Процедура проведения конкурса по отбору управляющей организации. Конкурс по выбору управляющей организации мкд

Управление многоквартирным домом управляющей организацией является одним из наиболее распространенных способов управления. При этом управляющая организация может быть избрана как непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме, так и органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса.
Случаи, когда орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, определены в Жилищном кодексе Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Согласно части 4 статьи 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Процедура проведения конкурса в сфере отбора управляющих организаций регламентирована Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее - Правила N 75).
Согласно пункту 3 Правил N 75 конкурс проводится, если:
1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:
- собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
- по истечении двух месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:
- большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 ЖК РФ;
- собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
- не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 ЖК РФ;
3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано;
4) в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
В соответствии с пунктом 87 Правил N 75 участник конкурса вправе обжаловать результаты конкурса в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.
Аналогичное правило содержится в статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). В силу названной статьи торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Анализ судебной практики Арбитражного суда Северо-Западного округа по данной категории дел выявил, что за десять лет действия Правил N 75 конкурсы в сфере отбора управляющих организаций первоначально обжаловались преимущественно в случаях нарушения процедуры организации или проведения конкурса, предусмотренной Правилами N 75.
Споры по другим основаниям были довольно редки и являются предметом рассмотрения судов главным образом в последние два года.
Причиной увеличения числа споров, связанных с отбором организаций для управления многоквартирными домами, среди прочего стало внесение изменений в ЖК РФ.
В силу части 4 статьи 7 Федерального закона от 21.07.2014 N 255-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (в редакции, действовавшей до 29 июня 2015 года; далее - Закон N 255-ФЗ) в случае, если в срок до 1 апреля 2015 года юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на день вступления в силу названного Федерального закона, не обратились в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий региональный государственный жилищный надзор, с заявлением о предоставлении лицензии на осуществление данной деятельности либо такому юридическому лицу или такому индивидуальному предпринимателю отказано в ее выдаче, орган местного самоуправления в порядке, установленном статьей 197 ЖК РФ, обязан уведомить об этом собственников помещений в многоквартирном доме, предпринимательскую деятельность по управлению которым осуществляет такое лицо. В течение пятнадцати дней орган местного самоуправления также обязан созвать собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе способа управления, а в случае, если решение о выборе способа управления не принято и (или) не реализовано или данное собрание не проведено, обязан объявить о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации и провести этот конкурс в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ в течение одного месяца со дня объявления о проведении этого конкурса.
Данные изменения привели к тому, что органы местного самоуправления стали массово проводить конкурсы по отбору управляющих организаций, а заинтересованные лица - оспаривать как изданные ими акты об организации и проведении открытых конкурсов, так и процедуру их проведения и результаты.
Кроме того, следует отметить, что в первоначальной редакции указанной нормы права не был решен вопрос о том, до какого момента управляющая организация, выбранная собственниками и не получившая лицензии, сохраняет статус управляющей организации многоквартирным жилым домом. Это также породило ряд споров, поскольку органы местного самоуправления путем издания ненормативных актов без проведения открытых конкурсов стали привлекать организации, имеющие соответствующие лицензии, к управлению многоквартирными домами на период до проведения соответствующих конкурентных процедур.
Однако последний вопрос не вызывал каких-либо серьезных затруднений в правоприменительной практике судов и до внесения соответствующих изменений в часть 4 статьи 7 Закона N 255-ФЗ.
Согласно части 3 статьи 200 ЖК РФ лицензиат, действие лицензии которого прекращено или лицензия которого аннулирована в соответствии со статьей 199 названного Кодекса, обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
Ссылаясь на данную норму, суды отвергали доводы сторон о неправомерном управлении многоквартирными домами прежней управляющей организацией до заключения договоров управления по итогам соответствующего конкурса, а также стали признавать упомянутые акты органов местного самоуправления недействительными, как противоречащие нормам жилищного законодательства, регулирующим спорные правоотношения (дела N А42-5522/2015, А56-62542/2015).
Впоследствии часть 4 статьи 7 Закона N 255-ФЗ была дополнена положением о том, что юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которые указаны в названной части и осуществляют предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на день вступления в силу Закона N 255-ФЗ, не обратились в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий региональный государственный жилищный надзор, с заявлением о предоставлении лицензии на осуществление данной деятельности либо получили отказ в ее выдаче, надлежащим образом обязаны исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации до наступления событий, указанных в части 3 статьи 200 ЖК РФ.
Поведение сторон при проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации в связи с отсутствием у прежней управляющей организации лицензии явилось предметом судебного разбирательства по делу N А05-8216/2015, в ходе которого судами было установлено, что местная администрация, выявив отсутствие у управляющих организаций соответствующей лицензии, объявила конкурс на право управления рядом домов, в том числе теми, которыми управляла организация - участник спора.
Как указывала управляющая организация, обратившаяся в суд с иском о признании конкурса недействительным, на момент проведения конкурса она уже получила лицензию и у администрации отпали основания для проведения конкурса.
Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования этой компании в числе прочего на основании того, что до проведения конкурса ею была получена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами, то есть основания, которые явились причиной проведения администрацией конкурса в отношении спорных домов, на день проведения конкурса отпали. По мнению судов, администрация при проведении конкурса должна была учесть указанное обстоятельство.
Суд кассационной инстанции не согласился с таким выводом. Дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в том числе и для выяснения следующего вопроса: знала ли (должна была знать) администрация на момент проведения конкурса о том, что компания получила лицензию?
Как упоминалось ранее, случаи, когда орган местного самоуправления обязан организовать и провести открытый конкурс по отбору организации для управления многоквартирным домом, перечислены в пункте 3 Правил N 75.
Проведенное исследование судебной практики показало, что споры, связанные с применением подпункта 1 пункта 3 Правил N 75, практически отсутствуют.
При рассмотрении судебных дел споры в основном касались вопросов реализации решения собственников многоквартирных домов о выборе ими способа управления многоквартирными домами (подпункты 2 и 3 пункта 3 Правил N 75), а также доведения информации об этом до органов местного самоуправления до момента проведения открытого конкурса.
Реализация решения собственников многоквартирных домов о выборе ими способа управления этими домами, а также доведение информации об этом до органа местного самоуправления играют важную роль при решении вопроса о проведении открытого конкурса по выбору управляющей организации, поскольку указанное обстоятельство способно отменить конкурсную процедуру.
Так, согласно пункту 39 Правил N 75, в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится.
Решением Верховного Суда Российской Федерации от 10.08.2009 N ГКПИ09-830 абзац первый пункта 39 Правил N 75 признан недействующим в части, позволяющей не проводить конкурс по отбору управляющей организации в случае, если до дня его проведения собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления этим домом, но не реализовали принятое решение о выборе способа управления многоквартирным домом.
Иначе говоря, отказ от проведения открытого конкурса возможен, только если выбранный собственниками помещений способ управления многоквартирным домом реализован ими, что в соответствии с пунктом 3 Правил N 75 предполагает заключение договоров управления большинством собственников помещений в доме.
Между тем при рассмотрении таких споров необходимо иметь в виду, что орган местного самоуправления на дату проведения конкурса должен обладать документами, подтверждающими легитимность общих собраний собственников, а также доказательствами реализации решения о выборе способа управления.
Как установили суды в деле N А56-48132/2015, на момент проведения конкурса у его организатора таких доказательств не оказалось, в связи с чем суды не усмотрели оснований для признания конкурса недействительным.
В деле N А26-4869/2015 суды отказали в удовлетворении требования о признании незаконными результатов конкурса, поскольку установили, что, несмотря на наличие решения собственников о выборе управляющей организации на общем собрании собственников помещений дома, истцом не было представлено доказательств реализации этого права - заключенных договоров управления, подписанных большинством собственников.
Рассматривая дело N А56-50298/2013, суды посчитали, что у местной администрации отсутствовали основания для проведения конкурса в силу того, что собственники помещений в многоквартирном доме на момент проведения конкурса избрали способ управления домом и заключили соответствующие договоры.
Особенностью дел N А26-11472/2015, А56-36694/2015 и А56-68672/2015 стал исследованный судами вопрос о том, кто вправе выбирать способ управления многоквартирным домом.
Так, например, при рассмотрении дела N А56-68672/2015 было установлено, что администрация издала распоряжение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на право заключения договора управления многоквартирным домом, а общество с проведением открытого конкурса не согласилось и обратилось в суд с заявлением о признании этого распоряжения недействительным, ссылаясь на решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о выборе его в качестве управляющей организации.
По утверждению общества, на момент вынесения администрацией спорного распоряжения собственники помещений уже определили способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией и утвердили существенные условия договора управления с управляющей организацией.
Суд первой инстанции, посчитав, что оспариваемый акт принят в отношении многоквартирного дома, уже находящегося в управлении общества, имеющего соответствующую лицензию и договоры с собственниками, признал заявленные требования обоснованными и удовлетворил иск. При этом суд первой инстанции также сослался на повторное решение о выборе общества управляющей компанией, подтвердившее прежнее решение собственников. Апелляционный суд согласился с приведенными в решении оценкой доказательств и выводами.
Суд кассационной инстанции решение и постановление отменил.
Судом проанализированы положения статьи 161 ЖК РФ и Правил N 75 в части обязанности органов местного самоуправления по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, условий возникновения такой обязанности, способа отбора управляющей организации (открытый конкурс), а также сроков исполнения упомянутой обязанности. В частности, суд кассационной инстанции сослался на обязанность органа местного самоуправления провести конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в отношении вновь построенного объекта.
Исходя из положений статей 44, 45, 47 и 48 ЖК РФ о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также частей 2 и 3 статьи 161, статей 162 и 164 ЖК РФ, суд кассационной инстанции заключил, что правом на принятие решения по выбору способа управления многоквартирным домом и его реализацию наделены только собственники помещений в многоквартирном доме.
В силу статьи 18 ЖК РФ и статьи 219 ГК РФ, а также статей 4 и 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) право собственности на помещения в многоквартирном доме возникает с момента государственной регистрации такого права.
