие площадки и дома в качестве своих и собирают деньги. Другие фирмы, выиграв конкурс на строительство дома, привлекают соинвесторов, получают с них деньги, но строить не спешат. Приобретая все новые и новые площадки и выставляя будущую новостройку на продажу, эти компании аккумулируют огромные средства, «протрачивают» их, не тратясь на стройку, и зарабатывают именно на этом. Спустя какое-то время фирма может вернуть дольщикам уплаченные несколько лет назад суммы, но без процентов и штрафных санкций.
Если в договоре указано, что квартира должна быть расположена в определенном месте (на каких-то там конкретных улицах, определенных этажах), то договор будет считаться исполненным в соответствии с требованием о качестве, если соблюдены все дополнительные требования клиента и дом соответствует требованием, ранее указанным.
Если не соблюдено требование о качестве предоставленной услуги и недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружение неустранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
отказаться от исполнения договора купли - продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Эти права предусмотрены ст. 475 ГК РФ.
Существенное нарушение требований качества товара будет проявляться как раз в том случае, если клиенту была передана квартира, не соответствующая требованиям, указанным в договоре на оказание риэлторских услуг. Клиент также вправе получить товар, свободный от прав третьих лиц. Согласно ст. 460 ГК РФ риэлторская фирма обязана передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли - продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Например, риэлтор покупает квартиру для своего клиента, в которой проживает гражданин (отказополучатель наследства). Риэлтор должен испросить согласия клиента на покупку такой квартиры. Если риэлтор этого не сделает, клиент вправе требовать от него возмещения части покупной цены, либо расторжения договора купли-продажи и договора на оказание риэлторских услуг, возмещения всех убытков.
При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно. Если третьи лицо по основанию, возникшему до исполнения договора купли - продажи, предъявит иск об изъятии товара, покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя. Непривлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает продавца от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного товара у покупателя. Продавец, привлеченный покупателем к участию в деле, но не принявший в нем участия, лишается права доказывать неправильность ведения дела покупателем. Эти правила указаны в ст. 461 ГК РФ.
Среди обязанностей потребителя услуг риэлторской фирмы можно назвать, прежде всего, их обязанность оплатить услуги риэлторской фирме. В связи с оплатой услуг часто возникает вопрос об удержании риэлтором всего полученного по сделке с клиентом (на основании ст. ст. 359, 360 ГК РФ) и ответственности клиента за просрочку платежа или неоплату услуг риэлторской фирмы. Удержание выражается в том, что риэлтор, например, купивший по поручению клиента квартиру, удерживает ее и не передает клиенту, поскольку клиент не оплатил полностью услуги риэлторской фирмы. Далее риэлтор имеет право на продажу этой квартиры и удовлетворения из этой суммы своего вознаграждения. Указанные правила удержания действуют независимо от того, указаны они в договоре, или нет.
А вот если в договоре будет прямо предусмотрен запрет на удержание риэлтором, то правила ст. 359, 360 ГК РФ не будут применяться к правоотношениям сторон и соответственно риэлтор не сможет законно удерживать полученное им имущество клиента.
Помимо своевременной оплаты товара клиент должен соблюдать требование риэлтора о коммерческой тайне его фирмы (не сообщать третьим лицам сведения, которые риэлтор запретит сообщать). Несоблюдение коммерческой тайны риэлторской фирмы может повлечь за собой имущественную ответственность клиента. В договоре обязательно должно быть предусмотрено, какие сведения клиент не имеет право разглашать, и какая ответственность предусмотрена за их разглашение.
Часто риэлторская фирма предусматривает в договоре условие о том, что клиент не вправе обращаться к другим риэлторским фирмам за оказанием услуг, с которыми он обратился в данную риэлторскую фирму. За нарушение этого условия риэлторская фирма может взыскать с клиента стоимость услуги, которую она могли ему оказать. Это правило будет действовать в том случае, если оно предусмотрено договором.
