Первое интервью владельца «Европейского». Торговый центр "Синдика"

Торговые комплексы в мелкую нарезку

Бизнес крупнейшего владельца коммерческой недвижимости Зараха Илиева стремительно движется с Востока на Запад. Уроженец Азербайджанской ССР начинал с продажи кепок-«аэродромов» на базаре в родном городе Куба. Потом были контейнеры на другом восточном рынке, но уже в Москве, в Измайлово. Следующий этап - ярмарочный комплекс «Москва» и автомобильный комплекс «Москва», крупнейший в Европе. В конце прошлого года Зарах Илиев с партнерами приобрели гостиницу «Украина». К концу нынешнего года цель будет достигнута. На площади Киевского вокзала откроется торгово-развлекательный комплекс «Европейский». Суть бизнеса при этом не меняется: пусть «Европейский» будет украшен рестораном, кинотеатром и фитнес-центром, его «рабочая» зона будет разбита на сотни мелких торговых лавок, знакомых нам по восточным базарам.

2. ИКЕA Мос

Самые популярные моллы страны

IKEA изменила облик многих российских квартир, но и Россия меняет эту компанию. IKEA всегда работает в одиночку - зачем делиться успехом? В России независимый статус давался компании с трудом. В декабре 2004 года подмосковные чиновники две недели сдерживали открытие построенного IKEA в Химках торгового центра «Мега» - здесь были обнаружены какие-то «технические недоработки». Летом прошлого года Госархстройнадзор Татарстана пытался остановить строительство «Меги» в Казани - чиновникам не понравился бетон, залитый в фундамент комплекса. А получение участков под строительство в Москве - это отдельная история, достойная авантюрного романа. Пришлось IKEA изменить своим принципам. Новая «Мега», которая откроется к концу года на юго-востоке Москвы, на 25% принадлежит российской агрофирме «Белая дача». Во-первых, председатель наблюдательного совета «Белой дачи» Виктор Семенов, в прошлом министр сельского хозяйства, а ныне депутат Госдумы, обеспечит защиту от чиновников. Во-вторых, у «Белой дачи» в этих местах столько свободных территорий, что хватит не только на торговый комплекс, но и на тематический парк развлечений с отелем в придачу.

З. ENKA

Крупнейшая иностранная строительная компания в Москве

Основатель турецкой компании ENKA Сарик Тара хорошо знаком с Европой. Тара родился и до 12 лет жил в Скопье (столица Македонии), только Вторая мировая война вынудила его переехать на историческую родину, в Турцию. Детские воспоминания - хорошее подспорье в бизнесе. После падения «железного занавеса» ENKA строила дороги в Хорватии и газопроводы на Украине, бизнес-центры в Восточном Берлине и военные городки в Белоруссии. Но Москва стала особенной страницей в истории ENKA. Что бы там ни пел Борис Гребенщиков о турках-строителях, проекты ENKA и впрямь во многом определяют облик российской столицы: это Riverside Towers на Космодамианской набережной и Московский дом музыки, «Башни на набережной» в Москва-Сити и Swissotel на Павелецкой, «Мосэнка Плаза» на Цветном бульваре и, наконец, торговые центры «Рамстор».

Стамбульская фондовая биржа оценивает ENKA в $3,2 млрд. Следовательно, состояние Сарика Тара (ему и его семейной фирме Tara Holdings принадлежит 48,9% акций ENKA) превышает $1,6 млрд. При желании можно посчитать, какая часть этой суммы заработана в наших краях. Общая выручка компании за 9 месяцев 2005 года составила $2,1 млрд, из них $665 млн дали Россия и страны СНГ.

4. ПФК БИН, Чайка Плаза

Устойчивый бизнес большой семьи

Пока Михаил Гуцериев накачивает активами свое любимое детище, компанию «Русснефть» (в 2005 году она стала седьмой в России по объемам добычи нефти), его родственники и партнеры с неменьшим энтузиазмом действуют на рынке недвижимости. В прошлом году младший брат Гуцериева Саит, глава ПФК БИН, в придачу к уже имевшимся у клана 17 торговым помещениям (сданы сети «Седьмой континент») и семи небольшим офисным зданиям выкупил у предпринимателя Казибека Тагирбекова гигантский «Смоленский пассаж» на Садовом кольце. Почти одновременно на юго-западе Москвы было завершено строительство молла Festival, где разместился первый в Москве магазин Marks & Spenser.

Большие проекты пришлись Гуцериевым по вкусу. К 2012 году семья планирует пристроить к «Смоленскому пассажу» еще 62 000 кв. м, возвести торгово-развлекательные центры в Тушино (75 000 кв. м), на Минском шоссе (более 170 000 кв. м.) и на Варшавском шоссе (параметры проекта пока неизвестны).

5. Группа крмпаний Крокус

Торговля и выставки за пределами города

Может показаться, что предприниматель Арас Агаларов успешно реализовал свою мечту. В сентябре 2005 года сдана в эксплуатацию вторая очередь выставочного комплекса «Крокус Экспо», общая площадь комплекса выросла до 90 000 кв. м. Только в прошлом году здесь прошло 78 выставок - от скромной «Скрепка Экспо» до претенциозной Millionaire Fair. Торговый комплекс «Крокус Сити Молл» работает, а на площадях, которые не удалось сдать арендаторам, предприниматель торгует самостоятельно. Московские азербайджанцы по достоинству оценили ресторан яхт-клуба Shore House. Строительство города роскоши за МКАД завершено? «Наши помыслы и энергия сейчас направлены на строительство многофункционального объекта по типу того, что сделано в Лас-Вегасе», - отвечает сын и партнер Араса Агаларова Эмин. На том же участке у пересечения Волоколамского шоссе с Кольцевой автодорогой планируется построить 14 высотных зданий: 700 000 кв. м офисного пространства, еще сотню магазинов luxury, концертный комплекс, казино размером со стадион, двухуровневый боулинг, гостиницу. Сроки реализации проекта пока не объявлены.

6. Рубин, Горбушкин двор

Облагороженный наследник «Горбушки»

Бизнес на недвижимости в Москве куда прибыльнее производства телевизоров. Особенно если речь идет о популярном формате «муравейник» (торговый комплекс, вмещающий сотни небольших арендаторов) - чем меньше средняя площадь одной торговой точки, тем выше доходы владельца здания. Если же речь идет о комплексе, перенявшем эстафету от легендарного рынка «Горбушка», доходы будут расти в геометрической прогрессии. За прошлый год арендные ставки в зданиях бывшего телезавода «Рубин» (теперь ТК «Горбушкин двор») выросли вдвое, но арендаторов это не отпугнуло. «Да я полгода в очереди стояла, чтобы эту витрину получить!» - рассказывает Forbes продавщица мобильных телефонов с «Горбушки», пожелавшая остаться неизвестной.

Владелец МТЗ «Рубин» Александр Милявский знает это лучше других. Производство телевизоров он еще в 2004 году перевел в Воронеж, а сам вплотную занялся недвижимостью. Жилой комплекс «Вест Сайд» на юго-западе Москвы силами «Рубина» уже построен, на очереди - гостинично-деловой центр площадью 108 000 кв. м в районе «Горбушкиного двора».

О том, какие еще «непрофильные» организации становятся крупными владельцами коммерческой недвижимости в Москве, читайте на стр. 92.

7. Манежная площадь

Самое дорогое подземелье Москвы

В прошлом году у торгового комплекса «Охотный ряд» сменился владелец. Девелоперская компания «Декра» (жилые комплексы «Азовский» на юге Москвы и «Аркада-Хаус» на юго-западе) весной обменяла у столичного правительства имевшиеся у нее 4,6% акций «Мосэнерго» на 24,4% ОАО «Манежная площадь» (собственник «Охотного ряда»). Осенью «Декра» объявила о покупке еще 28,5% «Манежной площади» у совладельца «Седьмого континента» Александра Занадворова. Впрочем, Занадворов и «Манежная площадь» расстались не окончательно - акционерному обществу принадлежат два торговых помещения на юго-западе Москвы, которые арендует «Седьмой континент».

Новый хозяин «Манежной площади» первым делом закрыл в «Охотном ряду» развлекательный центр «Даунтаун». В результате торговая площадь комплекса выросла на 3400 кв. м (до 29‑400 кв. м), что благоприятно сказалось на доходах «Манежной площади».

8. Форум Пропертиз

Офисные помещения с видом на Кремль

Глава и совладелец «Форум Пропертиз» Андрей Баринский управляет 12 офисными комплексами класса «А» и «В» в Москве. Но известным в профессиональной среде его сделал только один проект. Баринский не пожалел $25 млн на полноценный перевод производства Краснохолмского камвольного комбината с Садовнической улицы (Замоскворечье) в Подмосковье. Не было ни скандалов, ни враждебных поглощений - примеры столь мирного решения вопроса на московском рынке недвижимости можно пересчитать по пальцам.

Первая очередь построенного на освободившемся месте офисного центра «Аврора бизнес парк» (полезная площадь 12 000 кв. м) уже сдана арендаторам, в конце прошлого года завершено строительство второй очереди. Новое здание втрое больше (37 800 кв. м) и на треть дороже (до $1000 за кв. м в год). Зато обитатели верхних этажей смогут любоваться видом на Кремль, а это удовольствие дорогого стоит. Аналитики почти не сомневаются, что здание будет успешно сдано арендаторам: офисы класса «А» в Москве по-прежнему в дефиците.

9. Риэлти Трейд

Специалист по враждебным поглощениям

Что может сделать злейшими врагами главу ОАО «Корпорация Фазотрон-НИИР» (разработчик радаров для боевых самолетов) Анатолия Канащенкова и банкира, специалиста по корпоративным войнам Александра Клячина? Ясное дело, собственность - 15 га в Центральном округе Москвы, которые занимает «Фазотрон». Скупив около 11% акций корпорации, в прошлом году группа «Нерль» Александра Клячина попыталась взять власть на «Фазотроне» в свои руки. Но войну проиграла - у противника был мощный административный ресурс. Примечательно, что большинство схваток Клячин выигрывал. Пакет недвижимости, который уже поглотила «Нерль» и связанные с ней структуры (находятся под управлением компании «Риэлти Трейд»), превысил 230 000 кв. м. Жемчужина собрания - бизнес-центр «Красная Роза», расположившийся в зданиях бывшей ткацкой фабрики в районе «Парка культуры».

10. Ингеоком

Торговля и развлечения возле Курского вокзала

Вообще-то «Ингеоком» - строительная компания, работающая по чужим заказам, отлично владеющая технологиями подземного строительства и прокладки коммуникаций. Но кто откажется от возможности оставить себе построенный по заказу правительства Москвы торгово-развлекательный комплекс, если арендные ставки в нем доходят до $5400 в год за квадратный метр? Так «Ингеоком» приобрел 60% площади ТРК «Атриум» возле Курского вокзала и стал немножко рантье.

В этом году «Ингеоком» по аналогичной схеме начинает строительство ТРК общей площадью 130 000 кв. м между Садовым кольцом и Павелецким вокзалом. Вопрос, как это отразится на доходах «Ингеокома», даже не стоит. Архитектурный вопрос также вроде решен - четыре уровня ТРК расположатся под землей, вид на Павелецкий вокзал «Ингеоком» не испортит. Остается только один вопрос. В районе «Атриума» на Садовом кольце образовалась вечная автомобильная пробка; не станет ли аналогичная пробка отличительной чертой Павелецкой площади?

11. Экоофис

Дешевые офисы и склады в бывших промзонах

«Мы ничего не продаем, только покупаем и реконструируем все новые и новые объекты. К 2010 году планируем выйти на уровень 1 млн кв. м сдаваемой площади», - делится планами Татьяна Ковалева, вице-президент компании «Экоофис».

До миллиона компании пока что далеко - «Экоофис» сдает в аренду только 116‑800 кв. м офисных площадей классов «B» и «C». Самым прибыльным проектом «Экоофиса» остается бизнес-парк «Дербеневский», открытый на месте бывшей кожевенной фабрики (при ставке $500–600 за кв. м он приносит компании $12 млн в год). Этот объект «Экоофис» приобрел в 2003 году у «Росбилдинга», компании, широко известной жесткими методами недружественного поглощения столичных предприятий.

В прошлом году бумеранг вернулся. Банк «Нефтяной» попытался отобрать у «Экоофиса» за долги четверть «Дербеневского». Атакуемый с большим трудом сохранил свою собственность. Всем известно, что лучшим щитом для обороны является административный ресурс. В декабре 2005 года владелец «Экоофиса» Андрей Ковалев стал депутатом Мосгордумы, членом влиятельной фракции «Единая Россия».

12. Промсвязьнедвижимость

Любая коммерческая недвижимость, способная приносить деньги

Компания «Промсвязьнедвижимость», принадлежащая владельцам Промсвязьбанка Дмитрию и Алексею Ананьевым, уже попадала в рейтинги Forbes. В июле прошлого года мы писали, что братья, владеющие участком земли 60‑000 га, вошли в десятку крупнейших лендлордов Подмосковья. Теперь пришло время сообщить, что «Промсвязьнедвижимость» распоряжается также 16 объектами коммерческой недвижимости в Москве - это офисные здания классов «B» и «C» (типичный объект - бизнес-центр «Карачарово» на Рязанском проспекте, $395 за кв. м), ТЦ «Лига» в Химках, складские помещения в Люблино (55‑000 кв. м). За свой столичный статус «Промсвязьнедвижимость» не держится, берет все, что способно приносить деньги: и административное здание в городе Видное (7100 кв. м полезной площади), и офисный центр в Санкт-Петербурге (27‑000 кв. м), и торгово-развлекательный комплекс площадью 44‑000 кв. м в Ростове-на-Дону. Но доходы от этих объектов в нашем рейтинге не учитываются.