При рассмотрении указанного дела судами установлено, что регистрация прав собственности на жилые помещения в многоквартирном доме начала осуществляться 25.06.2015, в то время как собрание, на котором, по утверждению общества, были избраны форма управления многоквартирным домом и управляющая организация, проведено 03.05.2015.
Таким образом, суд кассационной инстанции сделал вывод, что лица, принявшие участие в общем собрании, решение которого оформлено протоколом от 03.05.2015, на момент его проведения не являлись собственниками этих жилых помещений, в связи с чем решение участников собрания о выборе ими способа управления, оформленное вышеуказанным протоколом, нельзя признать решением собственников помещений многоквартирного дома по смыслу, придаваемому ему положениями статьи 161 ЖК РФ.
Следовательно, на момент вынесения оспариваемого распоряжения о проведении конкурса по выбору управляющей организации собственники помещений не выбрали даже способ управления многоквартирным домом в установленном законом порядке и, соответственно, не реализовали решение о выборе способа управления этим домом, поэтому у судов отсутствовали правовые основания для признания распоряжения администрации о проведении конкурса недействительным.
Упомянутые дела интересны также тем, что по вопросу, кто вправе выбирать управляющую организацию, в арбитражных судах кассационной инстанции существует как подобная, так и иная судебная практика.
Схожая позиция высказана Арбитражными судами Поволжского округа по делу N А57-11883/2014, Центрального округа по делу N А48-3347/2015, Восточно-Сибирского округа по делу N А33-7096/2014.
Иной позиции придерживаются арбитражные суды Западно-Сибирского и Волго-Вятского округов.
Так, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в Постановлении по делу N А70-14024/2014 сделал вывод, согласно которому, исходя из смысла и содержания статьи 18 ЖК РФ, статьи 8, частей 1, 2 статьи 16, части 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", части 3 статьи 13 и части 1 статьи 16 Закона о государственной регистрации, с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника.
В связи с этим волеизъявление правообладателей помещений в многоквартирном доме является приоритетным при выборе способа управления своим имуществом, поэтому необходимость проведения конкурса определяется отсутствием решения правообладателей помещений о выборе способа управления многоквартирным домом или нереализацией этого решения.
При этом суд учел, что выбранная управляющая организация приступила к управлению многоквартирным домом, решение общего собрания, на котором был выбран способ управления и управляющая организация, не оспорено и не признано недействительным. При таких обстоятельствах суд округа признал правомерными решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций, признавших незаконными действия органа местного самоуправления по проведению конкурса и отбору управляющей организации.
Аналогичная позиция выражена в Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу N А70-13362/2014 и в Постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа по делу N А79-4150/2013.
Следует отметить, что после того, как Определением Верховного Суда Российской Федерации от 16.11.2015 N 304-ЭС15-14035 по делу N А70-13362/2014 было отказано в передаче кассационной жалобы на рассмотрение в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, практика округов, а также арбитражных судов Северо-Западного округа стала меняться.
Как указано в упомянутом Определении, судебные инстанции правильно отметили, что нормы действующего жилищного законодательства закрепляют приоритет волеизъявления собственников помещений в многоквартирном доме при решении вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом. Довод заявителя о том, что решения общего собрания, оформленные протоколом от 11.04.2014, не могут быть признаны решениями собственников помещений в многоквартирном доме, так как право собственности участников долевого строительства на момент проведения собрания не зарегистрировано в установленном законом порядке, являлся предметом рассмотрения судов и обоснованно отклонен с указанием мотивов.
Практика показывает, что после вынесения данного Определения суды округов восприняли позицию о праве не только собственников, но и правообладателей жилых помещений в многоквартирном доме принимать решение о выборе способа управления этим домом.
Так, Арбитражный суд Поволжского округа в Постановлении от 31.10.2016 по делу N А49-1329/2016 и Арбитражный суд Уральского округа в Постановлении от 07.11.2016 по делу N А60-57452/2015 и Постановлении от 21.11.2016 по делу N А76-1708/2016, ссылаясь на упомянутое Определение Верховного Суда Российской Федерации, признали правомерными решения правообладателей помещений многоквартирного дома о выборе способа управления многоквартирным домом. Позиция судов и/или лиц, участвующих в деле, о том, что отсутствие государственной регистрации права собственности на жилое помещение свидетельствует об отсутствии у участников долевого строительства, принявших у застройщика помещения по актам приема-передачи, права принимать решение о выборе способа управления многоквартирным домом, названа ошибочной.
Арбитражный суд Северо-Западного округа остался на прежних позициях.
Постановление от 11.07.2016 по делу N А56-68672/2015, в котором кассационная инстанция указала на то, что правом на принятие решения по выбору способа управления многоквартирным домом и его реализацию наделены только собственники помещений в многоквартирном доме, было обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации.
Определением Верховного Суда Российской Федерации от 30.12.2016 N 307-ЭС16-14405 отказано в передаче кассационной жалобы по делу N А56-68672/2015 для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
В судебной практике Арбитражного суда Северо-Западного округа обнаружены несколько дел со значимой позицией по вопросам, связанным с оценкой правомерности действий при проведении процедуры проведения торгов.
Так, в делах N А56-21612/2014, А56-14892/2014 и А56-7839/2015 проведенные органом местного самоуправления конкурсы оспаривались их участниками, не ставшими победителями, в связи с тем, что, как считали сами истцы, ими была предложена самая выгодная цена. Суды с подобным мнением не согласились, указав, что по смыслу пункта 83 Правил N 75 наилучшее предложение конкурса должно быть одновременно не только наибольшим по объему услуг, но и соразмерным плате за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой установлен организатором конкурса, что, при условии выполнения пунктов 77 - 79 Правил N 75, является основанием признания участника, сделавшего такое предложение, победителем торгов.
Ранее в рамках дела N А56-43834/2009 суды посчитали обоснованным отказ претенденту в участии в конкурсе, поскольку на момент подачи заявки не была прекращена введенная в отношении его процедура внешнего управления, то есть такой кандидат не соответствовал требованиям пунктов 52 - 53 Правил N 75.
Ввиду существенного расхождения озвученной представителем участника конкурса общей стоимости работ и услуг и представленного им предложения в запечатанных конвертах по лотам аукциона такой участник не был признан победителем конкурса, с чем согласились суды, рассмотрев дело N А21-10376/2008.
Также в связи с вопросом о нарушении организатором конкурса процедуры его проведения необходимо отметить дело N А56-28097/2015. Истец (компания), обращаясь в арбитражный суд с иском, утверждал, что ответчик (администрация) представил на конкурс недостоверную информацию, которая не соответствует проектной декларации, размещенной на сайте застройщика; сданные в эксплуатацию секции являются частями незавершенного строительства многоквартирного жилого дома и не могут являться предметом открытого конкурса по выбору управляющей компании; кроме того, администрацией неверно указаны площадь земельного участка, площадь самого дома, общее количество имеющихся в нем квартир и сведения о нежилых помещениях. При этом компания на основании договора с застройщиком и договоров с собственниками осуществляет управление домом. Введение в эксплуатацию последующих очередей строительства может привести к тому, что одним домом будут управлять разные управляющие компании.
Суды как первой, так и апелляционной инстанций, рассматривая названное дело, пришли к выводу, что дом (на право управления которым местной администрацией объявлен конкурс) относится к объектам незавершенного строительства, то есть в будущем возможна ситуация, когда управление одним домом будет осуществляться разными управляющими организациями. Суды посчитали, что решение о проведении конкурса влечет за собой нарушение требований части 9 статьи 161 ЖК РФ, согласно которой многоквартирным домом может управлять только одна управляющая компания.
Суд кассационной инстанции направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку посчитал обстоятельства дела не полностью исследованными: суды не проверили достоверность сведений, содержащихся в конкурсной документации, и сведений об объекте, указанных в разрешении на ввод его в эксплуатацию. В своем Постановлении суд разъяснил, что, поскольку основанием для проведения конкурса является выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, администрация при формировании конкурсной документации обязана использовать сведения, указанные в выданном разрешении, а также в иных установленных законом документах. Сведения с сайта застройщика не могут являться для организатора конкурса источником соответствующей информации.
В названном деле истец также ссылался на то, что он на основании договора с застройщиком и договоров с собственниками осуществлял управление домом. Между тем судами было установлено, что на момент проведения конкурса собственники помещений дома не избрали и не реализовали своего права на выбор управляющей организации.
Другим важным вопросом, требующим внимания при разрешении споров о признании торгов недействительными, является вопрос восстановления прав лиц, обратившихся с соответствующими требованиями в суд.
Упомянутые в настоящей статье дела N А56-28097/2015 и А05-8216/2015 интересны также и тем, что суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали вопрос о том, какие права истца нарушены и могут быть восстановлены в связи с признанием решения о проведении конкурса недействительным (притом что истцы по названным делам в конкурсе не участвовали).
Отменяя судебные акты и направляя на новое рассмотрение в суд первой инстанции дело N А56-53647/2015, кассационная инстанция указала, что требование о признании торгов недействительными рассматривается арбитражным судом в порядке искового производства с привлечением к участию в деле в качестве ответчика не только организатора торгов, но и их победителя (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 2814/10, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.01.2016 N 301-ЭС15-12618).
В названном деле заявленное требование, как указал суд, подлежало рассмотрению не в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а в порядке искового производства с привлечением к участию в деле в качестве ответчиков не только местной администрации, но и победителя конкурса.
Признание незаконными действий по проведению торгов без ревизии самих торгов и их результатов не только не восстановит прав истца, но и приведет к правовой неопределенности, поскольку победитель торгов вправе требовать заключения с ним договора.
То есть при рассмотрении дел, связанных с оспариванием торгов, судам необходимо принимать во внимание, что лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.
Кроме того, признание торгов недействительными возможно лишь в том случае, если это с учетом конкретных обстоятельств дела приведет к восстановлению нарушенных прав и законных интересов истца.
Изучение практики рассмотрения споров, связанных с разрешением вопросов, возникающих при проведении органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, показало наличие у Арбитражного суда Северо-Западного округа единообразного подхода по всем обозначенным позициям.
Суд округа исходит из того, что основания возникновения у органа местного самоуправления обязанности по проведению конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом указаны в статье 161 ЖК РФ и пункте 3 Правил N 75.
Основаниями для непроведения или отмены конкурсной процедуры являются: состоявшееся решение о выборе способа управления многоквартирным домом и его реализация, при этом решение должно быть легитимно и приниматься именно собственниками помещений в многоквартирном доме, права которых подтверждены документально (право собственности зарегистрировано), выбранная для управления организация должна обладать лицензией на осуществление данной деятельности. В случае если решение о выборе способа управления многоквартирным домом и управляющей организации, а также реализация этого решения состоялись после объявления органом местного самоуправления конкурсной процедуры, упомянутое решение и подтверждающие его реализацию документы должны быть доведены заинтересованными лицами до органа местного самоуправления до проведения открытого конкурса.