Потребитель услуг риэлторской фирмы обязан также передать риэлтору имущество (например, квартиру для продажи), качества, оговоренного с риэлтором. Например, он должен предупредить риэлтора обо всех правах третьих лиц в отношении продаваемой квартиры, в том состоянии, которое указано в договоре.
При несоблюдении данного требования риэлтор вправе отказаться от исполнения договора риэлторских услуг и потребовать возмещения убытков с клиента. Но это должно быть обязательно предусмотрено договором на оказание риэлторских услуг (с подробным описанием того, в каком порядке будут определяться убытки риэлтора).
Батяев А.А. Справочник риэлтора. Ростов – на –Дону. «Феникс». 2006. С.54.
Невинная И., Ефременко Т. Квартирный обман// Российская газета. 27.10.05г. №241 (3910).
Агентства недвижимости могут заключать с клиентами договоры четырех основных типов, в зависимости от задач, которые ставит заказчик.
1. Договор возмездного оказания услуг.
Он подписывается в том случае, если клиент заказывает агентству оказание информационных, консультационных, экспертных и других услуг. По этому договору услуг исполнитель (агентство недвижимости) обязуется по заданию заказчика оказать услуги и совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить их. В соответствии со ст. 779 ГК РФ по такому договору оказываются услуги связи, а также медицинские, ветеринарные, аудиторские, консультационные, информационные, услуги по обучению, туристическому обслуживанию, бухгалтерские, гостиничные, пансионные, услуги массажистов, народных целителей и т.д. Заказчиком (клиентом) по договору могут быть как юридические лица, так и граждане. Исполнителем могут быть фирмы, граждане, индивидуальные предприниматели. Этот договор, как правило, заключается в письменной форме. Существенными условиями договора оказания услуг, наряду с его предметом, являются условия о сроке, о порядке оплаты, а также другие условия, стороны или закон считают существенными. Если иное не предусмотрено договором, заказчик обязан оплатить услуги лично. Плата должна быть внесена в сроки, определенные в договоре; очень важно, чтобы в тексте договора был я порядок оплаты услуг, если этот порядок отличается от общепринятого. Исходя из общего правила и текста закона (ст.781 ГК РФ) оплата производится уже после оказания услуг. Если по вине заказчика таковые не могут быть исполнены в полном объеме, заказчик обязан оплатить оговоренные услуги полностью. Если услуги невозможно было оказать по обстоятельствам, за которые отвечает исполнитель, или по вине третьих лиц либо вследствие непреодолимой силы, то вышеупомянутое правило не действует. Если оказание услуг стало невозможным вследствие обстоятельств, за которые ни исполнитель, ни заказчик не отвечают, то заказчик обязан уплатить исполнителю фактические понесенные исполнителем расходы.
2. Договор поручения.
Он заключается между доверителем (клиентом) и поверенным (агентством недвижимости) на проведение поверенным определенных юридических действий и некоторых дополнительных фактических шагов, без которых невозможно выполнить юридические действия, являющиеся предметом договора поручения. Дополнительные действия, которые необходимо провести поверенному, могут быть очень разнообразными, а именно: организация и просмотр или показ подобранных вариантов; ведение переговоров с партнерами по сделке; разработка текстов договоров; получение для доверителя какой-либо информации и т.п. Это единственный договор, который по соглашению сторон может быть безвозмездным и может заключаться в устной форме. Но обязательным условием заключения этого договора является выдача доверителем поверенному доверенности на совершение определенных действий и полномочий при совершении юридических действий самого широкого характера, например представительства в судах. Поэтому считается, что лицо, предъявившее доверенность на совершение определенных юридических и связанных с ними фактических действий, заключило с доверителем устный договор-поручение. Поверенный всегда совершает все свои действия за счет доверителя.
3. Агентский договор.