13. Моспромстрой

Владелец зданий пятизвездных отелей

Бывший советский трест «Главмоспромстрой» нашел свое место в новой экономике. Компания строит и сдает в аренду международным сетям здания фешенебельных гостиниц. В прошлом рейтинге владельцев коммерческой недвижимости Москвы мы рассказывали о трех московских гостиницах Marriott, которые выплачивают треть своей выручки «Моспромстрою». В этом году к списку объектов добавился первый на территории столицы отель Holiday Inn (301 номер, Лесная улица). Скоро под этой вывеской откроются гостиницы «Моспромстроя» у метро «Рижская» и в Сокольниках.

На офисную недвижимость, доставшуюся «Моспромстрою» в наследство от советского треста, компания не обращает внимания. Разбросанные по центру города небольшие помещения классов «В» и «С» (на Тверской и Большой Дмитровке, в Столешниковом и Старопименовском переулках) сдаются по ценам не более $500 за кв. м в год. Для сравнения: столько же «Моспромстрой» получает за пять дней эксплуатации одного номера гостиницы Marriott «Тверская», самого дешевого из столичных «Марриоттов».

14. Капитал Груп

Строительная компания, действующая с большим размахом

Десять лет назад основатели «Капитал Груп» экспериментировали с названиями своих компаний. Владислав Доронин во главе АОЗТ «Специфик» делал первые шаги на рынке недвижимости - например, купил, а потом продал с большой выгодой два корпуса Московского завода по производству лопастных гидравлических машин. Павел Тё руководил инвестиционной компанией «Новые русские». Сейчас у бизнеса партнеров простое, но соответствующее размаху деятельности компании название. «Капитал Груп» строит жилье (комплексы «Поселок художников», «Соколиное гнездо», «Созвездие Капитал»), сдает помещения в уже построенных своими руками торговых комплексах («Метромаркеты» у трех станций метро) и больших офисных зданиях класса «А» («Капитал Плаза» на Лесной и «Капитал Тауэр» на Брестской). Но к активной фазе освоения своего участка в самом перспективном деловом районе, Москва-Сити, «Капитал Груп» в отличие от «Миракс Групп» и ENKA еще не приступала. «У всех уже видны строения, а на площадке «Капитал Груп» все еще котлован, - говорит один из участников рынка. - Они слишком зависимы от своих жилищных проектов».

15. Легион Девелопмент

Дорогие офисы как побочный бизнес страховщика

Верхние этажи бизнес-центра «Легион I» на Большой Ордынке менеджеры здания называют VIP-офисами. Высота потолков там превышает семь метров. На последнем, восьмом, этаже - помещение площадью 200 кв. м под стеклянным куполом, из которого открывается потрясающий вид на старую Москву. Попасть в этот «кабинет» можно только по винтовой лестнице.

Владелец здания - Данил Хачатуров, глава и основной акционер «Росгосстраха». Страховая компания, кстати, квартирует тут же, в одном из корпусов комплекса. Бизнесом Хачатурова в недвижимости управляет компания «Легион Девелопмент». В следующем году ее активы пополнятся за счет комплекса «Легион II» на месте бывшего завода лопастных машин вблизи Таганской площади (того самого, что когда-то продал Вячеслав Доронин из «Капитал Груп»). Чуть позже будут построены еще три здания вдоль Кутузовского проспекта: в районе Киевского вокзала, на пересечении с Третьим транспортным кольцом и на перекрестке с Рублевским шоссе.

16. Миракс Групп

Профессиональный девелопер с большими амбициями

«В России есть большие компании, которые хотят сами себе построить офис, - жаловался в интервью Forbes на самодеятельных девелоперов президент и совладелец корпорации «Миракс Групп» Сергей Полонский. - Я не понимаю этого. У профессионалов затраты в 10 раз меньше, ты на сэкономленные деньги можешь пять новых офисов купить!»

Себя Полонский не без основания считает профессионалом. Еще несколько лет назад глава «Миракс Групп» и его партнер Артур Кириленко строили жилье в Санкт-Петербурге. В Москве друзья только с 2000 года, в их активе - жилые комплексы «Корона» и «Золотые ключи 2», крупный (60 000 кв. м) бизнес-центр класса «B+» Pollars на Дербеневской набережной. Но самое интересное еще впереди. К 2008 году на территории района Москва-Сити «Миракс Групп» завершит строительство самого высокого офисного здания в Европе - 354-метровой «Башни Федерации». Общая площадь комплекса превысит 400‑000 кв. м.

17. Романов Девелопмент

Офисный комплекс в самом центре России

Одно только парковочное место на подземной автостоянке офисного центра «Романов двор–2» обойдется вам в $6000 в год. Иным бизнесменам за такую сумму проще арендовать весь офис в бывших промзонах на окраине Москвы. А как иначе, ведь парковочные места в 500 м от Кремля - страшный дефицит.

Утвердившись на участке земли за старым зданием Московского университета, «Романов Девелопмент Групп» предпринимателя Гагика Адибекяна упорно развивает успех. Первая очередь «Романова двора», сданная в эксплуатацию в 1997 году, включала 6200 кв. м офисов; вторая очередь (2004 год) - уже 22‑700 кв. м, включая VIP-кинотеатр и торговую зону. В 2005 году к ним прибавились еще 8000 кв. м офисных помещений. Кинотеатр успехом не пользуется - на одном из вечерних сеансов корреспондент Forbes оказался единственным зрителем в зале на 72 персоны. Но разве это важно, если каждый метр офисной площади приносит до $1100 в год? Через год доходы возрастут: в 2008 году будет сдана третья очередь «Романова двора» полезной площадью около 14‑000 кв. м

18. Боско ди Чильеджи

Гроза арендаторов ГУМа

Владелец «Боско ди Чильеджи» Михаил Куснирович со временем выпадет из нашего рейтинга. «Торговый дом ГУМ», купленный им в 2004 году, сейчас сдает в субаренду 85% площадей главного универсального магазина на Красной площади, но собственные бутики «Боско» будут постепенно вытеснять чужаков. Уже к концу этого года арендаторы уйдут с 35% территорий ГУМа, конечная цель Куснировича - занять половину торговых площадей самого известного магазина страны. В торговом доме «Весна» на Новом Арбате «Боско» уже завершила экспансию, заняв большинство площадей.

А от филиалов ГУМа в округах Москвы, магазинов площадью от 400 кв. м до 6000 кв. м, решено и вовсе избавиться: «Ставки аренды здесь предельно низкие, нет кондиционеров и современных телефонных линий. Построить дешевле, чем модернизировать», - объясняет управляющий директор ГУМа Теймураз Гугуберидзе. Потенциальные покупатели, видимо, это понимают: пока удалось продать только одно из восьми торговых помещений. Новым владельцем универмага «Будапешт» в московском районе Кузьминки стала компания «Новые розничные технологии», подконтрольная председателю совета директоров ТД «Перекресток» Льву Хасису.

19. АЛМ-девелопмент

Роскошные офисы на продажу и недорогие помещения внаем

Дмитрий Красников и Михаил Лепехов - крепкие «середняки» московского рынка недвижимости. Их профиль - покупка и реконструкция зданий по всей территории Москвы, будь то Зубовская улица в Центральном округе или Кавказский бульвар на юге столицы. Дорогие офисы класса «А» «АЛМ-девелопмент» предпочитает продавать. К примеру, нового владельца нашел 4-этажный особняк на Чистых прудах (7610 кв. м, мраморные колонны, подземный гараж, стены - венецианская штукатурка). Управлять такими объектами хлопотно, а рентабельность бизнеса ниже, чем сдача в аренду крупных офисных зданий классом пониже. Здания второго типа «АЛМ-девелопмент» оставляет себе. Типичный объект - офисно-складской комплекс на северо-востоке столицы (34‑000 кв. м, открытая автостоянка, стены - гипсокартон, колонн нет). За 7 лет работы в таком режиме «АЛМ-девелопмент» продала 14 зданий, оставив себе 9 объектов общей площадью 190‑000 кв. м. Четвертую часть этой площади занимают склады, которые компания сдает в среднем по $120 за кв. м в год.

20. Оптиматехностимул (Черри Тауэр)

Дорогой торгово-офисный комплекс с неясными корнями

Для постороннего человека изучать рынок недвижимости Москвы все равно что следить за жизнью аквариума. Все объекты видны, участники всех событий известны. Но их истинный статус, систему взаимоотношений и законы, по которым живет этот тесный мир, определить невозможно. Вот, к примеру, гигантский (19 этажей, общая площадь свыше 100‑000 кв. м) торгово-офисный центр «Черри Тауэр», известный каждому жителю района Новые Черемушки на юго-западе Москвы. Проследим его биографию. В 1970-х годах это здание заложили как Дом книги. В 2001 году заместитель главы Минимущества Шалва Бреус был включен в совместную комиссию министерства и мэрии Москвы по проблемам долгостроя. В 2002 году несостоявшийся Дом книги таинственным образом исчез из списка московских долгостроев. Год спустя он известен уже как «Черри Тауэр» и принадлежит ЗАО «Оптиматехностимул», представителем которого выступает некий Илья Рафалович. Шалва Бреус уволился с госслужбы, с тем чтобы возглавить инсвестиционную «Ост Вест Групп». А Илья Рафалович стал руководителем проектов «Ост Вест Групп» в области недвижимости (в частности, скупка, реконструкция и передача в аренду зданий НИИ в Москве). Так кто же владеет комплексом «Черри Тауэр»? ЗАО «Оптиматехностимул» не раскрывает своих учредителей.

21. УК Рамзэн

Торговые комплексы вдали от клиентов

В Москве нельзя строить аквапарки, все равно ничего хорошего не выйдет. Судите сами. Первый подобный объект, «Аквадром» на Аминьевском шоссе площадью 43 000 кв. м, начали строить еще в 1997 году, но бросили на полпути. Идет суд над владельцами здания: средства, выделенные «Газпромом» на этот проект, куда-то подевались.

О трагической судьбе водно-развлекательного комплекса «Трансвааль-парк» знают все: в феврале 2004-го произошла авария, аквапарк не проработал и двух лет.

Николай Аристов и Игорь Пономарев, совладельцы компании «Рамзэн» (управляет проектами Национального банка взаимного кредита в области недвижимости), думали внести позитив в этот бизнес. На январь этого года было запланировано открытие аквапарка в составе торгово-развлекательного комплекса XL-3 на Ярославском шоссе. Не вышло: 25 ноября прошлого года пожар уничтожил недостроенное сооружение. «Посмотрев с балкона, я увидел столб пламени, охвативший искусственные скалы», - описывает в интернете свои впечатления очевидец, рабочий одной из строительных бригад.

Впрочем, торговые помещения XL-3 не пострадали. Общая площадь коммерческой недвижимости, управляемой «Рамзэном», с учетом еще двух ТРК XL на севере столицы близка к 100 000 кв. м. А от идеи строить аквапарки в столичном регионе суеверным людям лучше бы отказаться.

22. Даев Плаза

Объекты недвижимости, имеющие отношение к человеку, похожему на Ашота Егиазаряна

Рынок недвижимости уверен, что роскошный бизнес-центр «Даев Плаза» в центре Москвы принадлежит депутату Госдумы от ЛДПР Ашоту Егиазаряну. По крайней мере именно в этом здании раньше располагался Уникомбанк, совладельцем которого был Ашот Егиазарян. Впрочем, по всем вопросам, связанным с недвижимостью народного избранника, его пресс-секретарь советовал обращаться к Дмитрию Гаркуше, гендиректору «Даев Плаза». Гаркуша был немногословен: «Я хотел бы уйти от этих вопросов». Так тому и быть. Просто перечислим, какими проектами управляет Гаркуша: огромный (90‑000 кв. м) торговый центр «Европарк» на Рублевке, строительство офисно-торгового комплекса на пересечении МКАД и Можайского шоссе, проект реконструкции гостиницы «Москва» на $600 млн. В качестве представителя компании «Лигастройпроект» Дмитрий Гаркуша участвовал в недавнем аукционе по гостинице «Украина», но потерпел неудачу: объект достался Зараху Илиеву (№1 нашего списка).

23. Банк Глобэкс

Банк со значительными интересами в недвижимости

«В «Новинском пассаже» - самая большая полезная площадь офисного этажа в Москве, 6000 квадратных метров», - хвастает в интервью Forbes вице-президент банка «Глобэкс» Алексей Иванов. Банк приобрел недостроенный объект на Новинском бульваре в 2001 году, два года спустя здесь открылся торгово-деловой центр «Новинский пассаж» полезной площадью 46 000 кв. м. Всего на проект было потрачено $100 млн. Зато сейчас объект, по оценке PricewaterhouseCoopers, стоит $350 млн и только за счет аренды приносит владельцу почти $30 млн в год. Хороший аргумент в пользу того, чтобы продолжать бизнес на недвижимости. В этом году должно завершиться финансируемое «Глобэксом» строительство торгово-развлекательного комплекса в Новосибирске (объем инвестиций - $60 млн), в следующем откроется ТРК в Тольятти ($50 млн). И еще $320 млн придется потратить на самый амбициозный проект «Глобэкса» - «Слава Бизнес-парк» площадью около 200 000 кв. м недалеко от «Белорусской». Производство часов располагавшегося здесь завода «Слава» уже перенесено на юго-запад столицы, арендаторы заселят комплекс в 2008 году.

24. Ташир

Многопрофильный армянский инвестор

«Ташир - семья, Ташир - свобода, Ташир - ворота в светлый мир. Пусть в сердце русского народа армянский веет флаг Ташир…» Так характеризует деятельность группы ее официальный сайт. Если конкретнее, то родившийся в Калуге холдинг Самвела Карапетяна сейчас объединяет три десятка компаний и около 10‑000 человек: это производство пластиковых окон и мебели, гофрокартона и пенопласта, одежды и кондитерских изделий; группа управляет 9 супермаркетами, гостиницами в Калуге и Сочи. С недавних пор Карапетян работает и в Москве. Летом прошлого года «Ташир» открыл торговый центр РИО (92‑000 кв. м) на юге столицы и уже ведет строительство следующего ТЦ, теперь на севере. Как удалось калужской группе проникнуть на герметичный рынок московской недвижимости? «Мы используем возможности армянской диаспоры и традиционную склонность моих соотечественников к предпринимательству», - говорил Самвел Карапетян в одном из интервью. (Подробнее об экономике армянской диаспоры читайте на стр. 98.)