Управляющие организации, правовые основы, конкурс по выбору

Жилищным законодательством Российской Федерации предусмотрено несколько способов управления многоквартирным домом, причем обязанность выбора одного из способов управления возложена на собственников помещений в этом доме. Собственники могут самостоятельно управлять помещениями в многоквартирном доме (если количество квартир составляет не более чем шестнадцать), создать для управления товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив, а могут предпочесть способ управления управляющей организацией.

О том, что представляют собой управляющие организации, о правовых основах их деятельности, а также о том, как выбрать управляющую организацию мы и расскажем в этой статье.

Чтобы дать определение управляющей организации обратимся к "Методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004". Управляющая организация – организация, уполномоченная собственником жилищного фонда осуществлять управление жилищным фондом с целью его надлежащего использования и обслуживания, а также обеспечения потребителей жилищно-коммунальными услугами.

Определение управляющей организации содержат и Указания по заполнению формы федерального статистического наблюдения № 22-ЖКХ (сводная) "Сведения о работе жилищно-коммунальных организаций в условиях реформы", утвержденные Приказом Росстата от 31 января 2013 года № 41. Согласно этому документу управляющая организация – юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, осуществляющее управление многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.

Деятельность управляющих организаций регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ (далее – ЖК РФ), который также дает определение управляющей организации – юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирным домом (пункт 4.2 статьи 20 ЖК РФ).

Правовые основы

Как мы уже отметили, способ управления многоквартирным домом выбирается собственниками помещений в этом доме. Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, что установлено пунктом 3 статьи 161 ЖК РФ. Решение общего собрания является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пункта 2 статьи 161 ЖК РФ избрание способа управления многоквартирным домом является исключительным правом и обязанностью собственников жилья, на что указано в постановлении ФАС Дальневосточного округа от 8 февраля 2010 года по делу № Ф03-191-2010.

Многоквартирный дом в соответствии с пунктом 9 статьи 161 ЖК РФ может управляться только одной управляющей организацией. При этом управляющая организация должна иметь лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

Обратите внимание!

О том, что деятельность по управлению многоквартирными домами, подлежит лицензированию, указывает раздел X "Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами" ЖК РФ, введенный Федеральным законом от 21 июля 2014 года № 255-ФЗ (далее – Закон № 255-ФЗ), вступивший в силу с 1 сентября 2014 года.

Юридические лица, индивидуальные предприниматели, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, обязаны получить лицензию на ее осуществление до 1 мая 2015 года. После 1 мая 2015 года осуществление данной деятельности без лицензии не допускается (пункт 1 статьи 7 Закона № 255-ФЗ).

Положение о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами утверждает Правительство Российской Федерации, что установлено пунктом 2 статьи 193 ЖК РФ.

До 1 мая 2015 года юридические лица, индивидуальные предприниматели, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, на дату обращения с заявлением о предоставлении лицензии должны соответствовать также лицензионному требованию, предусмотренному подпунктом 6 пункта 1 статьи 193 ЖК РФ. То есть управляющая организация должна обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации. На это указывает пункт 2 статьи 7 Закона № 255-ФЗ.

Договор управления многоквартирным домом должен быть заключен в письменной форме или в электронной форме с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (далее – система) путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (пункт 1 статьи 162 ЖК РФ).

В случае, предусмотренном пунктом 13 статьи 161 ЖК РФ, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа (пункт 1.1 статьи 162 ЖК РФ).

Что представляет собой договор управления многоквартирным домом? По договору управления одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в подпункте 6 пункта 2 статьи 153 ЖК РФ, либо в случае, предусмотренном пунктом 14 статьи 161 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату согласно пункту 2 статьи 162 ЖК РФ обязуется:

– выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом;

– оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме;

– предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам;

– осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В договоре управления на основании пункта 3 статьи 162 ЖК РФ должны быть указаны следующие данные:

l состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

l перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

l порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

l порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Примерные условия договора управления многоквартирным домом утверждены Приказом Минстроя Российской Федерации от 31 июля 2014 года № 411/пр "Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах".

Обратите внимание, что условия договора управления многоквартирным домом согласно пункту 4 статьи 162 ЖК РФ устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Договор заключается в случае, указанном в пункте 1 статьи 162 ЖК РФ, на срок не менее чем один год и не более чем 5 лет. В случаях указанных в пунктах 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ – на срок не менее чем один год, но не более чем три года, а в случае, указанном в пункте 14 статьи 161 ЖК РФ – на срок не более чем три месяца. Если ни одна из сторон не заявила о прекращении договора, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором, такие правила установлены пунктом 5 и 6 статьи 162 ЖК РФ.

Договор управления должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, что установлено пунктом 2.1 статьи 162 ЖК РФ.

Следует обратить внимание на то, что способ управления может быть выбран и изменен в любое время на основании решения общего собрания (пункт 3 статьи 161 ЖК РФ).

Из содержания данной правовой нормы следует, что законодатель предоставил собственникам право в любое время изменить способ управления домом. Если собственники многоквартирного дома сочтут избранный ими ранее способ управления недостаточно эффективным, то они вправе своим решением изменить его. Здесь же отметим, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом согласно пункту 8 статьи 162 ЖК РФ осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления домом или если принятое решение о выборе способа управления домом не было реализовано, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, что установлено пунктом 4 статьи 161 ЖК РФ. Открытый конкурс проводится также в том случае, если до окончания срока действия договора управления домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления домом или если принятое решение не было реализовано. Заключение договора управления без проведения конкурса допускается в том случае, если конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся (пункт 8 статьи 161 ЖК РФ).

Обратите внимание!

Любой собственник помещения в многоквартирном доме согласно пункту 7 статьи 161 ЖК РФ может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию.

В течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления должен уведомить всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники обязаны заключить договор управления с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, что следует из пункта 5 статьи 161 ЖК РФ. Не позднее, чем за месяц до окончания срока действия договора управления домом, орган местного самоуправления должен созвать собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления домом, если такое решение не было принято собственниками самостоятельно.

Следует заметить, что собственники помещений, руководствуясь пунктом 8.1 статьи 162 ЖК РФ, вправе в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

В одностороннем порядке собственники помещений на основании решения общего собрания вправе расторгнуть договор управления и в том случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. Такое право собственникам предоставлено пунктом 8.2 статьи 162 ЖК РФ.

Таким образом, жилищным законодательством установлен специальный правовой режим в отношении договора управления жилым домом, на что указано в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 13 февраля 2012 года по делу № А13-13168/2010.

Если договор с управляющей организацией расторгнут, то за 30 дней до прекращения договора управления управляющая организация обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением домом документы вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ либо жилищному или иному специализированному потребительскому кооперативу. Если собственниками принято решение о непосредственном управлении домом, документация передается одному из собственников, указанному в решении общего собрания собственников, а если такое лицо не указано, то любому собственнику помещения в этом доме (пункт 10 статьи 162 ЖК РФ).

Порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом указан в разделе V Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 года № 416.

Согласно пункту 20 указанного документа техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 (далее – Правила № 491).

На основании пункта 24 Правил № 491 техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

l документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

l документы (акты) о приемке результатов работ;

l акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

l инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома, включающую в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества (инструкция может включать в себя и рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков).

Перечень иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, приведен в пункте 26 Правил № 491.

Мы отметили, что вся документация должна быть передана за 30 дней до прекращения договора управления. Если срок прекращения договора управления многоквартирным домом определить невозможно, в частности, если такой договор отсутствует или был заключен без указания срока, целесообразно осуществлять передачу технической документации за 30 дней до дня возникновения у новой управляющей организации обязанности управлять многоквартирным домом. Реализация выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом не зависит от передачи технической документации на дом и иных документов, связанных с управлением таким домом. Такие разъяснения приведены в письме Минрегионразвития Российской Федерации от 20 декабря 2006 года № 14313-РМ/07 "О передаче технической документации на многоквартирный дом".

Обратите внимание!

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она на основании пункта 2.3 статьи 161 ЖК РФ несет ответственность перед собственниками помещений в этом доме:

– за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее состояние общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491;

– за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 года № 354.

Управляющая организация должна обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг. Такое требование установлено пунктом 10 статьи 161 ЖК РФ. Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 года № 731.

Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги посредством ее размещения в системе. На что указывает пункт 10.1 статьи 161 ЖК РФ.

Проведение конкурса по выбору управляющей организации

Итак, как мы уже отмечали в статье, если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления домом, и если собственниками решение о выборе способа управления домом не реализовано, проводится открытый конкурс по отбору управляющей организации. Как указано в постановлении ФАС Поволжского округа от 12 января 2010 года по делу № А57-6596/2009 воля собственников помещений многоквартирного дома должна определяться в приоритетном порядке, и только в случае не использования ими права выбора, допускается проведение конкурса.

Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 года № 75 (далее – Правила № 75). Конкурс является открытым по составу участников и по форме подачи заявок.