Существует наиболее распространенный договор, а именно агентский, который очень часто заключается риэлтерскими фирмами со своими клиентами. Особенностью этого соглашения является прежде всего то, что по нему при наличии доверенности от принципала (клиента) агент (риэлтерская фирма) вправе самостоятельно решать - от имени клиента или своего собственного он выступает а гражданском обороте и представительстве перед третьими лицами. Этот договор определяет наступление последствий, как положительных, так и отрицательных, либо для фирмы, если она выступала от своего имени в силу данного договора, либо для принципала (клиента), если агентство выступало от его имени по доверенности. Этот договор всегда возмездный и предполагает проведение действий агентом за счет принципала.
4. Договор об оказании риэлтерских услуг.
Если Вы выбрали риэлтерскую фирму и обратились к ней, Вам придется (почти принудительно) подписать тот договор, который разработан в этой фирме. Какие-либо изменения в типовое для данной фирмы соглашение вносятся крайне редко и неохотно.
Агентство недвижимости редко предлагает заключить договор, предусмотренный законом «в чистом виде», а предлагает заключить смешанное соглашение, содержащее элементы договоров возмездного оказания услуг и агентского, обозначив его в заголовке «Договор оказания риэлтерских услуг», так как эта деятельность весьма разнообразна: информационные, консультационные услуги, юридические действия дополняются многочисленными фактическими шагами по подготовке гражданско-правовых сделок, их проведению и контролю за исполнением обязательств сторон.
Для стабильности и бесконфликтности отношений между клиентом и агентством недвижимости договор должен содержать очень подробный, по возможности исчерпывающий перечень взаимных прав и обязанностей, порядок изменения условий, способы разрешения споров и конфликтов, порядок исполнения обязательств по договору.
Дополнительные соглашения и приложения обязательно должны содержать ссылку на основной договор с клиентом, чтобы можно было при возникновении каких-либо трений безусловно доказать правоту действий той или иной стороны.
Любое изменение, согласие или отказ oт чего-либо по договору или в предлагаемых вариантах проведения сделки должно оформляться в письменной форме. Этот принцип построения взаимоотношений сторон и их отношений с третьими лицами должен быть основополагающим, так как в случае, когда нет письменного подтверждения каких-либо моментов по договору, отсутствия такой записи при наличии устного согласия или отказа может быть использовано недобросовестным субъектом в злонамеренных целях. А этого не должно быть.
ДОГОВОР ОБ ОКАЗАНИИ УСЛУГ
(общая форма)
от « » 20 года
(фамилия, имя, отчество),
действующий на основании гражданского законодательства РФ, именуемый далее "ЗАКАЗЧИК», с одной стороны, и
(наименование организации),
(фамилия, имя, отчество)
действующего на основании Устава, с другой стороны, именуемые далее «СТОРОНЫ», заключили настоящий Договор о следуюшем:
I. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. «ЗАКАЗЧИК» поручает, а «ИСПОЛНИТЕЛЬ» принимает на себя обязательства по оказанию комплекса информационно-консультационных услуг для юридически законного совершения сделки покупки/продажи ОБЪЕКТА недвижимости (далее «ОБЪЕКТ»), представляющего собой:
(краткая характеристика «ОБЪЕКТА» недвижимости)
1.2. «ЗАКАЗЧИК» обязуется принять и оплатить эти услуги.
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ «СТОРОН»
2.1. «ЗАКАЗЧИК» обязуется:
При продаже:
2.1.1. Предоставить «ИСПОЛНИТЕЛЮ» достоверные сведения об ОБЪЕКТЕ», о Правах Заказчика на «ОБЪЕКТ», а также при необходимости другие документы и материалы, относящиеся к «ОБЪЕКТУ».
Гарантировать, что «ОБЪЕКТ» не заложен, в споре и под арестом не состоит и на него отсутствуют права третьи лиц.