25. Вашъ финансовый попечитель

Офисы, склады и крытый теннисный корт

И десять лет назад, и сегодня Василий Бойко, владелец инвестиционной компании «Вашъ финансовый попечитель», известен прежде всего как мастер недружественных поглощений и гринмейла. В 1996 году, например, он терзал Trans World Group, в тот момент главного владельца Братского алюминиевого завода. В 2001 году Бойко провел операцию против «Северстали» на Оленегорском обогатительном комбинате (главный поставщик сырья для металлургического гиганта). В 2003-м помог менеджменту «Росэнергоатома» перехватить у банка «Нефтяной» контроль над возведением Калининской АЭС. Однако корпоративные войны не помешали Василию Бойко без лишнего шума выстроить собственный, заметный в масштабах Москвы, бизнес в сфере коммерческой недвижимости. Бойко покупал замороженные промышленные предприятия, реконструировал здания или строил новые. Сегодня «Вашъ финансовый попечитель» контролирует недвижимость общей площадью более 90‑000 кв. м. В основном это дешевые склады и офисы, однако есть и дорогие объекты. По словам Бойко, около половины выручки приносит бизнес-центр «На Спартаковской». Раньше здесь располагался авторемонтный завод №6, а теперь, среди прочего, - один из самых дорогих крытых теннисных кортов в Москве, где час занятий с тренером обойдется в €90.

26. Auchan

Побочный бизнес розничного гиганта

Торговый оборот российских гипермаркетов французской компании Auchan в 2005 году, по оценке Forbes, превысил $800 млн. Стоит ли думать еще о чем-нибудь, кроме торговли? Стоит. Auchan продает товары с минимальной наценкой, в таком бизнесе каждая копейка на счету. И если в проходе перед кассами осталось немного места, его можно сдать мелким арендаторам: торговцам мобильными телефонами, подарками или зеленым чаем, химчистке и т. д. В одном комплексе под эти задачи можно выкроить от 1000 кв. м до 10‑000 кв. м, а в целом по сети получить за год $26 млн.

В конце декабря губернатор Московской области Борис Громов сделал Auchan новогодний подарок. В соответствии с подписанным сторонами соглашением о сотрудничестве до 2010 года подмосковные власти выделят торговой сети пять площадок под строительство вблизи МКАД, а также несколько участков в городах, расположенных в радиусе 40–50 км от столицы. Соответственно Auchan улучшит свои позиции не только в рейтингах крупнейших ритейлеров, но и в нашем рейтинге крупнейших владельцев коммерческой недвижимости.

27. ПФПГ Рефлти

Карманные деньги крупного нефтяника

Куда пристроить излишек наличности - купить квартиру в Москве? А если вы вице-президент ЛУКОЙЛа и ваши доходы соответствуют статусу? В свое время пермский предприниматель Андрей Кузяев помог Вагиту Алекперову установить контроль над нефтяной индустрией Пермской области. Из нефтяных проектов Кузяев вышел, выручив от продажи своих долей в 2003 году около $400 млн. Часть этой суммы предприниматель вложил в три первоклассных московских офисных здания.

Бизнес-центр Central City Tower был введен в эксплуатацию лишь в начале 2005 года, его достройка потребовала определенных расходов, поэтому подсчитать доходность вложений пока сложно. Два других здания общей площадью около 23‑000 кв. м, которые на момент покупки уже были заселены арендаторами, обошлись Кузяеву в $50 млн. За прошедшие пару лет доход от сдачи в аренду составил около $24 млн (за вычетом НДС и эксплуатационных расходов). К тому же цена квадратного метра офисной недвижимости выросла более чем на 20%. Суммируем: за два года доход на вложенные средства составил 70%. Неплохо. Хотя если бы вице-президент ЛУКОЙЛа вместо офисов купил акции своей компании, он получил бы почти втрое больший доход. Акции ЛУКОЙЛа росли быстрее цен на московскую недвижимость.

28. АФК Система

Московский девелопер с особым положением на рынке

«Наш инвестиционный портфель - более 2,5‑млн кв. м, - говорит в интервью Forbes вице-президент компании «Система-Галс» Андрей Закревский. - Больше нет ни у кого». Иначе говоря, на такой объем строительства у компании, управляющей проектами в недвижимости корпорации «Система», оформлены все документы. Однако от сдачи объектов внаем «Система-Галс» получает более чем скромную сумму.

До недавнего времени большую часть построенных зданий «Система-Галс» продавала. Арендные платежи шли только от здания «Детского мира» в центре Москвы и компании «Мосдачтрест», управляющей, в частности, коттеджным поселком в Серебряном Бору. Сейчас все меняется. «Мы хотим превратиться из девелоперской компании в полноценную real estate компанию», - сообщает Закревский. В цифрах это выражается так: из каждых десяти построенных объектов «Система-Галс» восемь должна оставлять себе. В прошлом году АФК «Система» разместила свои акции на Лондонской фондовой бирже. Но иностранным инвесторам не очень нравится неустойчивость конструкции «Системы» - телекоммуникации занимают слишком большую долю в бизнесе многопрофильной корпорации. Перекос можно выровнять, накачав «Систему-Галс» осязаемыми активами. «У компании есть стратегия - оставлять себе большие и красивые офисные здания», - подтверждает Андрей Закревский.

29. Группа ТЭН

Друзья детства с юго-востока Москвы

Пятеро совладельцев группы компаний ТЭН - ровесники, они жили по соседству и дружат с детства. Руслан Гутнов и Дмитрий Судьин даже вместе учились на инженеров-металлургов, а потом работали на заводе «Серп и Молот» на юго-востоке Москвы. В годы перестройки Гутнов уехал в Америку изучать экономику, а вернувшись домой как раз к началу рыночных преобразований, вместе с друзьями занялся управлением недвижимостью: продавал, строил, сдавал в аренду. По словам Гутнова, поле для своих экспериментов партнеры сознательно ограничили территорией Юго-Восточного административного округа. В начале 1990-х 60% ЮВАО занимали промзоны - бери и‑строй.

«Мы всегда мечтали построить те самые «Меги» - моллы по опыту американских», - объясняют партнеры. Мешала нехватка средств. Первой крупной удачей ТЭН стало создание в 1995 году пешеходной зоны в районе Рязанского проспекта с магазинами и ресторанами. Потом были ТЦ в Кузьминках, рыночные зоны у метро «Текстильщики» и «Рязанский проспект». Сейчас мечта практически осуществилась. Компания владеет торговым центром «Л-153» площадью 90‑000 кв. м, якорный арендатор которого - гипермаркет Auchan, ведет строительство офисного комплекса «Авиа Плаза» на 40‑000 кв. м. Объем инвестиций в проекты ближайших нескольких лет превышает $300 млн.

30. Пресненский машиностроительный завод

Офисы на Пресне вместо станков

Актуально ли в начале XXI века производить в Пресненском районе Москвы машины для отделки детских рейтуз со следом? Вот и владельцы Пресненского завода в этом не уверены. На территории предприятия построено уже четыре офисных здания полезной площадью 40‑000 кв. м. За квадратный метр этих зданий арендаторы платят до $600 в год. Кто реальные владельцы этого прибыльного предприятия, точно неизвестно: в базах данных фигурируют фирмы с ничего не говорящими названиями. Но понятно одно: к производству «машин универсально-свойлачивающих» они теперь вряд ли вернутся.

Москомархитектура уже одобрила строительство на территории ПМЗ культурно-административного центра общей площадью 135‑000 кв. м - комплекс зданий от 3 до 15 этажей, центром которого станет 24-этажная башня, плюс паркинг на 1000 машин.

Народные продуктовые магазины России, находящиеся в шаговой доступности, «Пятерочка», «Копейка», «Народный» и пр. принадлежат … иностранным компаниям.

Возможно, эта информация даст новый взгляд на то, почему растут цены, почему супермаркеты не поддерживают российского призводителя, почему повсюду уничтожается сеть маленьких розничных продуктовых магазинов и куда уплывают деньги.

Продукты и цены на них — это серьезнее, больнее и важнее каждому человеку в стране, чем далекие и непонятные политика, экономика и финансы.

Вот список стран, где зарегистрированы крупнейшие продуктовые сети, имеющие сотни тысяч магазинов по всей России

1.«Ашан» (Франция),

2.«О’кей» (Люксембург),

3. «Пятёрочка» (Нидерланды),

4. «Перекресток» (Нидерланды),

5. «Карусель» (Нидерланды),

6. «MetroCash&Carry» (Германия),

7. «Лента» (Британские Виргинские острова),

8. «Глобус» (Кипр),

9. «Билла» (Австрия),

10. «Зельгрос» (Германия),

11. «Leroy Merlin» (Франция),

12. «Магнит» (Кипрский офшор Lavreno Ltd.),

13. «Копейка» (Нидерланды),

14. «Мы» (Нидерланды),

15. «Меркадо суперцентр» (Нидерланды),

16. «Корзинка» (Нидерланды»,

17. «Патэрсон» (нидерланды),

18. «Народный» (Нидерланды),

19. «Симбирка» (Нидерланды),

20. «Провиант» (Нидерланды),

21. «Ярмарка» (Нидерланды),

22. «Тройка» (Нидерланды),

23. «Семья» (Нидерланды),

24. «Экономная семья» (Нидерланды),

25. «Мир продуктов» (Нидерланды),

26. «А5» (Нидерланды),

27. «Spar» (Нидерланды),

28. «Универсам» (Нидерланды),

29. «Тамерлан» (Нидерланды),

30. «Покупочка» (Нидерланды).

«Очень большой процент рынка и немалый сегмент нашего кошелька приходится на товары той необходимости, которую мы с вами должны поддерживать каждый день.

Это и средства личной гигиены. Это и моющие средства. Это и другая бытовая химия, которую мы используем почти в автоматическом режиме. Но вы отправляетесь в магазин и что вы видите? Зарубежные марки. Бесконечную дороговизну»,

— сообщает Глеб Вещаев, директор информационно-аналитического центра социальных технологий «Красс».

«Получается, что иностранный капитал проник своими щупальцами в каждую клеточку российского бизнеса. И здесь, на месте, сетевые гипермаркеты занимают протекционную позицию именно по отношению к западным же производителям.

Цепочка замыкается, превращая Россию в инструмент для выкачивания денег из российского населения и переправки их в третьи страны.

Сетевые магазины, – это главная ударная сила западного бизнеса. Именно они, как огромные пылесосы, всасывают денежные потоки и уводят валюту за рубеж. Пока гипермаркеты работают откровенно против России.

Да, гипермаркеты разрушили российскую сеть розничной торговли. Да, они оставили многочисленную часть населения без работы и без возможности содержать свои семьи. Тогда хотя бы дайте взамен нормальное обслуживание.

Но его нет. Лоббирование интересов западных торговых марок, занижение стоимости, игры с ценами на валюты – всё направлено на то, чтобы на российской территории поддержать зарубежный рынок и утопить российских производителей. Пока гипермаркеты функционируют, как огромные фабрики по вывозу прибыли из России».

«Несмотря на все политические заявления сетей, что, мол, они держат свои цены, вся нагрузка в выполнении этого заявления легла на производителей. Сами сети не сократили своих затрат. Они всё переложили на производителя.

Это производители держат нормальные цены. И не только держат, а даже снижают.

Сети вместо заявленного снижения или удержания цен, ещё и подняли расценки для производителей.

Если раньше производитель возвращал сети 5 процентов, то сейчас – 10 процентов в виде, так скажем, внутренних бонусов. А сюда ещё надо добавить разнообразные поборы, маркетинговые взимания и т.д. Даже логистика, которую сегодня тоже сократили, и она легла дополнительным грузом на плечи производителя».

Ни о каком импортозамещении речь идти реально не может, считает Вещаев, потому что Запад не намерен договариваться с Россией. А сети продуктовых магазинов — это «ударная сила западного бизнеса». Они высасывают деньги из населения и выводят их за границу огромными темпами. Стало совершенно очевидно, что продуктовые сетевые магазины сейчас — это часть политической системы.

Лоббирование интересов западных торговых марок, занижение стоимости, игры с ценами на валюты – всё направлено на то, чтобы на российской территории поддержать зарубежный рынок и утопить российских производителей.

Но каждый из нас в силах со своей стороны выбрать и место, где покупать и товар. Даже в сетевых западных магазинах мы можем выбрать отечественный продукт или товар взамен импортного и, таким образом, «проголосовать рублем».

30 лидеров рынка коммерческой недвижимости в Москве. Владельцы самых крупных торговых и офисных центров, гостиниц и складов

Мария Абакумова, Алексей Амётов, Михаил Козырев, Александр Малютин (редактор)

Как мы считали. За последние десять лет Москва преобразилась.. Реконструировано и возведено множество новых зданий. Рейтинг Forbes показывает, кто извлекает из этой недвижимости наибольшие доходы.

Приведенные цифры - это оценка доходов, которые способны приносить от сдачи в аренду объекты, находящиеся в собственности участников рейтинга. В список не попали такие компании, как, например, «Газпром», владеющий гигантской недвижимостью, но использующий ее для нужд своего основного бизнеса. Многие владельцы торговых центров ведут в них собственную торговлю. В таких случаях доходы владельцев недвижимости рассчитывались, исходя из площадей, сдаваемых внешним арендаторам. Компании, распоряжающиеся зданиями на основании 49-летних договоров аренды с московскими властями, приравнены к собственникам.