Требования, предъявляемые ко всем претендентам, установлены пунктом 15 Правил № 75 и эти требования таковы:

l соответствие претендента установленным федеральными законами требованиям к лицам, осуществляющим выполнение работ, оказание услуг, предусмотренных договором управления многоквартирным домом;

l в отношении претендента не проводится процедура банкротства либо в отношении претендента – юридического лица не проводится процедура ликвидации;

l деятельность претендента не приостановлена в порядке, предусмотренном Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях;

l отсутствие у претендента задолженности по налогам, сборам и иным платежам в бюджет или государственные внебюджетные фонды в размере свыше 25 процентов балансовой стоимости активов по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период;

l отсутствие кредиторской задолженности за последний завершенный отчетный период в размере свыше 70% балансовой стоимости активов по данным бухгалтерской отчетности;

l внесение претендентом на счет, указанный в конкурсной документации, средств в обеспечение заявки на участие в конкурсе (средства должны поступить на счет до начала процедуры вскрытия конвертов в заявками на участие в конкурсе) Размер обеспечения заявки составляет 5 процентов размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, умноженного на общую площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в многоквартирных домах, объекты конкурса которых объединены в один лот.

Обратите внимание!

Организатор конкурса не вправе устанавливать иные требования к претендентам (пункт 16 Правил № 75).

Претенденту на основании пункта 18 Правил № 75 может быть отказано в участии в конкурсе в случае:

l непредставления документов, входящих в состав заявки на участие в конкурсе, либо наличия в таких документах недостоверных сведений;

l несоответствия претендента установленным требованиям;

l несоответствие заявки на участие в конкурсе установленным требованиям.

Извещение о проведении конкурса размещается организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией на официальном сайте не менее чем за 30 дней до даты окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе (пункт 37 Правил № 75). Правительством Российской Федерации 10 сентября 2012 года принято постановление № 909 "Об определении официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов и внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации". Согласно пункту 1 названного постановления для размещения информации о проведении открытых конкурсов по отбору юридического лица независимо от организационно-правовой формы, индивидуального предпринимателя для осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом (управляющей организации) определен адрес сайта www.torgi.gov.ru в качестве адреса официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Перечень сведений, которые должны содержаться в извещении, приведен в пункте 38 Правил № 75. В частности, в извещении должны быть указаны:

l характеристика объекта конкурса, включая адрес многоквартирного дома, год постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых, нежилых помещений и помещений общего пользования, виды благоустройства, серию и тип постройки;

l наименование обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту объекта конкурса, выполняемых (оказываемых) по договору управления многоквартирным домом;

l размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, рассчитанный организатором конкурса в зависимости от конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, степени износа, и других параметров;

l перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией в порядке, установленном законодательством Российской Федерации;

l место, порядок и срок подачи заявок на участие в конкурсе;

l место, дата и время вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе, а также место, дата и время рассмотрения конкурсной комиссией заявок на участие в конкурсе;

l место, дата и время проведения конкурса (о дате проведения конкурса организатор конкурса обязан не позднее чем за 25 дней до даты начала процедуры вскрытия конвертов в заявками уведомить всех собственников помещений в многоквартирном доме);

l размер обеспечения заявки на участие в конкурсе.

Организатор конкурса, коим согласно пункту 2 Правил № 75 является орган местного самоуправления или органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, уполномоченные проводить конкурс, не позднее чем за 5 рабочих дней до размещения извещения о проведении конкурса принимает решение о создании конкурсной комиссии, определяет ее состав и назначает председателя (пункт 21 Правил № 75).

В состав комиссии должно входить не менее 5 человек, при этом членами комиссии не могут быть физические лица, лично заинтересованные в результатах проведения конкурса. Такими лицами признаются лица, являющиеся претендентами, участниками конкурса или состоящие в трудовых отношениях с организациями, являющимися претендентами, участниками конкурса, а также родственники претендента (участника конкурса) – физического лица (физических лиц), состоящего в трудовых отношениях с организациями, являющимися претендентами, участниками конкурса, либо физические лица, на которых способны оказывать влияние претенденты, участники конкурса (в том числе лица, являющиеся участниками (акционерами) указанных организаций, членами их органов управления, кредиторами участников конкурса). В случае выявления таких лиц организатор конкурса обязан незамедлительно исключить их из состава конкурсной комиссии и назначить иных лиц в соответствии с Правилами № 75 (пункты 22, 23 Правил № 75).

Комиссия рассматривает заявки на участие в конкурсе и проводит конкурс, каждый член конкурсной комиссии имеет 1 голос, комиссия правомочна, если на ее заседании присутствует более 50 процентов общего числа ее членов, решения принимаются простым большинством голосов. При равенстве голосов решение принимается председателем комиссии (пункты 24 – 28 Правил № 75).

Решение конкурсной комиссии оформляется протоколом, которые подписывают члены комиссии, принявшие участие в заседании, причем на заседаниях комиссии могут присутствовать не только представители собственников помещений в многоквартирных домах, но и претенденты, участники конкурса или их представители (пункты 29 – 31 Правил № 75).

Лицо, желающее принять участие в открытом конкурсе, должно подать заявку по установленной форме, форма заявки приведена в Приложении № 4 к Правилам № 75. Срок подачи заявок должен составлять не менее 25 дней, прием заявок прекращается непосредственно перед началом процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе, что установлено пунктом 52 Правил № 75.

Заявка, которая подается в письменной форме, включает в себя сведения и документы о претенденте, документы, подтверждающие соответствие претендента установленным требованиям для участия в конкурсе, или заверенные в установленном порядке копии таких документов. Помимо этого заявка включает в себя реквизиты банковского счета для внесения собственниками помещений в многоквартирном доме, лицами, принявшими помещения, и нанимателями жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги (пункты 53, 55 Правил № 75).

Каждая поступившая заявка должна быть зарегистрирована организатором конкурса. По требованию претендента ему может быть выдана расписка в получении заявки. Претендент вправе изменить или отозвать поданную заявку в любое время до начала процедуры вскрытия конвертов с заявками. Внесенные в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе средства, возвращаются претенденту, отозвавшему заявку, в течение 5 дней с даты получения организатором конкурса уведомления об отзыве заявки (пункты 56, 57 Правил № 75).

Конкурсная комиссия вскрывает все конверты с заявками, которые поступили до начала процедуры вскрытия конвертов, при этом ведется протокол вскрытия конвертов. Конкурсная комиссия вправе потребовать от претендента, присутствующего на заседании, разъяснения сведений, содержащихся в представленных документах и в заявке. Протокол после вскрытия всех конвертов с заявками подписывается всеми членами комиссии и размещается на официальном сайте организатора конкурса.

Комиссия оценивает поступившие заявки на соответствие установленным требованиям, причем срок рассмотрения заявок не должен превышать 7 рабочих дней с даты начала процедуры вскрытия конвертов, что следует из пункта 69 Правил № 75.

На основании результатов рассмотрения заявок комиссия принимает решение о признании претендента участником конкурса или об отказе в допуске претендента к участию в конкурсе. Протокол рассмотрения заявок подписывается членами комиссии в день окончания рассмотрения заявок на участие в конкурсе, в этот же день текст протокола должен быть размещен на официальном сайте организатора конкурса.

Претендентам, не допущенным к участию в конкурсе, направляются уведомления о принятых конкурсной комиссией решениях не позднее 1 рабочего дня, следующего за днем подписания протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе.

Порядок проведения конкурса, а также то, как определяется его победитель, очень подробно описан в разделе VIII Правил № 75.

Конкурс начинается с объявления комиссией наименования участника конкурса, заявка которого на участие в конкурсе поступила к организатору конкурса первой, и размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 75 Правил № 75).

Участники конкурса представляют предложения по общей стоимости дополнительных работ и услуг (при объединении в один лот нескольких объектов конкурса предлагается суммированная стоимость по всем объектам конкурса, входящим в лот) в соответствии со стоимостью работ и услуг, указанной в конкурсной документации, предусмотренной подпунктом 5 пункта 41 Правил № 75. В случае если после троекратного объявления последнего предложения о наибольшей стоимости указанных дополнительных работ и услуг ни один из участников конкурса не предложил большей стоимости, конкурсная комиссия объявляет наименование участника конкурса, который сделал предложение по наибольшей стоимости дополнительных работ и услуг (пункт 76 Правил № 75).

В соответствии с пунктом 77 Правил № 75 участник, указанный в пункте 76 Правил, называет дополнительные работы и услуги (при объединении в один лот нескольких объектов конкурса – отдельно для каждого объекта конкурса, входящего в лот), общая стоимость которых должна соответствовать представленному им предложению по стоимости дополнительных работ и услуг. При объединении в один лот нескольких объектов разница между стоимостью дополнительных работ и услуг в отношении каждого объекта конкурса, входящего в лот, не должна превышать 20 процентов.

В случае если общая стоимость определенных участником конкурса дополнительных работ и услуг (при объединении в один лот нескольких объектов конкурса – суммированная стоимость по всем объектам конкурса, входящим в лот) равна стоимости его предложения или превышает ее, такой участник признается победителем конкурса.

Пунктом 78 Правил № 75 установлено, что в случае если общая стоимость определенных участником конкурса дополнительных работ и услуг (при объединении в один лот нескольких объектов конкурса – суммированная стоимость по всем объектам конкурса, входящим в лот) равна стоимости его предложения или превышает ее, такой участник признается победителем конкурса. В случае если указанная общая стоимость меньше стоимости его предложения, участник конкурса обязан увеличить предложение по стоимости дополнительных работ и услуг и определить перечень дополнительных работ и услуг таким образом, чтобы их общая стоимость была равна или превышала представленное им предложение. При выполнении указанных требований участник конкурса признается победителем конкурса.

При проведении конкурса ведется протокол, который подписывается в день проведения конкурса. Один из трех экземпляров протокола остается у организатора конкурса.

В течение 3-х рабочих дней с даты утверждения протокола победителю конкурса должен быть передан экземпляр протокола и проект договора управления многоквартирным домом (пункт 83 Правил № 75).

Участникам конкурса, не ставшим победителями, организатор конкурса в течение 5 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса, обязан возвратить средства, внесенные в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе (пункт 85 Правил № 75).