2.1.2. Предоставить «ИСПОЛНИТЕЛЮ» в течение действия настоящего Договора исключительное права на информирование о потенциальных покупателях «ОБЪЕКТА».
2.1.3 Не изменять продажную стоимость «ОБЪЕКТА» в сторону
увеличения.
2.1.4 После подписания с Покупателем «ОБЪЕКТА» договора купли-продажи осуществить выписку и фактически освободить «ОБЪЕКТ»
на условиях и в сроки, дополнительно согласованные с Покупателем
"ОБЪЕКТА».
При покупке:
2.1.1 Предоставить «ИСПОЛНИТЕЛЮ» точные сведения о потребительских качествах «ОБЪЕКТА», которые должны быть оформлены в
Приложении к настоящему Договору.
2.1.2 Не изменять требования к подбираемому для покупки «ОБЪЕКТУ» в течение действия настоящего Договора.
2.1.3 Вступать в контакте Продавцом «ОБЪЕКТА» или его представителем и вносить аванс (Задаток) только в присутствии или с письменного согласия «ИСПОЛНИТЕЛЯ».
2.1.4. Не вступать ни в какие контакты с частными маклерами или Риэлтерскими фирмами по вопросам, относящимся к предмету настоящего Договора, в течение всего срока действия настоящего Договора.
2.1.5. Оплатить услуги «ИСПОЛНИТЕЛЯ» в порядке и сроки, предустренные настоящим Договором.
2.1.6. Подписать Акт о выполнении услуг «ИСПОЛНИТЕЛЯ".
2.2. .ИСПОЛНИТЕЛЬ* обязуется:
При продаже:
2.2.1.. Информировать потенциальных покупателей на «ОБЪЕКТ», указанный в п. 1.1 настоящего Договора, и оказать "ЗАКАЗЧИКУ" комплекс информационно-консультационных услуг для юридически законного совершения сделки и безопасного получения «ЗАКАЗЧИКОМ» денежной суммы, равной продажной стоимости «ОБЪЕКТА».
При покупке:
2.2.1. Обеспечить информацию «ЗАКАЗЧИКА» обо всех выставлении продажу квартирах, соответствующих требованиям «ЗАКАЗЧИКА» изложенным в Приложении к настоящему Договору, предоставлять на рассмотрение «ЗАКАЗЧИКУ», консультировать «ЗАКАЗЧИКА» при переговорах, уточнять характеристики объектов, представляющих реальный интерес, согласовывать и организовывать их просмотры для «ЗАКАЗЧИКА» за отдельную плату.
2.2.2. Предоставить «ЗАКАЗЧИКУ» необходимые консультации по правовым и маркетинговым вопросам, связанным с предметом настоящего Договора,
2.2.3. Участвовать в подготовке проекта договора купли-продажи, сопровождать «ЗАКАЗЧИКА» при нотариальном удостоверении договора и его государственной регистрации на предмет юридического сопровождения гражданско-правовой сделки.
2.2.4 Скоординировать условия и порядок окончательного расчета между «ЗАКАЗЧИКОМ» и «ПРОДАВЦОМ»/»ПОКУПАТЕЛЕМ», а также организовать проведение указанного расчета.
2.2.5 «СТОРОНЫ» обязуются соблюдать строгую конфиденциальность в отношении информации и документации, полученной по настоящему Договору.
2.3. «ЗАКАЗЧИК» имеет право:
во всякое время проверять ход и качество работы, выполняемой «ИСПОЛНИТЕЛЕМ», не вмешиваясь в его деятельность;
отказаться от исполнения настоящего Договора в любое время до подписания Акта приема-передачи услуг, уплатив «ИСПОЛНИТЕЛЮ» часть установленной цены пропорционально части оказанных услуг, выполненной до получения извещения об отказе «ЗАКАЗЧИКА» от исполнения настоящего Договора, а также возместить «ИСПОЛНИТЕЛЮ» затраты, понесенные им при исполнении данного Договора.