Для оценки доходов прежде всего использовались данные самих компаний-арендодателей. Также использованы данные консалтинговых компаний Penny Lane Realty, Colliers International, Noble Gibbons, Swiss Realty Group, Stiles&Riabokobylko, а также отраслевых интернет-ресурсов arendator.ru и newinfo.ru, информационной системы СПАРК, Московской регистрационной палаты, Федеральной службы государственной статистики, Федеральной налоговой службы.

Моллы

ИКЕА Моc
$400 млн
Больше, чем мебельный магазин

В ноябре 2004 года «ИКЕА Моc», московский филиал шведской компании IKEA, оказалась втянута в судебное разбирательство со своим бывшим арендатором - компанией «Боллини».

Арендатор утверждал, что «ИКЕА Моc» необоснованно разорвала договор аренды магазина в своем торговом комплексе «Мега-1» (150 000 кв. м, сметная стоимость $200 млн, открыт в 2002 году) за кольцевой автодорогой на юго-западе столицы. Рано или поздно скандал должен был разразиться. В «Meге» установлены непривычно жесткие для московского рынка правила. Средняя ставка аренды -$1500 в год за кв. м-почти как в центре Москвы. Помимо арендной платы существуют плата «за вход», то есть за право начать торговлю, сервисный сбор (за уборку, охрану), плата за коммунальные услуги. Ремонт выделенной площади арендатор должен произвести за свой счет. С теми, кто пытается роптать против установленного порядка, «ИКЕА Мос» не церемонится. Но арендаторы готовы терпеть: в 2004 году через «Мегу», по оценкам «ИКЕА Мос», прошло 40 млн посетителей - четыре Москвы. Другого столь же привлекательного для розничной торговли места в столице нет. Поэтому торговцы в большинстве своем безропотно принимают правила и платят сколько велено. «ИКЕА Мос» тем временем наращивает обороты. В декабре 2004 года в подмосковных Химках (к северу от столицы) открылась «Мега-2» (230 000 кв. м), строительство которой обошлось IKEA в $300 млн. Сейчас там уже 250 магазинов, которые поделили места еще до открытия торгового центра. В декабре 2005 года комплекс площадью 112 000 кв. м планируется открыть в Казани. IKEA - непубличная компания и цифр прибыли не раскрывает. Но, судя по скорости и масштабам инвестиций компании в России (около $1 млрд), в их скором возврате руководители IKEA не сомневаются. Обороты «профильного» бизнеса IKEA в России - торговля мебелью и товарами для дома- превышают $400 млн.

ОРТЦ «Москва»
$315 млн
Оптово-розничный центр, который берет за аренду немного, а зарабатывает больше всех

Что объединяет московский завод по огранке алмазов «Даймонд Каттерс», комбинат питания на старом Арбате и огромный оптово-розничный торговый центр (ОРТЦ) в районе Люблино? Фигура предпринимателя Зараха Илиева, выходца из Азербайджана.

Структуры Илиева владеют крупным пакетом акций ОРТЦ «Москва», а сам Илиев является его гендиректором. Правительству Москвы принадлежат 25% акций комплекса. По мнению арендаторов, ставки в «Москве», месте, где для своей торговой точки достаточно арендовать считаные квадратные метры, умеренные ($150 за кв. м в месяц), однако выручка, которую генерирует комплекс в целом (200 000 кв.м, из которых арендовано 175 000), выглядит весьма внушительно - порядка $315 млн в год. В скором времени доходы Илиева от аренды торговой недвижимости могут стать еще внушительнее. По информации из нескольких источников, именно он стоит за структурами, купившими осенью 2004 года гигантские мебельные центры «Гранд-1» и «Гранд-2», расположенные к северу от Москвы, на Ленинградском шоссе. Их общая площадь- 140 000 кв. м.

Манежная площадь
$88 млн
Крупнейший подземный торговый комплекс

Построенный в 1997 году на Манежной площади торговый комплекс «Охотный Ряд» сразу стал одной из достопримечательностей Москвы. На трех подземных этажах комплекса расположено около 120 магазинов известных марок и ресторанов. Средняя ставка аренды - одна из самых высоких в столице, $2200 за метр. Между тем под прозрачным куполом в двух шагах от Кремля спрятан непрозрачный бизнес. Структура собственности созданного в 1995 году ОАО «Манежная площадь», которому принадлежит «Охотный Ряд», весьма запутанна. Около четверти (24,4%) акций принадлежат правительству Москвы. Оно вложило в проект около половины общей суммы инвестиций ($350 млн). Сейчас долг «Манежной площади» городу составляет около $65 млн. К 2010 году он должен быть погашен, и тогда город выйдет из акционерного капитала. Еще 28,4% акций принадлежат компании «Торговые центры столицы», 28,3% и 17% -офшорам Maxtan Real Estate Investments Ltd. и Teveco Properties Ltd. соответственно. «Торговые центры столицы» принадлежат совладельцу «Седьмого континента» и бывшему совладельцу Собинбанка Александру Занадворову. Кто владеет офшорами, доподлинно неизвестно. Эксперты отмечают, что среди собственников может быть предприниматель Умар Джабраилов, в течение нескольких лет занимавший пост заместителя гендиректора «Манежной площади».

Ингеоком
$60 млн
Торговля и развлечения возле Курского вокзала

За 17 лет своего существования компания «Ингеоком» построила около сотни объектов в 12 странах мира. Ее основатель и руководитель Михаил Рудяк (владеет 90% акций компании) является советником мэра Москвы на общественных началах. «Ингеоком» выиграл множество городских тендеров: на строительство центрального ядра «Москва-Сити», нескольких участков Третьего транспортного кольца; также компания «выкопала» многоуровневую подземную стоянку рядом с Манежной площадью. Самым громким проектом «Ингеокома» стал торгово-развлекательный комплекс «Атриум» возле Курского вокзала. Реализация проекта началась в 1997 году. Изначально планировалось построить сравнительно скромный комплекс за $70 млн с небольшим. Но затем проект был пересмотрен в сторону увеличения площадей и сметы (общая площадь здания - 103 500 кв. м, арендуемая - около 35 000 кв. м), и строительство «Атриума» обошлось в $ 170 млн. Правительство Москвы получило 40% акций комплекса. «Ингеокому» соответственно принадлежат 60% «Атриума».

Управляет комплексом компания «Сити Проперти Менеджмент», на 100% принадлежащая «Ингеокому». Средняя ставка аренды - одна из самых высоких, $1700 за квадратный метр в год.

Горбушкин двор
$58 млн
Крупнейший центр торговли музыкальной и видеопродукцией

Владелец московского телевизионного завода «Рубин» и торгового комплекса «Горбушкин двор» Александр Милявский рассказывал в одном из интервью, что завод он купил «случайно». Пришел в 1996 году к директору погибающего предприятия арендовать площади под склад, а директор, мол, предложил купить все. Так или иначе, сейчас Милявский владеет одним из крупнейших в Москве торговых комплексов. «Горбушкин двор» - это несколько зданий к западу от центра города; здесь торгуют бытовой техникой и электроникой, музыкальной и видеопродукцией. Производство телевизоров «Рубин» перенесено в Воронеж. История превращения завода в торговый комплекс вкратце такова. В конце 2000 года Юрий Лужков под предлогом борьбы с пиратской продукцией закрыл легендарную «Горбушку» - радиорынок в парке возле ДК им. Горбунова. Растерявшихся торговцев с готовностью приютил в пустующих корпусах соседний «Рубин». Чтобы бывший владелец рынка Гарегин Григорян не мог обратиться в суд, Милявский немного изменил название комплекса - «Горбушкин двор» (хотя все называют его по старинке «Горбушкой»). Здание завода реконструировали, пристроили 6-этажный паркинг на 980 машиномест. Ставки на «Горбушке» весьма высокие; по словам арендаторов, $250 за кв. м в месяц. Милявский продолжает инвестировать в недвижимость. Связанная с ним компания «Рик Рубин Риэлти» возводит жилой комплекс на юго-западе Москвы.

Боско ди Чильеджи
$48 млн
Бутики: от Кремля до самых до окраин

Bosco di Ciliegi в переводе с итальянского означает «Черешневый лес». Основатель компании Михаил Куснирович придумал это поэтическое название в 1992 году, когда открывал свой первый бутик. «Черешневый лес», по его замыслу, - прямой наследник утраченного Россией больше века назад «вишневого сада».

Возможно, любовь к старине подтолкнула Куснировича потратить, по оценкам, $100 млн на покупку контрольного пакета акций «Торгового дома ГУМ». Впрочем, приобретение и в коммерческом смысле оказалось довольно удачным. До 2042 года здание по адресу Красная площадь, 3 находится в аренде у компании, контролируемой Куснировичем. По данным Forbes, сейчас главный универмаг страны приносит бизнесмену около $33 млн в год только за счет сдачи площадей в аренду (точнее говоря, в субаренду). Поступления от других объектов-центров «Весна» на Новом Арбате, «ГУМ-Прага» на юге Москвы, «ГУМ-Будапешт» на юго-востоке - существенно скромнее.

Crocus International
$45 млн
Торговля и выставки за пределами города

Разъезжая по международным выставкам, которые длятся порой неделю, бизнесмен Арас Агаларов сделал любопытное наблюдение: жены и дети участников мероприятий всю неделю отчаянно скучают. Так родилась идея «Крокус Сити Молла». К мегапроекту Араса Агаларова - торговому комплексу-дворцу полезной площадью 60 000 кв. м на обочине Московской кольцевой автодороги- многие относятся скептически (слишком уж пустынны его галереи). Однако именно он приносит сейчас предпринимателю и его сыну Эмину, который также участвует в бизнесе, большую часть рентного дохода-по оценкам, $37,5 млн в год. В двух мебельных центрах «Твой дом», также принадлежащих Агаларову и занимающих вместе около 110 000 кв. м, сдается не больше трети площадей, а цена аренды там значительно ниже, чем в «Крокус Сити Молле». В «парке бутиков», как предпочитает называть свое детище Агаларов, средняя ставка составляет $ 1500 за кв. м в год. А в марте 2004 года открылась первая очередь выставочного центра «Крокус Экспо» - мечта почти сбылась.

Auchan
$42 млн
Гипермаркеты с дешевыми товарами и дорогой арендой

Французской торговой компании Auchan, как известно,удалось поразить воображение москвичей низкими ценами. После открытия первого гипермаркета «Ашан» целый отдел из 30 человек занимался мониторингом цен ближайших конкурентов, следя за тем, чтобы у них не было более выгодных предложений. Глава российского филиала Auchan Патрик Лонге признался, что ему приходилось визировать своей подписью каждое изменение цен поставщиков-так высоко был поставлен контроль за ценообразованием. Сегодня у компании в Москве и области имеется три гипермаркета (два - в составе икеевских ТЦ «Мега»), где компания использует практически всю полезную площадь для собственной торговли, и три торговых центра со вторыми этажами, которые сдаются в аренду. Девелоперская компания Immochan, которая строит гипермаркеты, входит в состав группы Auchan, так что все доходы от сдачи помещений в аренду остаются внутри холдинга. В том, что касается аренды, Auchan проводит другую ценовую политику. В торговых галереях центров в подмосковных Мытищах (площадь галерей- 10 000 кв. м), Марфино (9000 кв. м) и Красногорске (9000 кв. м) французам, как и другим девелоперам-иностранцам, удается удерживать высокие арендные ставки-$ 1500-2000 за кв. м в год. Но, конечно, обороты собственной розничной торговли Auchan на порядок превышают доходы компании от аренды.

Мосстройэкономбанк
$37 млн
Крупный торгово-офисный центр рядом с мидовской высоткой

Мосстройэкономбанк сдает в аренду всего один объект-зато какой! «Смоленский пассаж»-это 17-этажное здание наискосок от высотки МИДа. Полезная площадь (торговля и офисы) - свыше 40 000 кв. м. Акционерный капитал Мосстройэкономбанка поделен между председателем правления банка Казибеком Тагирбековым, Комплексом архитектуры города Москвы, а также предпринимателями Игорем Реничем и Виктором Тищенко (учредители концерна «Роситал», построили торговые центры «Веймарт» и «Вейпарк»). Наблюдательный совет банка возглавляет первый заместитель мэра Москвы, курирующий стройкомплекс, Владимир Ресин.

К Смоленской площади Мосстройэкономбанк начал подбираться в 1994 году, выдав кредит в $22 млн на строительство там гостинично-делового центра. Позже центр потерял малоприбыльную «гостиничную» часть, зато обрел торговую и нового кредитора-Сбербанк. На его деньги (порядка $80 млн) девелоперская компания «Тема» достроила комплекс и учредила для управления им ОАО «Смоленский пассаж».

Кредит перед Мосстройэкономбан-ком в 2000 году ОАО погасило, отдав банку четверть торговых площадей, но акционеры из «Темы» попытались оспорить сделку в суде. В ответ Мосстройэкономбанк скупил все 100% акций ОАО. Пусть на комплексе висят старые долги в 3 млрд рублей - вернуть их можно за 3-4 года. Сейчас Тагирбеков планирует развить успех, пристроив к существующему комплексу еще один, такой же площади.

Глобэкс
$34 млн
Банк, активно инвестирующий в недвижимость

Владелец банка «Глобэкс» (24-е место по активам) Анатолий Мотылев занимается инвестициями в недвижимость с неменьшим энтузиазмом, чем банковским делом. В 2004 году «Глобэкс» завершил строительство торгово-делового комплекса «Новинский бульвар» (Садовое кольцо) площадью 78 000 кв. м. Вложив в проект около $100 млн, Мотылев (и его партнеры, имена которых никогда не раскрывались) теперь сможет получать около $30 млн рентных доходов каждый год. Вслед за Новинским бульваром последует Каширское шоссе (юг Москвы)- здесь Анатолий Мотылев намерен построить торгово-развлекательный центр площадью 40 000 кв. м. Запущены проекты торгово-развлекательных центров в Новосибирске (66 000 кв. м, объем инвестиций - $47 млн) и Тольятти (50 000 кв. м, $40 млн). Деньги на эти и другие проекты (скупка и перепрофилирование промышленных предприятий в Москве) Мотылев намерен собрать за рубежом. В мае прошлого года «Глобэкс» объявил о создании фонда инвестиций в недвижимость, основными пайщиками которого должны стать иностранцы (или русские, вывезшие свои деньги за рубеж). Привлечь планируется $500 млн.