Победителю конкурса и участнику конкурса, сделавшему предыдущее предложение по наибольшей стоимости дополнительных работ и услуг, средства, внесенные в качестве обеспечения заявки, возвращаются в течение 5 рабочих дней с даты представления организатору конкурса подписанного победителем конкурса проекта договора управления многоквартирным домом и обеспечения исполнения обязательств (пункт 95 Правил № 75).

Победитель конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса представляет организатору конкурса подписанный им проект договора управления многоквартирным домом, а также обеспечение исполнения обязательств (пункт 90 Правил № 75).

Если победитель конкурса в указанный срок не представил организатору конкурса подписанный им проект договора управления многоквартирным домом, а также обеспечение исполнения обязательств (нотариально заверенную копию договора о страховании ответственности или договора о залоге депозита либо безотзывную банковскую гарантию), он признается уклонившимся от заключения договора управления многоквартирным домом. В этом случае средства, внесенные в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе, не возвращаются (пункты 92, 94 Правил № 75).

В течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса его организатор должен уведомить всех собственников помещений в многоквартирном доме об условиях договора управления.

Победитель конкурса в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса, но не ранее чем через 10 дней со дня размещения протокола конкурса на официальном сайте, направляет подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений в многоквартирном доме и лицам, принявшим помещения, для подписания указанных договоров (пункт 91 Правил № 75).

Также отметим, что в соответствии с пунктом 71 Правил № 75 в случае если только один претендент признан участником конкурса, организатор конкурса в течение 3 рабочих дней с даты подписания протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе передает этому претенденту проект договора, входящий в состав конкурсной документации. При этом договор управления многоквартирным домом заключается на условиях выполнения обязательных работ и услуг, указанных в извещении о проведении конкурса и конкурсной документации, за плату за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса. Такой участник конкурса не вправе отказаться от заключения договора управления многоквартирным домом.

Таким образом, основанием для передачи единственному участнику конкурса договора управления многоквартирным домом является решение конкурсной комиссии, которое может быть принято только в рамках процедуры конкурсного отбора, о чем сказано в постановлении ФАС Центрального округа от 10 февраля 2010 года № Ф10-5561/09 по делу № А62-3272/2009.

57. Претендент вправе изменить или отозвать заявку на участие в конкурсе в любое время непосредственно до начала процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе. Организатор конкурса возвращает внесенные в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе средства претенденту, отозвавшему заявку на участие в конкурсе, в течение 5 рабочих дней с даты получения организатором конкурса уведомления об отзыве заявки.

59. В случае если до начала процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе не подана ни одна заявка на участие в конкурсе, организатор конкурса в течение 3 месяцев с даты окончания срока подачи заявок проводит новый конкурс в соответствии с настоящими Правилами. При этом организатор конкурса вправе изменить условия проведения конкурса и обязан увеличить расчетный размер платы за содержание и ремонт жилого помещения не менее чем на 10 процентов, в этом случае размер платы за содержание и ремонт жилого помещения не может превышать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, который устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) в соответствии с частью 3 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, более чем в 1,5 раза.

VII. Порядок рассмотрения заявок на участие в конкурсе

60. Претенденты или их представители вправе присутствовать при вскрытии конвертов с заявками на участие в конкурсе. Непосредственно перед вскрытием конвертов с заявками на участие в конкурсе, но не раньше времени, указанного в извещении о проведении конкурса и в конкурсной документации, конкурсная комиссия обязана объявить лицам, присутствующим при вскрытии таких конвертов, о возможности изменить или отозвать поданные заявки, а также подать заявку на участие в конкурсе взамен отозванной до начала процедуры вскрытия конвертов.

63. Наименование (для юридического лица), фамилия, имя, отчество (при наличии) (для индивидуального предпринимателя) каждого претендента, конверт с заявкой на участие в конкурсе которого вскрывается, сведения и информация о наличии документов, предусмотренных конкурсной документацией, объявляются при вскрытии конвертов и заносятся в протокол вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе.

64. При вскрытии конвертов с заявками на участие в конкурсе конкурсная комиссия вправе потребовать от претендента, присутствующего на ее заседании, разъяснений сведений, содержащихся в представленных им документах и в заявке на участие в конкурсе. При этом не допускается изменение заявки на участие в конкурсе. Конкурсная комиссия не вправе предъявлять дополнительные требования к претендентам. Не допускается изменять предусмотренные конкурсной документацией требования к претендентам. Указанные разъяснения вносятся в протокол вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе, составленный по форме согласно приложению N 6 (далее - протокол вскрытия конвертов).

65. Протокол вскрытия конвертов ведется конкурсной комиссией и подписывается всеми присутствующими членами конкурсной комиссии непосредственно после вскрытия всех конвертов. Протокол размещается на официальном сайте организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией в день его подписания.

66. Организатор конкурса обязан осуществлять аудиозапись процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе. Любое лицо, присутствующее при вскрытии конвертов с заявками на участие в конкурсе, вправе осуществлять аудио- и видеозапись процедуры вскрытия.

67. Конверты с заявками на участие в конкурсе, полученные после начала процедуры вскрытия конвертов, в день их поступления возвращаются организатором конкурса претендентам. Организатор конкурса возвращает внесенные в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе средства указанным лицам в течение 5 рабочих дней с даты подписания протокола вскрытия конвертов.

70. На основании результатов рассмотрения заявок на участие в конкурсе конкурсная комиссия принимает решение о признании претендента участником конкурса или об отказе в допуске претендента к участию в конкурсе по основаниям, предусмотренным пунктом 18 настоящих Правил. Конкурсная комиссия оформляет протокол рассмотрения заявок на участие в конкурсе по форме согласно приложению N 7 , который подписывается присутствующими на заседании членами конкурсной комиссии в день окончания рассмотрения заявок на участие в конкурсе.

Текст указанного протокола в день окончания рассмотрения заявок на участие в конкурсе размещается на официальном сайте организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией.

Претендентам, не допущенным к участию в конкурсе, направляются уведомления о принятых конкурсной комиссией решениях не позднее 1 рабочего дня, следующего за днем подписания протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе.

71. В случае если только один претендент признан участником конкурса, организатор конкурса в течение 3 рабочих дней с даты подписания протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе передает этому претенденту проект договора управления многоквартирным домом, входящий в состав конкурсной документации. При этом договор управления многоквартирным домом заключается на условиях выполнения работ и услуг, указанных в извещении о проведении конкурса и конкурсной документации, за плату за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса. Такой участник конкурса не вправе отказаться от заключения договора управления многоквартирным домом.

72. Средства, внесенные в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе, возвращаются единственному участнику конкурса в течение 5 рабочих дней с даты представления организатору конкурса подписанного им проекта договора управления многоквартирным домом и обеспечения исполнения обязательств. При непредставлении организатору конкурса в срок, предусмотренный конкурсной документацией, подписанного участником конкурса проекта договора управления многоквартирным домом, а также обеспечения исполнения обязательств такой участник конкурса признается уклонившимся от заключения договора управления многоквартирным домом и средства, внесенные им в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе, не возвращаются.

73. В случае если на основании результатов рассмотрения заявок на участие в конкурсе принято решение об отказе в допуске к участию в конкурсе всех претендентов, организатор конкурса в течение 3 месяцев проводит новый конкурс в соответствии с настоящими Правилами. При этом организатор конкурса вправе изменить условия проведения конкурса.

Организатор конкурса возвращает внесенные в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе средства претендентам, не допущенным к участию в конкурсе, в течение 5 рабочих дней со дня подписания протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе.

VIII. Порядок проведения конкурса

74. В конкурсе могут участвовать только лица, признанные участниками конкурса в соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в конкурсе. Организатор конкурса обязан обеспечить участникам конкурса возможность принять участие в конкурсе непосредственно или через представителей. Организатор конкурса обязан осуществлять аудиозапись конкурса. Любое лицо, присутствующее при проведении конкурса, вправе осуществлять аудио- и видеозапись конкурса.

76. Участники конкурса предлагают установить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения за выполнение перечня работ и услуг, предусмотренного подпунктом 4 пункта 41 настоящих Правил, меньший, чем размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанный в извещении о проведении конкурса, с пошаговым снижением размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на 0,1 процента (далее - предложение).

В случае если после троекратного объявления предложения, являющегося наименьшим по размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения (относительно указанного в извещении о проведении конкурса), ни один из участников конкурса не сделает иное предложение по снижению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, конкурсная комиссия объявляет о признании победителем конкурса участника конкурса, сделавшего последнее предложение.

77. При проведении конкурса допускается снижение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения не более чем на 10 процентов размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанного в извещении о проведении конкурса. В случае снижения указанного размера платы за содержание и ремонт жилого помещения более чем на 10 процентов конкурс признается несостоявшимся, что влечет за собой обязанность организатора конкурса провести новый конкурс в соответствии с настоящими Правилами. При этом организатор конкурса вправе изменить условия проведения конкурса и обязан уменьшить расчетный размер платы за содержание и ремонт жилого помещения не менее чем на 10 процентов.

83. Организатор конкурса в течение 3 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса передает победителю конкурса один экземпляр протокола и проект договора управления многоквартирным домом.

При этом указываемая в договоре управления многоквартирным домом стоимость каждой работы и услуги, входящей в перечень работ и услуг, предусмотренный подпунктом 4 пункта 41 настоящих Правил, подлежит пересчету исходя из того, что общая стоимость работ и услуг должна быть равна плате за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой определен по итогам конкурса, в случаях признания участника конкурса победителем в соответствии с пунктами 76 и настоящих Правил.

85. Организатор конкурса обязан возвратить в течение 5 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса средства, внесенные в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе, участникам конкурса, которые не стали победителями конкурса, за исключением участника конкурса, сделавшего предпоследнее предложение по наименьшему размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, которому средства возвращаются в порядке, предусмотренном пунктом 95 настоящих Правил.

86. Участник конкурса после размещения на официальном сайте протокола конкурса вправе направить организатору конкурса в письменной форме запрос о разъяснении результатов конкурса. Организатор конкурса в течение 2 рабочих дней с даты поступления запроса обязан представить такому участнику конкурса соответствующие разъяснения в письменной форме.