3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ
3.1 Платежи и расчеты по настоящему Договору производятся на основании Дополнительного соглашения между «ИСПОЛНИТЕЛЕМ» и «ЗАКАЗЧИКОМ» в момент исполнения договора.
3.2 «ИСПОЛНИТЕЛЬ» приступает к работе после получения аванса от «ЗАКАЗЧИКА».
4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ «СТОРОН»
4.1 В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения взятых на себя обязательств по настоящему договору «СТОРОНЫ» несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.
4.2 За нарушение срока оказания услуг, указанного в п. 5.1 настоящего Договора, «ИСПОЛНИТЕЛЬ» уплачивает «ЗАКАЗЧИКУ» пени из расчета 0,1% от суммы договора, указанной в п. 3.1 настоящего Договора, за каждый день просрочки.
Уплата неустойки не освобождает «ИСПОЛНИТЕЛЯ» от исполнения лежащих на нем обязательств или устранения нарушений.
4.3. В случае нарушения «ЗАКАЗЧИКОМ» пп. 2.1.4 и 2.1.5 настоящего Договора и самостоятельного совершения сделки даже по истечении срока действия настоящего соглашения с каким-либо «ПРОДАВЦОМ»/«ПОКУПATEЛЕМ» из числа представленных «ИСПОЛНИТЕЛЕМ» (сокрытие сделки) «ЗАКАЗЧИК» обязуется выплатить «ИСПОЛНИТЕЛЮ» всю сумму, указанную в Дополнительном соглашении к настоящему Договору.
4.4.В случае одностороннего расторжения настоящего Договора «ЗАКАЗЧИКОМ» сумма внесенного им аванса остается в собственности у ИСПОЛНИТЕЛЯ» в качестве штрафа с зачетом аванса.
В случае, если в течение срока действия настоящего Договора сделка купли-продажи «ОБЪЕКТА» не состоялась по вине «ИСПОЛНИТЕЛЯ», сумма внесенного аванса полностью возвращается «ЗАКАЗЧИКУ», за вычетом понесенных «ИСПОЛНИТЕЛЕМ» расходов.
4.5. «СТОРОНЫ» освобождаются от ответственности за частичное и полное неисполнение своих обязательств по настоящему Договору, если таковое явилось следствием непреодолимой силы, а именно пожара, наводнения, других стихийных бедствий, военных действий, изменения законодательных и подзаконных актов, действий должностных лиц государственных органов.
4.6. Срок исполнения обязательств по настоящему Договору в таком случae продлевается соразмерно времени, в течение которого действовала непреодолимая сила и ее последствия.
4.7. В соответствии с условиями настоящего Договора «ИСПОЛНИТЕЛЬ» несет ответственность за сохранность подлинников документов, принятых на хранение у «ЗАКАЗЧИКА», а также материальных ценностей и денежных средств, предоставленных «ЗАКАЗЧИКОМ» во исполнение настоящего Договора, в пределах, установленных действующим законодательством и настоящим договором.
5. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
5.1.Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания «СТОРОНАМИ» и действует до « » 20 г.
По соглашению «СТОРОН» срок по настоящему Договору может быть пролонгирован.
5.2. Любая договоренность между «СТОРОНАМИ», влекущая за собой новые обстоятельства, не предусмотренные настоящим Договором, считается действительной, если она подтверждена «СТОРОНАМИ» в письменном виде.
5.3.Все спорные вопросы, которые могут возникнуть в период действия настоящего Договора, «СТОРОНЫ» условились разрешать в рабочем порядке путем взаимных консультаций и переговоров, а в случае недостижения консенсуса - в судебном порядке.
5.4. Настоящий договор составлен на ….. листах в 2-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой «СТОРОНЫ».
ПОДПИСИ «СТОРОН»:
Что Вы думаете по поводу статьи «Типы договоров на оказание риэлтерских услуг»? Прокомментируйте ее, пожалуйста!