Группа компаний ТЭН
$22 млн

Предприниматели, реализовавшие административный ресурс на юго-востоке Москвы Бизнес-интересы основного владельца группы ТЭН Руслана Гутнова и его партнеров сосредоточены исключительно в Юго-Восточном административном округе столицы. Три ярмарки (на Зеленодольской улице, Рязанском проспекте и улице Маршала Чуйкова), три ресторана («Кошкин дом» на Люблинской улице, «Вечера на хуторе» и «Четверг» на Рязанском проспекте) и три торговых комплекса размещаются строго в пределах одного территориального образования. Широко разрекламированный центр «Л-153» (Люблинская, 153) построили там же; рядом с метро «Авиамоторная» ТЭН возводит офисный комплекс «Авиаплаза» площадью 37 000 кв. м. Объясняется такая приверженность к месту просто: один из совладельцев компании, Дмитрий Судьин, - бывший заместитель главы управы района «Рязанский» ЮВАО. С 2000 по 2002 год он, правда, работал в администрации Северного округа, но в 2003 году официально переквалифицировался из чиновников в бизнесмены и вернулся на родной юго-восток.

Спустя год вице-мэр Москвы Валерий Шанцев уже перерезал ленточку на открытии комплекса «Л-153». Первый этаж занимает гипермаркет «Ашан», значит, внимание жителей Люблино и Марьина «Л-153» гарантировано.

Новый торговый комплекс будет приносить группе компаний ТЭН, по оценкам Forbes, порядка $14 млн в год.

Систеуа-Галс
$20 млн
Престижная недвижимость в центре Москвы и за городом

Известно, что на предприятиях АФК «Система» работает множество родственников и друзей руководителей компании. Например, дочь президента АФК Владимира Евтушенкова Татьяна занимает ответственный пост вице-президента сотового оператора МТС. А сын Феликс возглавляет девелоперскую компанию «Система-Галс». Сегодня эта компания является одним из наиболее заметных игроков на рынке коммерческой недвижимости в Москве.

Под управлением Евтушенкова-младшего находится престижный бизнесцентр «Галс-Тауэр» (полезная площадь 9200 кв. м) на Тверской, который приносит порядка $5 млн в год. Большой доход -более $6,5 млн в год -компания получает и от эксплуатации доставшегося ей в наследство от советских времен универмага «Детский мир» на Лубянке.

Компания «Мосдачтрест», крупнейшим акционером которой также является «Система-Галс», сдает в аренду коттеджи в Серебряном Бору. Всего у «Мосдачтреста» там свыше 200 дач (наследие советских времен с удобствами во дворе), но львиную часть дохода приносят 39 новых коттеджей, построенных в 2002 и 2003 годах. Вместе с 86 современными загородными домами в поселке «Трудовая» на Дмитровском шоссе «дачное хозяйство» приносит еще не меньше $6 млн в год.

Рамзэн
$14 млн
Финансово-торговая компания размера XL

Сеть торгово-развлекательных центров «XL» состоит пока из двух объектов. Один «XL» площадью 16 000 кв. м находится в подмосковных Мытищах, другой (в два раза больше) - на Дмитровском шоссе. Управляет обоими комплексами компания «Рамзэн», принадлежащая предпринимателям Николаю Аристову и Игорю Пономареву. Они также контролируют Национальный банк взаимного кредитования (НБВК) суставным капиталом 250 млн рублей.

У совладельцев «Рамзэна» неплохие связи. Сестра Николая Аристова Мария, которая руководит в «Рамзэне» оперативным отделом, начинала карьеру в 1996 году в Уникомбанке, одним из руководителей которого был Андрей Глориозов. Сейчас он через аффилированную фирму владеет 20% акций НБВК.

Николай Аристов также был бенефициаром Интерпромбанка, где председателем правления с 2001 по 2003 год работал теперешний гендиректор управляющей компании «Рамзэн» Юрий Грицун. Работу в банке он совмещал с исполнением обязанностей советника гендиректора ФГУП «Росспиртпром», да и пришел в Интерпромбанк как раз тогда, когда государственная водочная компания открыла там свои счета.

Капитал Груп
$13 млн
Офисы и магазины в придачу к жилым домам

С 1991 года «Капитал Груп», одна из крупнейших столичных строительных компаний, которую возглавляет ее совладелец Владислав Доронин, построила 43 здания общей площадью 1,3 млн кв. м-это 180 футбольных полей, если переводить в более понятные категории.

Доходы «Капитал Груп» от сдачи помещений в аренду могли бы быть гораздо выше, если бы компания сама управляла построенными ею зданиями. Но из 11 бизнес-центров, возведенных «Капитал Груп», в собственности компании остались лишь два-на 1-й Брестской улице (15 000 кв.м) ив Дегтярном переулке (2800 кв.м). Они приносят $6-7 млн в год. С этой суммой сопоставимы и доходы от двух торговых центров «Метромаркет», сооруженных в одном комплексе с жилыми домами «Капитал Груп» и принадлежащих компании. Сравнительно скромные доходы «Капитал Груп» от аренды недвижимости могут существенно увеличиться после реализации проекта многофункционального комплекса «Русский авангард» стоимостью $175 млн, задуманного чуть ли не как визитная карточка Москвы. Голландский архитектор Эрик ван Эгераат спроектировал пять башен от 10 до 17 этажей, названных именами русских художников начала XX века: «Кандинский», «Малевич», «Родченко», «Попова», «Экстер». Первые этажи планировалось отдать под офисы, торговые галереи и рестораны. Комплекс хотели возвести рядом с Центральным домом художника на Крымском Валу. Но Юрий Лужков посчитал место неподходящим: «Это слишком красивый проект, чтобы прятать его во дворах. .. Найдите другое место». Поиск, похоже, затянулся.

Золотой Вавилон
$12 млн
Торговые комплексы в спальных районах

Легенда о появлении возле метро «Отрадное» на севере Москвы крупного торгово-развлекательного центра, в котором разместился первый гипермаркет сети «Перекресток» и шестизальный кинотеатр, вкратце такова. Несколько российских бизнесменов, не связанных с олигархическими структурами, в 2000 году решили построить молл. У одного из них «случайно» оказались права аренды участка земли вблизи упомянутой станции метро. Для реализации строительного проекта предприниматели организовали офшор Wakelin Promotions Limited и за два года вложили в возведение «Золотого Вавилона» $35 млн. В мае 2002 года торговый центр общей площадью 39 000 кв. м открылся и до сих пор успешно работает. По данным Московской регистрационной палаты, руководит представительством кипрского офшора в Москве предприниматель Тенгиз Гумбаридзе. Другая иностранная компания, чье российское представительство возглавляет Гумбаридзе, оказалась учредителем ООО «Крона Дизайн», которое управляет рынком в Ясеневе (юг Москвы). На месте «Золотого Вавилона» тоже когда-то был «нецивилизованный» контейнерный рынок. В одном из интервью представитель компании Wakelin Promotions Вадим Коновалов обнародовал планы компании по строительству еще двух торговых центров, один из которых-как раз на месте Ясеневского рынка.

Викс-Ц
$12 млн
Крупный торговый центр на западе Москвы

Префектура Западного административного округа помогла получить исходно-разрешительную документацию на строительство торгово-развлекательного центра на Рублевском шоссе ЗАО «Викс-Ц» как субъекту малого предпринимательства. В результате получился совсем не малый пятиуровневый торговый комплекс «Западный» общей площадью 30 000 кв. м. В 1998 году контрольным пакетом ЗАО «Викс-Ц» владел Сергей Симонов, генеральный директор ЗАО «Торговый дом «Славянский ряд». Эта компания - 100-процентная «дочка» большого «Славянского ряда», принадлежащего, как считается, его гендиректору Владиславу Васневу. ЗАО «Славянский ряд» известно по таким проектам, как «Пирамида» на Тверской и восстановление части Китайгородской стены. В цокольном этаже торгового центра «Западный» разместился «Седьмой континент», призванный привлекать покупателей. Но при этом, по словам конкурентов, в «Западном» часто меняются арендаторы, что не позволяет поддерживать арендные ставки на высоком уровне.

Офисы

ENKA
$270 млн
Крупнейшая иностранная строительная компания в Москве, любимец городских властей

«Кто разрешил строительство делового центра на углу Цветного и Садового? Кто ответит за этот гнилой зуб?» - допрашивал Юрий Лужков в феврале 1995 года тогдашнего главного столичного архитектора Леонида Вавакина. Речь шла о бизнес-центре, возведенном турецкой компанией ENKA. Компания, которую в 1957-м основали предприниматели Шарык Тара и Сади Гюльчелек, пришла в Москву в 1988 году. Первым проектом стала реконструкция «Петровского пассажа». Затем турки строили городки для военных, отскребали от копоти Белый дом, переделывали здание Госплана в Госдуму. Со временем у ENKA появились в Москве и собственные здания-для их строительства была создана компания «Мосэнка». В ней турки владеют 55% акций, московское правительство - 20%, а 25%-у ООО «Социнвест плюс», основным владельцем которого является московский девелопер Борис Либерман. Одно из зданий, построенных «Мосэнкой»,-«Мосэнка Плаза 3», выполненное без «новомосковских» архитектурных излишеств, как раз и стало объектом критики Лужкова. В дальнейшем турецкая компания учла вкусы столичного начальства. Комплекс зданий на Космодамианской набережной (м. «Павелецкая»), известный как Riverside Towers, с его многочисленными башнями и разноуровневой планировкой нареканий не вызвал. Для реализации проекта была создана компания «Москва Красные Холмы». Доля московских властей в ней выросла до 39% (у ENKA-52%). В числе акционеров значится ООО «Товарищество театральных архитекторов», которое возглавляет маститый столичный архитектор Юрий Гнедовский. ENKA продолжала осваивать район «Павелецкой», выстроив здесь три здания общей площадью 64 000 кв. м. Последнее место приложения усилий турецкой компании - грандиозный проект в «Москва-Сити». В 2004 году закончен первый корпус комплекса «Башня на набережной» (17 этажей, 17 000 кв. м), в течение ближайших лет турки возведут еще два корпуса - в 27 и 55 этажей.

Кроме офисов, ENKA зарабатывает в Москве и на торговой недвижимости. На паях с другой турецкой компанией, Кос Holding, она управляет торговой сетью «Рамстор» - это девять супермаркетов и торговых центров. Недвижимости в России у ENKA уже так много, что доходы от ее эксплуатации составляют около 25% объема продаж компании.

Чайка Плаза, ПФК БИН
$68 млн
Разветвленная империя, начавшаяся с бизнеса на ингушских налоговых льготах

В начале 1990-х в одном из спальных районов на западе Москвы располагалась выездная налоговая инспекция зоны экономического благоприятствования «Ингушетия». При посредничестве финансовой корпорации БИН здесь можно было зарегистрировать ингушскую фирму, что позволяло существенно экономить на налогах.

С тех пор многое изменилось. Родственники и партнеры основателя БИН-банка, ныне - владельца компании «Русснефть» Михаила Гуцериева, по словам его племянника Михаила Шишханова, контролируют «миллионы квадратных метров коммерческой недвижимости».

Список объектов группа БИН не раскрывает. Известно, впрочем, что в империю Гуцериева входят шесть московских офисов класса А, которыми управляет компания «Чайка Плаза», а также офис «Славнефти» на Пятницкой, куда нефтяная компания въехала в бытность Гуцериева ее гендиректором (2000-2001 годы). Группе БИН также принадлежат десятки тысяч квадратных метров торговой недвижимости. Самый престижный объект - «Петровский пассаж» на Петровке, 10, за который арендаторы платят порядка $8 млн в год. Раньше группа владела торговой сетью «Петровский» (20 универсамов). После того как «Петровские» были закрыты из-за нерентабельности, площади арендует (примерно за $3 млн в год) сеть «Седьмой континент». Наконец, в империю Гуцериева входит крупнейшая в Европе плодоовощная база «Вегета» (120 000 кв. м), расположенная в районе аэропортов «Шереметьево», которая ежегодно приносит порядка $18 млн.

Ост Вест Групп
$45 млн
Долгострой, приносящий деньги

Самая крупная сделка 2004 года на московском рынке офисной недвижимости: 18 000 кв. м в одни руки по арендной ставке $300-350 за метр в год. Покупатель - «НИКойл-Страхование». Продавец-компания «Оптиматехностимул». В ее собственности находится здание непростой судьбы. В 2002 году Минимущества отдало «Оптиматехностимулу» советский долгострой - Дом книги на Профсоюзной, 56, который начали возводить еще в 1975 году, а прекратили в 199Ьм. Через одного из своих учредителей, Илью Рафаловича, ЗАО «Оптиматехностимул» связано с фондом «Ост Вест Групп». Его председателем является экс-заместитель главы Минимущества Шалва Бреус. «Оптиматехностимул» надстроил несколько этажей и отделал помещения. Общая площадь здания, получившего название «Черри Тауэр», составила около 100 000 кв. м. (45 000 -офисы, 40 000 - торговая зона). Общий доход - около $40 млн в год. Фонду «Ост Вест Групп» также принадлежит здание НИИ в районе станции метро «Белорусская». Строение досталось задешево, а приносит порядка $5 млн в год. Опыт работы с институтской недвижимостью в фонде признали удачным. Весной 2004 года «Ост Вест Групп» объявил о желании создать сеть бизнес-центров на базе институтов, находящихся «в непростом экономическом положении». На эти цели Бреус планировал только в течение 2004 года выделить $75 млн.