88. Протоколы, составленные в ходе проведения конкурса, заявки на участие в конкурсе, конкурсная документация, изменения, внесенные в конкурсную документацию, и разъяснения конкурсной документации, а также аудиозаписи процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе и проведения конкурса хранятся организатором конкурса в течение 3 лет.

89. Организатор конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме и лиц, принявших помещения, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления этим домом путем размещения проекта договора в порядке, предусмотренном пунктом 40 настоящих Правил.

IX. Заключение договора управления многоквартирным домом по результатам конкурса

90. Победитель конкурса, участник конкурса в случаях, предусмотренных пунктами 71 и настоящих Правил, в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса представляет организатору конкурса подписанный им проект договора управления многоквартирным домом, а также обеспечение исполнения обязательств.

91. Победитель конкурса, участник конкурса в случаях, предусмотренных пунктами 71 и настоящих Правил, в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса, но не ранее чем через 10 дней со дня размещения протокола конкурса на официальном сайте, направляет подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений в многоквартирном доме и лицам, принявшим помещения, для подписания указанных договоров в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

92. В случае если победитель конкурса в срок, предусмотренный пунктом 90 настоящих Правил, не представил организатору конкурса подписанный им проект договора управления многоквартирным домом, а также обеспечение исполнения обязательств (нотариально заверенную копию договора о страховании ответственности или договора о залоге депозита либо безотзывную банковскую гарантию), он признается уклонившимся от заключения договора управления многоквартирным домом.

93. В случае признания победителя конкурса, признанного победителем в соответствии с пунктом 76 настоящих Правил, уклонившимся от заключения договора управления многоквартирным домом, организатор конкурса предлагает заключить договор управления многоквартирным домом участнику конкурса, сделавшему предыдущее предложение по наименьшему размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В случае признания победителя конкурса, признанного победителем в соответствии с пунктом 78 настоящих Правил, уклонившимся от заключения договора управления многоквартирным домом, организатор конкурса предлагает заключить договор управления многоквартирным домом участнику конкурса, предложившему одинаковый с победителем конкурса размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и подавшему заявку на участие в конкурсе следующим после победителя конкурса.

95. Средства, внесенные в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе, возвращаются победителю конкурса и участнику конкурса, который сделал предыдущее предложение по наименьшему размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, в течение 5 рабочих дней с даты представления организатору конкурса подписанного победителем конкурса проекта договора управления многоквартирным домом и обеспечения исполнения обязательств.

96. Победитель конкурса в случаях, предусмотренных пунктами 76 и настоящих Правил (участник конкурса в случаях, предусмотренных пунктами 71 и настоящих Правил), принимает на себя обязательства выполнять работы и услуги, входящие в перечень работ и услуг, предусмотренный подпунктом 4 пункта 41 настоящих Правил, за плату за содержание и ремонт жилого помещения в размере, предложенном таким победителем (таким участником) конкурса.

Приложение N 1
к Правилам проведения органом местного

Утверждаю ____________________________________________________________ (должность, ф.и.о. руководителя органа ____________________________________________________________ местного самоуправления, являющегося организатором конкурса, ____________________________________________________________ почтовый индекс и адрес, телефон, ____________________________________________________________ факс, адрес электронной почты) "____" _________________ 200___ г. (дата утверждения) А к т о состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, являющегося объектом конкурса I. Общие сведения о многоквартирном доме 1. Адрес многоквартирного дома _____________________________________ 2. Кадастровый номер многоквартирного дома (при его наличии) _______ 3. Серия, тип постройки ____________________________________________ 4. Год постройки ___________________________________________________ 5. Степень износа по данным государственного технического учета ____ _________________________________________________________________________ 6. Степень фактического износа _____________________________________ 7. Год последнего капитального ремонта _____________________________ 8. Реквизиты правового акта о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу ____________________________________________ 9. Количество этажей _______________________________________________ 10. Наличие подвала _______________________________________________ 11. Наличие цокольного этажа _______________________________________ 12. Наличие мансарды _______________________________________________ 13. Наличие мезонина _______________________________________________ 14. Количество квартир _____________________________________________ 15. Количество нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества _______________________________________________________________ 16. Реквизиты правового акта о признании всех жилых помещений в многоквартирном доме непригодными для проживания ________________________ _________________________________________________________________________ 17. Перечень жилых помещений, признанных непригодными для проживания (с указанием реквизитов правовых актов о признании жилых помещений непригодными для проживания) ____________________________________________ 18. Строительный объем ______________________________ куб.м 19. Площадь: а) многоквартирного дома с лоджиями, балконами, шкафами, коридорами и лестничными клетками _____________________________________________ кв.м б) жилых помещений (общая площадь квартир) ____________________ кв.м в) нежилых помещений (общая площадь нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме) ___________________ кв.м г) помещений общего пользования (общая площадь нежилых помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме) ___________________ кв.м 20. Количество лестниц _________________________________________ шт. 21. Уборочная площадь лестниц (включая межквартирные лестничные площадки) __________________________________ кв.м 22. Уборочная площадь общих коридоров _________________________ кв.м 23. Уборочная площадь других помещений общего пользования (включая технические этажи, чердаки, технические подвалы) ___________ кв.м 24. Площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома __________________________________________________ 25. Кадастровый номер земельного участка (при его наличии)

II. Техническое состояние многоквартирного дома, включая пристройки

Приложение N 2
к Правилам проведения органом местного
самоуправления открытого конкурса по
отбору управляющей организации для
управления многоквартирным домом
(с изменениями от 3 апреля 2013 г., 14 декабря 2018 г.)

Перечень
работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, являющегося объектом конкурса

8. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме: _______________________________ рублей за кв. метр. (цифрами и прописью)

10. Участник конкурса, сделавший предыдущее предложение по размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения: __________________________ ________________________________________________________________________. (наименование организации или ф.и.о. индивидуального предпринимателя)

11. Участник конкурса, предложивший одинаковый с победителем конкурса размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и подавший заявку на участие в конкурсе следующим после победителя конкурса: _________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________. (наименование организации или ф.и.о. индивидуального предпринимателя) Настоящий протокол составлен в 3 экземплярах на ______ листах.

Председатель комиссии: ____________________________ ____________________________ (подпись) (ф.и.о.) Члены комиссии: ____________________________ ____________________________ ____________________________ ____________________________ ____________________________ ____________________________ (подпись) (ф.и.о.) "___" _____________ 20___ г. М.П. Победитель конкурса: _________________________________________________________________________ (должность, ф.и.о руководителя организации или ф.и.о. индивидуального предпринимателя) ____________________________ ____________________________ (подпись) (ф.и.о.) "___" ____________ 20___ г. М.П.

К порядку организации и проведения конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом не подлежат применению положения законодательства о закупках товаров, работ, услуг для государственных и муниципальных нужд.

порядке

Неразмещение на официальном сайте торгов извещения о проведении конкурса, конкурсной документации.

Неотражение в извещении о проведении конкурса, конкурсной документации информации об объекте конкурса, предусмотренной Правилами.

Включение в конкурсную документацию требования о предоставлении претендентами документов, не предусмотренных Правилами.

Кодексом

На основании пункта 17 Правил проверка соответствия претендентов требованиям, указанным в - пункта 15 настоящих Правил, осуществляется конкурсной комиссией. При этом конкурсная комиссия не вправе возлагать на претендента обязанность подтверждать соответствие данным требованиям.

Применение при расчете размера обеспечения исполнения обязательств НДС является неправомерным.

Отказ от проведения конкурса допускается исключительно по установленным Правилами основаниям.

Конкурсная комиссия обязана вскрыть и рассмотреть все поступившие на участие в конкурсе заявки.

Участие в конкурсе организаций, применяющих упрощенную систему налогообложения.

Конкурсная комиссия не вправе исключать работы и услуги из предложенных участников конкурса дополнительных работ и услуг по управлению многоквартирным домом.

перечня постановлением

перечень

подпунктом 5 пункта 41 Правил.

перечень .

Нарушение установленных Правилами сроков размещения протоколов, составленных в ходе проведения конкурса, на официальном сайте торгов.

К порядку организации и проведения конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом не подлежат применению положения законодательства о закупках товаров, работ, услуг для государственных и муниципальных нужд.

При организации и проведении конкурсов по отбору управляющей организации органами местного самоуправления допускаются случаи применения к подобным конкурсам отдельных положений законодательства о закупках товаров, работ, услуг для государственных и муниципальных нужд, что является недопустимым исходя из следующего.

Согласно части 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в установленных данным кодексом случаях.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 утверждены Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по выбору управляющей организации для управления многоквартирными домами (далее - Правила).

Исходя из пункта 2 Правил под конкурсом понимается форма торгов, победителем которых признается участник конкурса, предложивший за указанный организатором конкурса в конкурсной документации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в течение установленного срока выполнить наибольший по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления которым проводится конкурс.

В свою очередь размер платы за содержание и ремонт жилого помещения - плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 кв. метра общей площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме

Предметом конкурса является право заключения договоров управления многоквартирным домом в отношении объекта конкурса, объектом конкурса является общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления которым проводится конкурс.

По результатам конкурса с его победителем заключается договор управления многоквартирным домом (раздел IX Правил).

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья и т.д.) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (часть 2 статьи 162 ЖК РФ).

Из приведенных норм следует, что проводимый органом местного самоуправления в порядке статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации конкурс не направлен на удовлетворение муниципальных нужд, не предполагает расходование средств местного бюджета. Получателями услуг по договору управления являются собственники помещений, а не органы местного самоуправления, в связи с чем процедура проведения конкурса регулируется исключительно нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации и Правил. К данным отношениям не применимы положения, регулирующие порядок осуществления закупок товаров, работ, услуг для государственных и муниципальных нужд.

Неразмещение на официальном сайте торгов извещения о проведении конкурса, конкурсной документации.

В соответствии с пунктом 32 Правил информация о проведении конкурса размещается организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов по адресу www.torgi.gov.ru.

Данное требование введено постановлением Правительства Российской Федерации от 10.09.2012 № 909, которое вступило в силу 01.01.2013.

Организатор конкурса или по его поручению специализированная организация также вправе опубликовать информацию о проведении конкурса в любых средствах массовой информации, в том числе в электронных средствах массовой информации. При этом такое опубликование и размещение не может заменить размещение информации на официальном сайте (пункт 36 Правил).

Приведенные нормы, допуская право органа местного самоуправления разместить информацию о проводимом конкурсе в любых средствам массовой информации, не исключают обязанность ее размещения на официальном сайте торгов, в связи с чем несоблюдение порядка информационного обеспечения конкурса является нарушением Правил и основанием для признания проведенного конкурса недействительным в судебном порядке.

Неотражение в извещении о проведении конкурса, конкурсной документации информации об объекте конкурса, предусмотренной Правилами.

Пунктами 38, 41 Правил установлен объем информации и сведений, подлежащих отражению в извещении о проведении конкурса, конкурсной документации, в частности характеристика объекта конкурса, наименование обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту объекта конкурса, их расчетная стоимость и периодичность выполнения, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, акт о состоянии общего имущества, порядок проведения осмотров объекта конкурса и график проведения таких осмотров и т.д.

Зачастую в извещении о проведении конкурса и конкурсной документации отсутствует информация о характеристиках объекта конкурса (площадь жилых и нежилых помещений, площадь общего имущества, земельного участка, техническое состояние объекта конкурса, этажность, количество квартир и т.д.), о перечне подлежащих выполнению обязательных работ и услуг, периодичности их выполнения, стоимости каждой работы и услуги, расчет размера обеспечения выполнения обязательств по договору управления и т.д.

Вместе с тем, включение в документацию о торгах названной информации является обязанностью организатора торгов, несоблюдение которой будет являться нарушением установленного порядка проведения конкурса.

Включение в конкурсную документацию требования о предоставлении претендентами документов, не предусмотренных Правилами.

В соответствии с пунктом 52 Правил для участия в конкурсе заинтересованное лицо подает заявку на участие в конкурсе с приложением документов, предусмотренных пунктом 53 Правил.

Установленный Правилами перечень документов и информации, входящих в состав заявки на участие в конкурсе, исходя из пункта 54 Правил, является исчерпывающим, в связи с чем включение в конкурсную документацию условий о предоставлении претендентами документов и информации не поименованных в пункте 52 Правил неправомерно (к примеру, свидетельств о государственной регистрации юридического лица либо индивидуального предпринимателя, учредительных документов претендента и т.д.).

С целью участия в конкурсе по отбору управляющей организации претендент должен соответствовать обязательным требованиям, установленным пунктом 15 Правил.

К числу таких требований относятся: - соответствие претендентов установленным федеральными законами требованиям к лицам, осуществляющим выполнение работ, оказание услуг, предусмотренных договором управления многоквартирным домом; - в отношении претендента не проводится процедура банкротства либо в отношении претендента - юридического лица не проводится процедура ликвидации; - деятельность претендента не приостановлена в порядке, предусмотренном Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях; - отсутствие у претендента задолженности по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты любого уровня или государственные внебюджетные фонды за последний завершенный отчетный период в размере свыше 25 процентов балансовой стоимости активов претендента по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период; - отсутствие у претендента кредиторской задолженности за последний завершенный отчетный период в размере свыше 70 процентов балансовой стоимости активов претендента по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период; - внесение претендентом на счет, указанный в конкурсной документации, средств в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе.

Установленный перечень требований является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию в силу пункта 16 Правил.

На основании пункта 17 Правил проверка соответствия претендентов требованиям, указанным в подпунктах 2 - 6 пункта 15 настоящих Правил, осуществляется конкурсной комиссией. При этом конкурсная комиссия не вправе возлагать на претендента обязанность подтверждать соответствие данным требованиям.

В данной связи является недопустимым включать в конкурсную документацию требования о предоставлении претендентами на участие в конкурсе документов, подтверждающих их соответствие обязательным требованиям (справки об отсутствии задолженности по налоговым платежам и платежам в государственные внебюджетные фонды, о неприостановлении деятельности и т.д.), за исключением требования, установленного подпунктом 1 пункте 15 Правил.

Применение при расчете размера обеспечения исполнения обязательств НДС является неправомерным.

Из пункта 42 Правил следует, что размер обеспечения исполнения обязательств устанавливается организатором конкурса и не может быть менее одной второй и более трех четвертей цены договора управления многоквартирным домом, подлежащей уплате собственниками помещений в многоквартирном доме и лицами, принявшими помещения, в течение месяца. Размер обеспечения исполнения обязательств рассчитывается по формуле: , где: - размер обеспечения исполнения обязательств; К - коэффициент, установленный организатором конкурса в пределах от 0,5 до 0,75; - размер ежемесячной платы за содержание и ремонт общего имущества, указанный в извещении о проведении конкурса, умноженный на общую площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в многоквартирном доме; - размер ежемесячной платы за коммунальные услуги, рассчитанный исходя из среднемесячных объемов потребления ресурсов (холодная и горячая вода, сетевой газ, электрическая и тепловая энергия) за предыдущий календарный год, а в случае отсутствия таких сведений - исходя из нормативов потребления соответствующих коммунальных услуг, утвержденных в порядке, установленном ЖК РФ, площади жилых помещений и тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса, утвержденных в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При расчете размера обеспечения исполнения обязательств организатором торгов учитывались размер ежемесячной платы за содержание и ремонт общего имущества умноженной на общую площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в многоквартирном доме, размер ежемесячной платы за коммунальные услуги, коэффициент 0,75. Также в составе коэффициента Рои учтена сумма НДС (1,18).

Поскольку указанная формула не предполагает каких-либо дополнительных составляющих, применение НДС при расчете размера обеспечения исполнения обязательств является неправомерным.

Отказ от проведения конкурса допускается исключительно по установленным Правилами основаниям.

В соответствии с пунктом 39 Правил, в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.

Решением Верховного Суда Российской Федерации от 10.08.2009 № ГКПИ 09-830 пункт 39 Правил признан недействующим в части, позволяющей не проводить конкурс по отбору управляющей организации в случае, если до дня его проведения собственники помещении в многоквартирном доме выбрали способ управления этим домом, но не реализовали принятое решение о выборе способа управления многоквартирным домом.

Основанием для отказа от проведения конкурса будет являться принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения о способе управления домом и реализация принятого решения, путем заключения договора управления домом, создания ТСЖ и т.д. В том случае, если собственниками принято решение о способе управления домом, но в установленном порядке не реализовано, орган местного самоуправления не вправе принять решение об отказе от проведения конкурса.

Конкурсная комиссия обязана вскрыть и рассмотреть все поступившие на участие в конкурсе заявки.

Для участия в конкурсе заинтересованное лицо подает заявку на участие в конкурсе. Срок подачи заявок должен составлять не менее 25 дней. Прием заявок на участие в конкурсе прекращается непосредственно перед началом процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе (пункт 52 Правил).

Каждая заявка на участие в конкурсе, поступившая в установленный срок, регистрируется организатором конкурса. По требованию претендента организатор конкурса выдает расписку о получении такой заявки (пункт 56 Правил).

В случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в конкурсе подана только одна заявка, она подлежит рассмотрению в установленном Правилами порядке (пункт 58 Правил).

Непосредственно перед вскрытием конвертов с заявками на участие в конкурсе, но не раньше времени, указанного в извещении о проведении конкурса и в конкурсной документации, конкурсная комиссия обязана объявить лицам, присутствующим при вскрытии таких конвертов, о возможности подать заявку на участие в конкурсе, изменить или отозвать поданные заявки до начала процедуры вскрытия конвертов (пункт 60 Правил).

Конкурсная комиссия вскрывает все конверты с заявками на участие в конкурсе, которые поступили организатору конкурса до начала процедуры вскрытия конвертов (пункт 61 Правил).

В соответствии с пунктом 70 Правил на основании результатов рассмотрения заявок на участие в конкурсе конкурсная комиссия принимает решение о признании претендента участником конкурса или об отказе в допуске к участию в конкурсе, конкурсной комиссией оформляется протокол рассмотрения заявок на участие в конкурсе. Претендентам, не допущенным к участию в конкурсе, направляются уведомления о принятых конкурсной комиссией решениях.

В случае, если только один претендент признан участником конкурса, организатор конкурса передает этому претенденту проект договора управления многоквартирным домом, который заключается на условиях выполнения обязательных работ и услуг, указанных в извещении о проведении конкурса и конкурсной документации, за плату за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса. Такой участник не вправе отказаться от заключения договора управления многоквартирным домом (пункт 71 Правил).

Из приведенных норм следует, что вне зависимости от количества поступивших заявок на участие в конкурсе каждая заявка должна быть вскрыта и рассмотрена комиссией. В том случае, если по результатам рассмотрения заявок к участию в конкурсе допущен один участник, конкурс должен быть признан несостоявшимся и договор управления многоквартирным домом подлежит заключению с данным участником.

Участие в конкурсе организаций, применяющих упрощенную систему налогообложения.

Одним из документов, предоставляемых претендентом в составе заявки на участие в конкурсе в соответствии с подпунктом 2 пункта 53 Правил является копия утвержденного бухгалтерского баланса за последний отчетный период.

В соответствии с пунктом 4 постановления Правительства российской Федерации от 06.02.2006 № 75 разъяснения о применении Правил дает Министерство регионального развития Российской Федерации.

Письмом Министерства регионального развития Российской Федерации от 09.10.2009 № 33144-МС/14 разъяснено, что при подаче документов для участия в конкурсе организациям, применяющим упрощенную систему налогообложения, следует представлять налоговую декларацию по единому налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения за последний отчетный период и копию свидетельства о возможности применения упрощенной системы налогообложения. Подтверждением положительной финансовой деятельности будет служить утвержденная налоговым органом налоговая декларация.