Экоофис
$32 млн
Бизнес-центры на заводских площадях

«Купили промзону, обшили здания бывшего завода сайдингом, разбили их на офисные блоки, обозвали бизнес-парком, а теперь сдают в аренду по $600 за квадратный метр в год»,- так отзываются конкуренты о бизнесе Андрея Ковалева, главы и основного владельца группы компаний «Экоофис». Завидовать есть чему. За пару лет Ковалев сумел создать бизнес, приносящий более $30 млн выручки в год. С начала 1990-х он занимался поставками мебели, владел небольшими сборочными производствами. И заметно преуспел, став вице-президентом российского Союза лесопромышленников и лесоэкспортеров. Бизнес рос, Ковалев обзавелся большим мебельным магазином на северо-востоке Москвы. Но потом задумался: не лучше ли заняться недвижимостью? Сегодня бывший мебельный центр называется торгово-выставочным центром «Подсолнухи». Еще один центр с таким же названием расположен на Открытом шоссе (тот же северо-восток столицы). Но большую часть доходов приносят два бизнес-парка в районе метро «Павелецкая» (центр) на территории бывшего завода кожевенных полуфабрикатов.

АЛМ-девелопмент
$24 млн
Крупнейший игрок на рынке офисов класса В

Компанию «АЛМ-девелопмент» Александр Мамут, считавшийся в ельцинские времена «серым кардиналом» Кремля, учредил вместе с предпринимателями Дмитрием Красниковым, Михаилом Лепеховым и Виталием Чернышевым. В ее активе - около десятка офисов общей площадью примерно 60 000 кв. м. Объекты не самые престижные (если не считать здания на Тверской, 9, в двух шагах от московской мэрии), зато их много. По информации Forbes, скупкой зданий для «АЛМ-девелопмент» занимается компания «Росбиддинг»-известный мастер недружественных поглощений. Один лишь пример: в 2003 году, когда «Росбилдинг» боролся за здание обувной фабрики «Аста», расположенное в историческом центре столицы, замдиректора предприятия, сопротивлявшийся вторжению новых владельцев, был доставлен в больницу с переломом ноги. Сегодня Мамута среди совладельцев учрежденной им компании нет. Она принадлежит Красникову и Лепехову. «Росбилдинг» для своей штаб-квартиры арендует один из офисов, принадлежащих «АЛМ-девелопмент».

ПФПГ Реалти
$22 млн
Пермский нефтяник, активно инвестирующий в московскую недвижимость

В свое время Андрей Кузяев, основатель «Пермской финансово-производственной группы», помог главе ЛУКОЙЛа Вагиту Алекперову создать компанию «ЛУКОЙЛ-Пермь» с годовой добычей в 8,5 млн тонн нефти. В конце 2003 года, получив от ЛУКОЙЛа около $400 млн, Кузяев из пермского нефтяного проекта вышел и переехал в Москву. Здесь он возглавил компанию «ЛУКОЙЛ Оверсиз», ведущую все зарубежные проекты ЛУКОЙЛа. А деньги вложил в московскую недвижимость. В течение 2004 года структуры Кузяева приобрели в столице пять зданий - «Централ Тауэр» на Овчинниковской набережной (прежний владелец-банк «Платина»),бизнес-центр Samsung в Большом Гнездниковском переулке и офисный центр Ericsson на улице 8 Марта (обе компании продали свои здания на условии, что на многие годы останутся основными арендаторами).

Forum Properties
$19 млн
Бизнес-центры рядом с Кремлем, «Мосфильмом»

Андрей Баринский, глава и совладелец компании Forum Properties,-редкий дипломат. Он умудрился собрать в Москве пакет офисной недвижимости около 45 000 кв. м и ни разу не угодить в скандальную историю. В чем секрет?

Рассмотрим пример. В самом центре столицы, в пятистах метрах от Кремля, на Садовнической набережной, расположен суконный комбинат. Предприятие, основанное в 1822 году, к концу 1990-х пришло в упадок. Зато бизнес-центр на его месте мог бы выйти отличным. Другой бы действовал в этой ситуации жестко-скупил акции и долги предприятия. Баринский предпочел договориться и обещал собственникам комбината сохранить их бизнес. Мощности переместили в Лосино-Петровск (Московская область), на территорию тамошнего Монинского камвольного комбината. Были перевезены около 500 единиц оборудования, необходимые материалы и содержимое склада тканей. Зато теперь Баринский может приводить проект «Аврора бизнес-парк» (так называется новый бизнесцентр, где уже введена в эксплуатацию первая очередь в 12 500 кв. м) в качестве примера «гуманного» подхода к перепрофилированию столичных промышленных предприятий. У «Мосфильма», например, Баринский выторговал участок и право строительства в престижном районе торгово-развлекательного центра с многозальным кинотеатром и 7000 кв. м офисных площадей. Взамен Forum Properties обещает построить для киностудии павильон с бассейном для подводных съемок и несколько вспомогательных зданий.

Легион Девелопмент
$19 млн
Престижные объекты на Большой Ордынке

«Легион Девелопмент» - открытие 2004 года. Сначала компания выкупила у АФК «Система» комплекс зданий на Большой Ордынке (центр, Замоскворечье), куда входит только что построенный бизнес-центр площадью 25 000 кв. м. Затем «Легиону» досталась перспективная площадка в начале Кутузовского проспекта-та самая, куда московские власти не пустили шведскую IKEA. Теперь здесь планируется построить небоскреб с полезной площадью более 70 000 кв. м. Наконец, в Замоскворечье компания «Легион» собирается построить многофункциональный комплекс площадью 100 000 кв. м. Один из учредителей ЗАО «Легион Девелопмент» Андрей Айдинов до недавнего времени работал в компании «Чайка Плаза», входящей в группу БИН Михаила Гуцериева. Однако в БИН от «Легиона» открещиваются. Участники рынка считают, что на самом деле за компанией стоит Данил Хачатуров, исполнительный директор и совладелец «Росгосстраха», сманивший из «Чайки» менеджеров. Хачатуров их хорошо знает - он работал вице-президентом НК «Славнефть» в бытность Гуцериева ее президентом. В одном из интервью Хачатуров рассказывал, что инвестирует в недвижимость, хотя ни «Легиона», ни конкретных объектов не упоминал.

Романов двор
$15 млн
Самые близкие к Кремлю офисные центры

Архитектурная тусовка до сих пор спорит, можно ли было в 500 м от Кремля строить два крупных бизнес-центра: «Романов двор - 1» и «Романов двор - 2». Они притаились за старым зданием Московского университета (сейчас там располагается факультет журналистики МГУ), и во время строительства многие опасались, что корпуса учебного заведения «сползут» в котлован. Но журфак устоял, и его обитатели теперь могут любоваться на пирамиду крыши бассейна, торчащую у них во дворе.

Помимо эксклюзивного расположения, хозяева офисного центра гордятся самым дорогим в Москве кинотеатром-«Романов-Синема» и печкой XVI века в холле. Она была найдена во время рытья котлована, аккуратно разобрана и тщательно собрана заново. Самый престижный обитатель комплекса- «Райффайзенбанк». Он прокредитовал строительство «Романова двора - 2» на $43 млн и частично - строительство «Романова двора - 3» (его планируется начать возводить в 2005 году).

Центром «Романов Девелопмент Труп», по данным Forbes, является люксембургская компания Moscow Construction and Development, которую возглавляет предприниматель Гагик Адибекян.

Пресненский машиностроительный завод
$11 млн
Бизнес-центры класса А- на Красной Пресне

На территории Пресненского машиностроительного завода последние четыре года строится бизнес-парк. Новые собственники предприятия, которые себя не раскрывают (известно, что это несколько физических лиц, в том числе некоторые руководители завода), поняли, что офисная недвижимость намного более интересный бизнес, чем производство пороха и оборудования для текстильной промышленности. Сегодня на территории завода несколько зданий уже перестроены в бизнесцентры, а в 2003 году было возведено новое здание площадью 16 000 кв. м (арендуемая площадь- 11 500 кв. м). Базовая ставка не сказать чтобы умеренная-$550 за кв. м без НДС.

Отели

Моспромстрой
$58 млн
Бывший советский главк, владеющий пятизвездными отелями

Самая мощная и престижная сеть гостиниц в Москве-Marriott. Но корпорации Marriott принадлежит только брэнд, управляет отелями по лицензии американская компания Interstate Hotels & Resorts, а в части офисов и торговых галерей - компания «Траст Эстейт». Здания же находятся в собственности у ЗАО «Моспромстрой» (бывший «Главмоспромстрой»), 24,5% акций которого принадлежат городским властям, а остальные в 1990 году были распылены между 29 000 членов трудового коллектива. Всего три отеля Marriott зарабатывают в год $50 млн, из них на долю «Моспромстроя» приходится порядка $15 млн. Помимо зданий Marriott, на балансе «Моспромстроя» числится еще около 300 объектов недвижимости в Москве, однако более или менее заметный доход приносит только бизнес-центр «Парус» на 1-й Тверской-Ямской, 23.

С середины 2004 года акции «Моспромстроя», общая годовая выручка которого превышает $370 млн (основной доход идет от строительного бизнеса), начали скупать несколько сторонних структур. Но, по словам гендиректора «Моспромстроя» Василия Мороза, правительство Москвы и менеджмент компании нашли схему, позволяющую им сохранить контроль над более чем 75% акций.

ИнтерРусь-М
$13 млн
Единственный в России отель Hyatt

Пятизвездный отель «Арарат Парк Хаятт» с видом на Большой театр открылся в 2002 году на Неглинной на месте гостиницы «Армения» и кафе «Арарат». В здании 220 номеров, самые дешевые стоят больше $500 в сутки при предварительном заказе. Возводил новое здание строительно-реставрационный концерн «Лусине» (гендиректор Мурад Саргсян), прославившийся реставрацией Третьяковской галереи. Стоимость «Арарата» сам Саргсян оценивал в $60 млн. Сейчас отель принадлежит компании «ИнтерРусь-М», которой основатель концерна «Лусине», по его словам, продал объект на завершающем этапе строительства.

«Арарат Парк Хаятт» - единственная из высокодоходных гостиниц Москвы, в числе совладельцев которой нет столичных властей. Управляет «Араратом» американская компания Hyatt International. Сеть Hyatt насчитывает 212 отелей по всему миру. «Арарат» - первый проект Hyatt в России.

Открытые инвестиции
$11 млн
Девелоперский проект группы «Интеррос»

В январе 2003 года «Интеррос» с помпой объявил о начале масштабного проекта. Компания «Открытые инвестиции» должна была стать в перспективе крупнейшим игроком на рынке коммерческой недвижимости. Сразу же после создания «Открытых инвестиций» компании были переданы торгово-офисный центр «Мейерхольд» (7300 кв. м офисов и торговых помещений) и гостиница Novotel на Новослободской улице (три звезды, 254 номера). Затем «Интерросу» удалось привлечь в партнеры AIG, один из крупнейших финансовых конгломератов в мире, который обещал вложить в совместные проекты минимум $50 млн. Наконец, в ноябре 2004 года «Открытые инвестиции» продали на РТС около 40% акций и привлекли $68,8 млн, а гостиница Novotel договорилась о кредите Сбербанка на $25 млн. С деньгами понятно, объекты же пока в основном в планах. Главная стройка - коттеджный поселок «Павлово» на берегу Истринского водохранилища. Всего планируется построить около 200 домов класса deluxe, половина их уже распродана в среднем по $700 000.

В будущем «Открытые инвестиции» планируют возвести в районе Садового кольца 27-этажную башню «Росбанк» (новый офис одноименного кредитного учреждения) и два бизнесцентра общей площадью 50 000 кв. м. А на улице Шереметьевской (к северу от центра) запланировано строительство торгово-развлекательного «Центра Райкина» - 78 000 кв. м. Траты на последние два проекта, по оценкам Forbes,-около $150 млн. Пока же основной доход приносит гостиница Novotel с выручкой более $8 млн в год.

Склады
На этом рынке лишь один крупный игрок

Мостранссклад
$22 млн
Социалистическое предприятие на рынке коммерческой недвижимости

Компания «Мостранссклад» ведет свою родословную от складов, построенных в начале XX века знаменитыми магнатами братьями Рябушинскими при станциях Московского железнодорожного узла. Сегодня «Мостранссклад» - это 280 000 кв. м складских площадей; собственные железнодорожные и автомобильные подъездные пути; шесть филиалов, расположенных в различных районах Москвы. В большинстве зданий проведена реконструкция и уже начато строительство нового складского комплекса. Образованный в 1992 году, «Мостранссклад» целиком принадлежит менеджменту и трудовому коллективу. Акции сильно распылены. Более или менее заметный пакет- 11% акций - сосредоточен в руках братьев Сергея и Андрея Шилдиных. Андрей Шилдин является гендиректором компании.

В прошлом году компания «Росбилдинг» попыталась скупить акции «Мостранссклада». Однако попытка провалилась. Топ-менеджер «Мостранссклада» объяснил это так: «Мы сильная компания со старыми традициями, и нам такой инвестор не нужен». «Мостранссклад» действительно смотрится необычно на фоне других компаний в секторе коммерческой недвижимости- развитая социальная сфера, надбавки к пенсиям экс-сотрудников и их никем не оспариваемое участие в акционерном капитале предприятия. Однако в будущем ситуация изменится - конкуренция на рынке складских услуг резко обострилась, «социалку» придется сократить.

ЦУМ
Адрес: ул. Петровка, 2.
Стоимость: 520 млн долларов.

Торговый центр "Наутилус"
Адрес: ул. Никольская, 25.
Стоимость: 60 млн долларов.
Владелец: структуры "Банка Москвы". По версии МВД, бенефициары — непосредственно Андрей Бородин и Дмитрий Акулинин. В декабре решением Тверского суда Москвы на торговый центр наложен арест.