Наличие в составе конкурсной заявки свидетельства о возможности применения упрощенной системы налогообложения и утвержденной налоговым органом налоговой декларации будет свидетельствовать о соблюдении претендентом требования абзаца 4 подпункта 2 пункта 53 Правил.

Конкурсная комиссия не вправе исключать работы и услуги из предложенных участников конкурса дополнительных работ и услуг по управлению многоквартирным домом.

В соответствии с пунктом 3 Правил управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома, а также исходя из минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290.

В перечень услуг и работ могут быть внесены услуги и работы, не включенные в минимальный перечень (пункт 7). Перечень услуг и работ должен содержать объемы, стоимость, периодичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 8).

Согласно пункту 76 Правил участники конкурса представляют предложения по общей стоимости дополнительных работ и услуг в соответствии со стоимостью работ и услуг, указанной в конкурсной документации, предусмотренной подпунктом 5 пункта 41 Правил.

В случае если после троекратного объявления последнего предложения о наибольшей стоимости указанных дополнительных работ и услуг ни один из участников конкурса не предложил большей стоимости, конкурсная комиссия объявляет наименование участника конкурса, который сделал предложение по наибольшей стоимости дополнительных работ и услуг.

Предлагаемые участником конкурса дополнительные работы и услуги должны формироваться с учетом определенных характеристик и особенностей объекта конкурса и обеспечивать надлежащее содержание и ремонт общего имущества, цели управления многоквартирным домом. При этом участник конкурса вправе предложить работы и услуги как включенные, так и не включенные в указанный минимальный перечень.

Установленный Правилами порядок проведения конкурса, оценки и сопоставления конкурсных предложений, не предусматривает право конкурсной комиссии исключать из предложений участника определенные виды работ и услуг.

Участник конкурса принимает обязательства выполнять обязательные и предложенные им дополнительные работы и услуги за плату за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса и в конкурсной документации, предоставлять коммунальные услуги, а также исполнять иные обязательства, указанные в проекте договора управления многоквартирным домом (пункт 80 Правил).

В соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктом 41 Правил, предложенные участником конкурса дополнительные работы и услуги, их объем, периодичность включаются в договор управления многоквартирным домом, который должен содержать порядок контроля их выполнения, меры обеспечения обязательств и ответственности за нарушение условий договора.

Нарушение установленных Правилами сроков размещения протоколов, составленных в ходе проведения конкурса, на официальном сайте торгов.

Пунктами 63, 65 Правил установлено, что при вскрытии конвертов с заявками на участие в конкурсе конкурсной комиссией ведется протокол, в котором отражаются сведения о наименовании (для юридического лица), фамилии, имени, отчестве (для индивидуального предпринимателя) каждого претендента, конверт с заявкой на участие в конкурсе которого вскрывается, сведения и информация о наличии документов, предусмотренных конкурсной документацией. Протокол вскрытия конвертов подписывается всеми присутствующими членами конкурсной комиссии непосредственно после вскрытия всех конвертов и в день его подписания размещается на официальном сайте.

Согласно пункту 70 Правил на основании результатов рассмотрения заявок на участие в конкурсе конкурсная комиссия принимает решение о признании претендента участником конкурса или об отказе в допуске претендента к участию в конкурсе, что оформляется протоколом рассмотрения заявок на участие в конкурсе, который подписывается присутствующими на заседании членами конкурсной комиссии в день окончания рассмотрения заявок на участие в конкурсе.

Текст указанного протокола в день окончания рассмотрения заявок на участие в конкурсе размещается на официальном сайте организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией.

На стадии проведения конкурса пунктом 82 Правил также предусмотрено ведение протокола, который подписывается в день проведения конкурса и в соответствии с пунктом 84 Правил размещается на официальном сайте организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией в течение 1 рабочего дня с даты его утверждения.

Несоблюдение организатором конкурса установленных сроков размещения составленных в ходе проведения конкурсов протоколов является нарушением информационного обеспечения конкурса.

Если собственниками помещений в многоквартирном доме не выберут способ управления домом или не реализуют выбранный способ, орган местного самоуправления в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (далее - Правила проведения конкурса), проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. После 1 июля 2007 г. применяется общая норма п. 4 ст. 161 ЖК РФ, согласно которой орган местного самоуправлении также обязан в установленном Правительством порядке проводить открытый конкурс по отборууправляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления домом не было реализовано.

Отметим, что орган местного самоуправления в силу ст. 447 ГК РФ может быть организатором открытого конкурса не во всех случаях, а только при условии, что он является собственником помещений в том же многоквартирном доме. Согласно п. 2 ст. 447 ГК РФ в качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация.

B пункте 3 Правил проведения конкурса дан примерный перечень обстоятельств, свидетельствующих о необходимости проведения конкурса. Конкурс проводится, если:

1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:

> общее собрание по поводу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

> по истечении двух месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:

> большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные ст. 164 Жилищного кодекса Российской Федерации (думается, под большинством в данном случае необходимо понимать собственников, владеющих более чем 50% долей в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома);

> собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;

> не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Под нереализацией выбранного способа управления домом предлагается, например, понимать ситуации, когда собственники «выбрали способ управления управляющей организацией, но не выбрали такую организацию или не заключили с выбранной управляющей организацией договор управления».

Согласно п. 4 Правил проведения конкурса конкурс проводится на основе следующих принципов:

> создание равных условий участия в конкурсе для юридических лиц независимо от организационно-правовой формы и индивидуальных предпринимателей;

> добросовестная конкуренция;

> эффективное использование средств собственников помещений в многоквартирном доме в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий пользования помещениями, надлежащего содержания общего имущества, а также предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в доме;

> доступность информации о проведении конкурса и обеспечение открытости его проведения.

Конкурс проводится на право заключения договоров управления либо одним многоквартирным домом, либо несколькими многоквартирными домами. Если проводится конкурс на право заключения договоров управления несколькими многоквартирными домами, общая площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в таких домах не должна превышать 100 тыс. кв. м и такие дома должны быть расположены на граничащих земельных участках, между которыми могут быть земли общего пользования. Установление предельного размера обслуживаемых помещений спорно. Чем большую площадь обслуживает управляющая организация, тем меньше ее издержки, что позволяет снижать тарифы на услуги для собственников. Целесообразнее установить для таких организаций критерии финансовой состоятельности в зависимости от размера обслуживаемых помещений.

Орган местного самоуправления может и сам провести конкурс, и привлечь к этому по договору специализированную организацию. При этом орган местного самоуправления должен самостоятельно создать конкурсную комиссию, определить объект конкурса, установить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, перечень обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту жилого помещения в отношении объекта конкурса, определить другие существенные условия договора управления многоквартирным домом, подготовить проект договора управления многоквартирным домом, утвердить конкурсную документацию, установить условия конкурса и, в случае необходимости, самостоятельно их изменять.

Выбор специализированной организации осуществляется организатором конкурса путем проведения торгов в соответствии с процедурами, установленными Федеральным законом от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».

Конкурс является открытым по составу участников и по форме подачи заявок. Заявка на участие в конкурсе обеспечивается денежными средствами в размере 5% размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, умноженного на общую площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в многоквартирных домах, объекты конкурса которых объединены в один лот.

Согласно п. 15 Правил проведения конкурса к претендентам предъявляются следующие требования:

> соответствие претендентов установленным федеральными законами требованиям к лицам, осуществляющим выполнение работ, оказание услуг, предусмотренных договором управления многоквартирным домом;

> в отношении претендента не проводится процедура банкротства либо в отношении претендента - юридического лица не проводится процедура ликвидации;

> деятельность претендента не приостановлена в порядке, предусмотренном Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях;

> отсутствие у претендента задолженности по налогам, ссорам и иным обязательным платежам в бюджеты любого уровня или государственные внебюджетные фонды за последний завершенный отчетный период в размере свыше 25% балансовой стоимости активов претендента по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период. Претендент считается соответствующим установленному требованию, если он обжаловал наличие указанной задолженности в соответствии с законодательством Российской Федерации и решение по такой жалобе не вступило в силу;

> отсутствие у претендента кредиторской задолженности за последний завершенный отчетный период в размере свыше 70% балансовой стоимости активов претендента поданным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период;

> внесение претендентом на счет, указанный в конкурсной документации, средств в качестве обеспечения заявки научастие в конкурсе. При этом претендент считается соответствующим данному требованию, если непосредственно перед началом процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе средства поступили на счет, указанный в конкурсной документации.

Данные требования предъявляются ко всем претендентам, и проверка соответствия претендентов этим требованиям осуществляется конкурсной комиссией.

Государственный контроль способа обеспеченияуправляющей организации может проводиться путем предъявления повышенных требований к финансовой устойчивости и прозрачности бизнеса страховых компаний, осуществляющих страхование ответственности управляющей организации, и банков, выдающих гарантию или размещающих депозит управляющей организации. Управляющая организация должна выбрать страховую компанию или банк из числа включенных в специализированный государственный реестр.

Управляющая организация гарантирует обеспечение исполнения обязательств по оплате управляющей организацией ресурсов ресурсоснабжающих организаций. Это требование подлежит отражению в договорах управления многоквартирным домом и в договорах pe- сурсоснабжения и приема (сброса) сточных вод в качестве существенного условия.

Организатор конкурса или по его поручению специализированная организация обеспечивают доступ всех заинтересованных лиц к конкурсной документации. Конкурсная документация может быть размещена на официальном сайте одновременно с извещением о проведении конкурса, и доступ к ней в этом случае должен быть бесплатным.

Согласно п. 50 Правил проведения конкурса организатор конкурса по собственной инициативе или в соответствии с запросом заинтересованного лица вправе внести изменения в конкурсную документацию не позднее чем за 15 дней до даты окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе. B течение двух рабочих дней с даты принятия решения о внесении изменений в конкурсную документацию такие изменения размещаются организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией на официальном сайте и направляются заказными письмами с уведомлением всем лицам, которым была предоставлена конкурсная документация.

Организатор конкурса или по его поручению специализированная организация в соответствии с датой и временем, указанными в извещении о проведении конкурса, организуют для претендентов и других заинтересованных лиц осмотр объекта конкурса.