"Центральный детский мир на Лубянке"
Адрес: Театральный пр., 5
Стоимость: 260 млн долларов.
Владелец: "Галс-Девелопмент" (ВТБ).

Отель "Ритц-Карлтон"
Адрес: ул. Тверская, 3.
Стоимость: 500 млн долларов.
Владелец: Булат Утемуратов ("Верный капитал") . Возглавляет рейтинг влиятельных бизнесменов по версии казахского Forbes. Экс-глава администрации президента Нурсултана Назарбаева.

Отель "Националь"
Адрес: ул. Моховая, 15/1, стр. 1.
Стоимость: 155 млн долларов.
Владелец: Саит-Салам Гуцериев (группа БИН).

Гостиница "Москва"
Адрес: Охотный ряд, 2.
Стоимость: 1,1 млрд долларов.
Владелец: Микаил Шишханов, Сулейман Керимов, Аркадий Ротенберг.

Отель "Метрополь"
Адрес: Театральный пр., 2.
Стоимость: 280 млн долларов.
Владелец: Александр Клячин (KR Properties).

Галерея бутиков в Третьяковском проезде
Стоимость: 100-160 млн долларов.
Владелец: компания Mercury (Леонид Фридлянд и Леонид Струнин).

Торгово-офисный центр "Никольская плаза"
Адрес: ул. Никольская, 10.
Стоимость: 250 млн долларов.
Владелец: Инвестиционно-строительный холдинг "Руцог", основатель - Григорян Рубен Цокалович . В портфеле холдинга несколько жилых домов и бизнес-центр "Олимпик Плаза" у метро "Проспект Мира".

Бизнес-центр "Романов двор"
Адрес: Романов пер., 4.
Стоимость: 380 млн долларов.
Владелец: Гагик Адибекян, основатель компании RD Group.

Торговый центр "Охотный Ряд"
Адрес: Манежная пл., 1, стр. 2.
Стоимость: 750 млн долларов.
Владелец: Александр Занадворов.

ГУМ
Адрес: Красная пл., 3.
Стоимость: 625 млн долларов.
Владелец: здание ГУМа принадлежит государству, но до 2059 года находится в аренде у группы Bosco Михаила Куснировича.

"Военторг"
Адрес: ул. Воздвиженка, 10.
Стоимость: 350 млн долларов.
Владелец: Дмитрий Рыболовлев.

"Гостиный двор"
Адрес: ул. Ильинка, 4.
Стоимость: 320 млн долларов.
Владелец: город Москва, Михаил Хубутия (владеет долей и управляет "Гостиным двором").

Отель "Балчуг Кемпински Москва"
Адрес: ул. Балчуг, 1.
Стоимость: 185 млн долларов.
Владелец: J&T Real Estate (словацкий бизнесмен Петер Корбачка, брат Романа Корбачки, совладельца "Номос-банка").

Пустырь на месте гостиницы "Россия"
Адрес: ул. Воздвиженка, 10.
Стоимость: 1,5 млрд долларов (до отмены проекта).
Владелец: город Москва, до прошлого года фирмы Шалвы Чигиринского.

Бизнес-центр "Царев сад"
Адрес: Болотная ул., 10, стр. 1
Стоимость: 220-250 млн долларов.
Владелец: "Cбербанк капитал".

Бизнес-центр "Балчуг Плаза"
Адрес: Болотная ул., 10, стр. 1.
Стоимость: 170 млн долларов.
Владелец: Роман Абрамович, Александр Чигиринский. Их компания "Снегири" возвела еще несколько более мелких зданий по соседству.

Пустырь на месте будущей гостиницы Four Seasons
Адрес: Софийская наб., вл. 4-10.
Стоимость: 160-180 млн долларов.
Владелец: "Альфа-Групп".

Кто страдает и кто выигрывает от сноса киосков и павильонов на столичных улицах

Фото: Екатерина Кузьмина / РБК

Ночь на 9 февраля, когда по всей столице, запомнилась многим москвичам, хотя была лишь продолжением идущей уже пять лет войны с уличной торговлей, оставшейся нынешнему городскому начальству в наследство со времен Юрия Лужкова.

Кто был на этом рынке раньше и кто приходит на него теперь, вслед за бульдозерами?

Торговая география Москвы

Массовая лоточная торговля возникла в столице в начале 1990-х годов, в условиях дефицита; торговцы занимали самые людные места: подземные переходы, выходы из станций метро и окрестности остановок общественного транспорта. Лужков, ставший мэром Москвы летом 1992 года, после отставки Гавриила Попова, не справившегося с «перебоями в снабжении населения продовольственными товарами», поддерживал уличную торговлю. Контролировали торговлю районные управы, что наложило неизгладимый отпечаток на экономическую географию города.

Первыми объектами группы компаний ТЭН (сейчас занимает 20-е место в рейтинге журнала Forbes «Короли российской недвижимости») были три рынка возле станций метро «Кузьминки» и «Рязанский проспект» и несколько торговых павильонов там же. Все объекты размещались строго в пределах одного административного образования. Такая любовь к юго-востоку Москвы объясняется, не исключено, тем, что один из совладельцев компании Дмитрий Судьин в конце 1990-х занимал пост заместителя главы управы района Рязанский.

Торговый центр «Таганка» и павильоны около «Марксистской» контролирует группа компаний «Яузские ворота», основанная Сергеем Скобликовым, который до этого 12 лет работал в исполкоме Таганского райсовета. В 1994 году Скобликов основал частную «Московскую службу спасения», которая пользовалась поддержкой Лужкова. Вскоре после этого «Яузские ворота» стали управлять авторынком в Южном порту и построили несколько торговых центров в различных районах Москвы. Сейчас «Яузские ворота» владеют более 370 тыс. кв. м коммерческой недвижимости.

Торговым центром на выходе из метро «Серпуховская» владеет компания «Антарис» во главе с выходцем из Абхазии Владимиром Бигвавой. В 1990-х годах эта компания построила немало павильонов в районе Замоскворечье. А в 2002 году вместе с сыном тогдашнего вице-мэра Валерия Шанцева Александром и ресторатором Аркадием Новиковым Бигвава зарегистрировал компанию «Платто», которая планировала строительство гостиницы возле Павелецкого вокзала (отель так и остался в планах, зато тогда же «Антарис» стал заметным игроком на рынке маршрутного такси в Москве).

Даже если бизнес не был связан с чиновниками напрямую, многие предприниматели годами тяготели к определенным районам города, подозрительно совпадающим с границами административных единиц.

Торговыми рядами вокруг станции «Улица 1905 года» владеет фирма «Союз-Сона», принадлежащая семье Варужана Бадаляна, члена совета Московской армянской общины.​

Они же владели павильонами на Баррикадной, Пресненском Валу, Малой и Большой Бронных, а также фабрикой по производству сухофруктов в шоколаде — все активы находились на территории одного района — Пресненского. Павильонами в Академическом районе владеет компания «Каховка» Анны Штыковой. Таких примеров десятки. Директора Центра антикоррупционных исследований «Трансперенси Интернешнл Россия» Елену Панфилову не удивляют географические привязанности бизнесменов: «В период дикого капитализма главным ресурсом для бизнеса был административный ресурс и связи. Если внимательно изучить биографии владельцев киосков и глав районов, наверняка можно обнаружить, что они бывшие однокурсники или вместе играют в хоккей и так далее».

Площадь возле вестибюля станции метро «Кузнецкий Мост»

Торговый павильон на «Баррикадной» (снесен летом 2015 года) был построен в 1994 году, когда его собственник Юрий Кольцов со своими партнерами зарегистрировал ЗАО «Кадо и К». Среди совладельцев компании были Виктор Рышков и Юрий Заморин, которых в криминальных хрониках называли лидерами Таганско-Редкинской ОПГ. Помимо торговых павильонов у разных станций метро крупнейшим активом «Кадо и К» был оптовый рынок «Китеж», занимавший площадь перед Киевским вокзалом. В начале 2000-х Заморин и Рышков были застрелены в центре Москвы, а вскоре на месте рынка началось строительство торгового центра «Европейский», принадлежащего тогдашним совладельцам Черкизовского рынка, а ныне миллиардерам-девелоперам Зараху Илиеву и Году Нисанову.

И другие представители диаспоры горских евреев, подарившей Москве Нисанова и Илиева, были чрезвычайно успешны в уличной торговле. В середине 2000-х годов торговые объекты начали строить семьи Захаряевых, Исаковых и Ашуровых. По подсчетам РБК, у них в управлении и собственности более 70 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, среди которых есть торговые павильоны в разных районах Москвы. Часть этих объектов также отправилась под ковш 9 февраля.

Подземный переход станции «Новокосино»

Властители подземелья

Отдельным миром была подземная торговля.

До начала «торговой реформы» Сергея Собянина Московский метрополитен сдавал в аренду 13 249 кв. м коммерческих площадей в подземных переходах и вестибюлях станций метро. «Большинство арендаторов коммерческих площадей метро — управляющие компании. Они в 1990-х заключили с метро долгосрочные договоры аренды киосков, которые пересдают предпринимателям», — объясняет РБК первый замначальника Московского метрополитена Юрий Дегтярев. Бизнес был прост: арендовали площади за рубль, а сдавали за пять — на эту разницу жили, улыбается Дегтярев.

В 2012 году вскоре после отставки начальника метро Дмитрия Гаева средняя ставка аренды за квадратный метр была поднята с 1655 до 5220 руб., а в 2014 году — и до 10 500 руб., рассказывает РБК представитель крупнейшего арендатора площадей в метро компании «Дегама», пожелавший сохранить анонимность (цифры, предоставленные метрополитеном, совпадают). Работающие в метро предприниматели, опрошенные РБК, арендуют киоски по ставкам от 28 тыс. до 41 тыс. руб. за 1 кв. м.

До начала «торговой реформы» Сергея Собянина Московский метрополитен сдавал в аренду 13 249 кв. м (Фото: Екатерина Кузьмина / РБК)

Таким образом, разница, на которую живут управляющие компании, если и сократилась, то не очень сильно. Представитель «Дегамы» спорит: «Сейчас разница между арендой и субарендой с учетом всех трат (от охраны до ремонта павильонов) составляет 20-25%».

С 1990-х годов почти половину площадей в метро контролировали три компании.

«Дегама» и связанные с ней (сдавали в субаренду 4574,6 кв.м) принадлежат структурам бизнесмена Льва Кветного, бывшего партнера миллиардеров Алишера Усманова и Андрея Скоча по холдингу «Газметалл» и аэропорту Внуково. Компания «Диалмет» и аффилированные с ней фирмы (1471,9 кв. м) связаны с одним из крупнейших владельцев торговой недвижимости в центре Москвы Яковом Якубовым, тоже выходцем из диаспоры горских евреев. «Компанией Шевалье» (904,37 кв. м) владеет Бэла Нусуева, вдова Шевалье Нусуева (убит в 2005 году) авторитетного спортсмена и партнера Алимжана Тохтахунова, больше известного как Тайванчик.

Еще одним крупным арендатором в метро были структуры авторитетного бизнесмена Шабтая Калмановича. Связанные с ним фирмы владели в подземке сетью кафе быстрого питания «Метробуфет» (30 точек), сетью из 47 фотокиосков и десятками аптечных пунктов. После убийства бизнесмена в 2009 году руководство метро расторгло контракт с «Метробуфетом», обнаружив многочисленные нарушения, но основную часть остального бизнеса удалось сохранить его партнерам: Эмиль Зеликов владеет девятью аптечными киосками «ДЛН Фармэси», а владельцами фотоателье стали партнеры Калмановича по «Метробуфетам» Эдуард Донцис и Сергей Тараканов.

Часть киосков в подземных переходах построили бывшие сотрудники метрополитена. Основателем ООО «Метро-Сервис +» (346,02 кв. м на «Варшавской») был Карл Макацария, который в конце 1980-х работал замначальника Главного управления метрополитенов МПС СССР. Бывшая сотрудница отдела рабочего снабжения Метростроя Антонина Мушкарина арендует у метрополитена торговые ряды (185,77 кв. м) на нескольких станциях Люблинской линии.

Среди крупных арендаторов торговых площадей в метро есть много людей, не занимавшихся торговлей, но обладавших в 1990-х большими связями. Глава Российского общества по смежным правам Ахмед Тагибов, который боролся с Никитой Михалковым за право собирать авторские отчисления с производителей и импортеров цифровой техники, пересдает в субаренду площади (149,57 кв. м) на «Войковской» и «Менделеевской». Все коммерческие площади на Бутовской линии метро достались компании «Фирма «МиКам-В», связанной с владельцем закрытого Собяниным московского рынка «Эмерал», горским евреем Симоном Юсуфовым. Киосками на станции «Перово» (90,7 кв. м) управляет ООО «ПКК-ЕС», совладельцем которого является авторитетный бизнесмен, совладелец Краснопресненских бань, торговых центров «Час пик» и «Свиблово» Александр Рутинов. Его соседями по торговым рядам в Перово является фирма «Метрофарммед» (торговые ряды были еще и на «Третьяковской»), совладельцем которой до избрания депутатом Госдумы был хоккеист Владислав Третьяк (сейчас доля у его дочери Ирины).

Журналист Александр Сургутанов получал разрешение на строительство киосков больше 20 лет назад. До начала реформы торговли ему принадлежали торговые ряды (190 кв. м) на станциях «Китай-город», «Кузнецкий Мост» и «Арбатская». «Я лично пришел к тогдашнему руководителю метрополитена — Дубченко (Евгений Дубченко, начальник Московского метрополитена в 1986-1995 годах. — РБК ), рассказал и показал на видеокамере, как это делается на Западе. Предложил построить киоски в вестибюлях, согласовал проект со всеми инстанциями», — вспоминает Сургутанов, который сейчас живет в Испании, зарабатывая изданием местных выпусков «Комсомольской правды» и «Московского комсомольца». В прошлом году Сургутанов лишился 2/3 арендованных им площадей, оставшиеся павильоны должны закрыться 1 апреля, когда мэрия начнет «второй этап реконструкции переходов метрополитена».

На первом этапе были закрыты торговые ряды на 85 станциях метро: больше всего пострадали структуры Якубова — он лишился 71% площадей, «Компания Шевалье» — 65%, «Дегама» — 55%. Впрочем,1 апреля 2016 года оставшиеся павильоны также будут закрыты.

Первый подход к реформе

В октябре 2010 года Сергей Собянин, приехав к станции метро «Улица 1905 года» с большим количеством телекамер, обнаружил, что из-за обилия киосков не видит памятник участникам восстания 1905 года. «Подобные вещи не могли возникнуть без ведома местных властей!» — распекал мэр торговцев и чиновников, тут же увольняя глав Тверского и Пресненского районов.

Мэр Москвы Сергей Собянин (Фото: «РИА Новости»)

Сигнала оказалось достаточно для глав других районов, чтобы начать ликвидацию «лишних» киосков. Никаких официальных распоряжений о сокращении уличной торговли мэрия в тот момент не выпускала. Лишь спустя несколько месяцев власти составили схему размещения киосков, в которую вошло всего 9902 ларька из 14 тыс. существовавших прежде. Москомархитектура разработала несколько проектов типовых киосков, которые бизнесмены должны были приобретать за свой счет. К примеру, стоимость киоска «Классика», который можно было устанавливать в центре, равнялась 420 тыс. руб.

Для вящей прозрачности город объявил аукционы на места для киосков. Однако что-то пошло не так. Передел рынка привлек внимание новых посредников, которые решили скупить лоты для их последующей пересдачи торговцам.

Первый же аукцион — за продуктовый ларек на углу Нового Арбата и Новинского бульвара — закончился неожиданно. Стартовая ставка аренды выросла в 3000 раз, более чем до 300 млн руб. за три года. Победила компания «Бизнес-центр «Складочная», близкая к бывшему владельцу Савеловского рынка электроники Михаилу Дворникову. Позже компания отказалась от заключения контракта и больше не принимала участие в аукционах.

Обычным торговцам принять участие в аукционах было непросто, рассказывают РБК несколько бизнесменов. В каждой префектуре на аукционах появлялись группы участников крепкого телосложения, устанавливающих свои правила. «В Западном округе нам сразу предложили: начальная ставка аренды — 20 тыс. руб. Будете упорствовать — мы будем сидеть и тупо поднимать ставку до нескольких миллионов. А если вы нам 500 тыс. заплатите, мы вообще участвовать не будем, берите за 20 тыс. руб. Мы с коллегами разделили места между собой, отдали им полмиллиона, и тендер состоялся», — вспоминает совладелец одной из сетей фастфуда.

В Южном округе аукционист не замечал ставки, «которые делал мой сотрудник», — предприниматель вспоминает другой случай: «25 тыс. Кто больше? Никто?» Мой сотрудник не выдержал, вскочил: «Мы предлагаем 30 тыс. руб.!» «Что это за поведение такое? Удалите из зала». Сотрудника вывели, бритый амбал довел его до машины и сказал, чтобы больше не появлялся, иначе «твои оторванные ноги найдут в твоем багажнике».

В сентябре 2011 года префектура Южного округа разыграла право на установку цветочной палатки в Бирюлево. Стоимость лота увеличилась в 1034 раза, до 7,2 млн руб. Однако через несколько дней победитель — фирма «СК Сервис-Строй» — отказался от договора, так же поступили следующие десять участников аукциона, и договор был заключен с индивидуальным предпринимателем Арутюняном Романом Арминаговичем, предложившим за киоск 232 тыс. руб. Аналогичная ситуация ровно с тем же набором участников повторилась еще на нескольких аукционах в Южном округе. По этим и некоторым другим эпизодам антимонопольная служба даже возбудила административные дела по факту картельного сговора между участниками аукционов.

Итоги у реформы получились странные. За 2011 год город выставил на аукционы примерно 1/3 мест, занимаемых уличными киосками (средняя ставка повысилась до 1500 руб. за 1 кв. м в месяц), однако договоры с оставшимися 2/3 рынка пролонгировали, обосновав «социальной значимостью» киоска и сохранив прежние ставки аренды.

Хозяева улиц

К началу 2015 года в Москве работало около 7 тыс. киосков. Из них почти 2 тыс. — газетные и билетные, работающие по льготным ставкам аренды.

Оставшиеся почти 5 тыс. киосков и павильонов на 80% принадлежат сетевым структурам, признает собеседник в департаменте торговли и услуг Москвы. По данным департамента, предоставленным РБК, крупнейшими из них являются: группа «Дилинг Сити», контролирующая 436 киосков, производитель мороженого «Айсберри» — около 300 мест, компания «Данвеста» — 142, структуры группы «Мобилайн» — 119 киосков.

По данным РБК, основатели большинства крупных владельцев киосков были так или иначе связаны с командой прежнего мэра столицы Юрия Лужкова.

Основной владелец «Дилинг Сити» — Андрей Чудаков. В 1990-х его отец Александр Чудаков выступал за футбольную команду правительства Москвы вместе с тогдашним градоначальником и столичным министром торговли Владимиром Малышковым, вспоминает в своей книге «Законы Лужкова» бывший глава столичного комитета телекоммуникаций и СМИ Михаил Щербаченко. Чудаков был близок к мэру, делает заключение автор.

Помимо киосков в середине 2000-х годов компания Чудакова-младшего начала строить торговые павильоны на местах, которые в 1996 году Лужков выделил ОАО «Русское бистро» под развитие одноименных закусочных. Однако последнее кафе этой сети закрылось в 2004 году, после чего «Русское бистро» разрешила «Дилинг Сити» построить торговые павильоны. Одним из владельцев «Русского бистро» был Игорь Малышков — сын футбольного партнера Чудакова, того самого министра торговли Москвы Владимира Малышкова.

Семья Чудаковых владеет еще и торговым центром «Александр Лэнд», построенном на месте рынка в Бибирево, и рядом компаний, которые выигрывали тендеры городских структур на доставку платежек (торговый дом «Орехово») и строительные работы («Универсалспецстрой», «Волгоградсервис плюс»).

Другой крупный владелец уличных киосков — компания «Данвеста» — был создан в начале 1990-х для помощи столичным властям в распределении гуманитарной помощи из Дании. В середине 1995 года «Данвеста» стала дистрибьютором европейской мясоперерабатывающей компании Danish Crown и открыла первые 20 киосков быстрого питания. Основателями «Данвесты» стали Владимир Кузин и совладельцы Витас Банка Андрей Лисин и Юрий Казарьян. Еще одним крупным акционером банка в конце 1990-х годов был Сергей Зелинский — партнер Игоря Малышкова по созданному им некоммерческому партнерству «Клуб спортивно-интеллектуальных игр».

Сейчас единственным владельцем «Данвесты» считается другой авторитетный бизнесмен — Артур​ Асатрян, по данным армянской прессы, известный под кличкой Дон Пипо. В 2013 году власти Италии объявили Дона Пипо в международный розыск в связи с убийством криминального авторитета Деда Хасана (Аслан Усоян).

Ни розыск, ни кризис не помешали Асатряну увеличить сеть киосков «Данвесты» до нескольких сотен, в том числе благодаря программе сотрудничества мэрий Москвы и Еревана.

Реформа уличной торговли, запущенная Собяниным в 2011 году, на бизнесе «Данвесты» никак не сказалась. Часть мест, которые занимали киоски компании в центре Москвы, в какой-то момент были выставлены на аукционы, но незадолго до конкурса эти лоты с торгов сняли, а с компанией продлили прежние договоры. Также «Данвеста» оказалась почти монопольным производителем киосков нового образца. Гендиректор «Данвесты» Манвел Оганнисян входит в состав общественного совета департамента торговли города. По данным этого ведомства, к концу 2015 года «Данвеста» сохранила 142 киоска на улицах города. Получить комментарии представителей «Данвесты» не удалось. В компании говорят, что у них нет «специалиста по прессе».

Группа компаний «Мобилайн» включает в себя более четырех десятков юрлиц, зарегистрированных на подставных людей, рассказывает источник РБК в департаменте торговли. Гендиректор ООО «Мобилайн» Елена Нагорная, прописанная в Екатеринбурге, в 2010-2012 годах возглавила 58 компаний и стала собственником еще 30. По подсчетам РБК, в состав неформальной группы «Мобилайн» входит больше 30 юрлиц, которые участвовали или побеждали в аукционах на право размещения киосков, преимущественно в Северо-Западном, Западном и Южном округах Москвы. Все эти компании объединяют не только одни и те же директора и собственники, но и создание многочисленных отраслевых ассоциаций. Большинство из них учредили или участвовали в Объединении предпринимателей розничной торговли овощами и фруктами, Ассоциации предпринимателей рыбной продукции, Ассоциации предпринимателей в области торговли цветами, Объединении предприятий общепита. Известные или не связанные с «Мобилайном» компании во все эти ассоциации никогда не входили.

Вскоре киоски, права на которые выиграли «Мобилайн» и аффилированные с ним компании, были выставлены на продажу на сайтах по недвижимости. Продавцом выступала фирма «АВ-терминал», которая владеет сетью платежных терминалов в Центральной России, а в последнее время занимается строительством небольших торговых центров в Москве и Подмосковье.

Директором «АВ-терминала» указан житель Воронежской области Александр Дегтярев, на которого зарегистрировано более 190 компаний, а единственным владельцем — житель подмосковного Одинцово Владислав Зинович. Прежде он занимался игорным бизнесом, в 2008 году зарегистрировал патент на изобретение «Аппарата для проведения мгновенной и тиражной лотереи». Его брат Артем Зинович был совладельцем компании «Арт и К», владеющей правами на программу «Видео гейм — 1», которая используется в бывших игровых автоматах для проведения лотерей. Также Владислав Зинович тесно связан с несколькими аффилированными между собой букмекерскими компаниями. По данным Федеральной налоговой службы на декабрь 2015 года, группа букмекерских компаний, куда входят «Евромир», «Инвест Гарант», БК «Олимп» и «Уильям Хилл» (название совпадает с крупнейшей в мире букмекерской компанией»), занимает второе место в России по количеству пунктов приема ставок — 846 залов. Зинович не ответил на вопросы РБК, отправленные его секретарю.

Второй подход к реформе

В 2015 году политика изменилась: город решил за собственные средства строить торговые павильоны, чтобы затем сдавать непосредственно предпринимателям. По итогам первых 205 аукционов средняя ставка аренды выросла, по словам главы департамента торговли Алексея Немерюка, до 7 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц.

Рекорд на аукционах поставил псковский предприниматель Армен Бениаминов, известный тем, что 7 ноября 2003 года заменил российский флаг на флагштоке Госдумы на знамя СССР, и разбросал с крыши листовки с надписью: «Да здравствует Великая Октябрьская социалистическая революция!». Потом коммунист превратился в бизнесмена, стал дистрибьютором мороженого «Чистая линия» и приехал в Москву. Он поднял начальную цену торгов на 830% и арендовал на «Баррикадной» киоск «Мороженое» за небывалую сумму — 297,6 тыс. руб. в месяц.

Весной 2015 года, когда городские власти возобновили снос торговых рядов в метро и возле него, по столице прокатились митинги недовольных предпринимателей. «В 1990-х мы оказались без работы и были вынуждены заниматься бизнесом. Мэрия увеличила арендную плату, а сейчас требует, чтобы мы сами снесли свой павильон, то есть нам говорят: пойдите застрелитесь сами, чтобы нам руки не марать», — возмущался с трибуны постоянный участник митингов предприниматель Юрий Кольцов. Это тот бизнесмен, который еще в 1990-х вместе с вожаками Таганско-Редкинской ОПГ организовал торговлю на той самой «Баррикадной», где теперь коммунист Бениаминов будет пытаться окупить небывалую прежде в Москве цену аренды продажей эскимо.

В феврале 2015 года Кольцову даже удалось попасть на прием к министру экономического развития России Алексею Улюкаеву. «Очень вас прошу… У меня четверо детей… Павильон — мой один-единственный доход… В мои годы найти новую работу крайне проблематично», — описывала прием у министра газета «Московский комсомолец».

Разговаривая с корреспондентом РБК после митинга, Кольцов жаловался на «непомерную арендную плату», однако, чтобы уточнить ее размер, бизнесмену понадобилось два телефонных разговора с управляющим и главным бухгалтером компании.

Кольцов ежемесячно платил в московский бюджет по 120 руб. с метра площади (в его павильоне был 221 кв. м). Любопытно, но даже если бы коммунист Бениаминов не задрал цену на торгах и стоимость аренды его киоска осталась стартовой, городской бюджет получил бы за месяц от одного этого киоска на 5,5 тыс. руб. больше, чем от всего торгового павильона Кольцова, работавшего с 1994 года.

В итоге встреча с министром не спасла бизнес Кольцова — летом 2015 года его павильон был снесен.

Кто пришел на смену

С весны 2015 года мэрия сдала в аренду предпринимателям 205 киосков, к середине 2017 года планирует заменить на государственные и оставшиеся 4811 киосков, говорит РБК глава департамента торговли и услуг Москвы Алексей Немерюк.

Несмотря на протесты предпринимателей, эффект для городского бюджета очевиден, радуется он. Если в 2010 году бюджет получил от размещения 14 тыс. киосков 87,8 млн руб., то теперь только сданные в аренду 205 киосков будут приносить почти 107 млн руб. в год.

В 2016 году на улицах Москвы будет работать 6438 объектов уличной торговли, что почти на 3500 меньше, чем годом ранее. Согласно новым схемам размещения объектов нестационарной торговли, утвержденным в конце 2015 года, количество уличных киосков сократится до 5016 , оставшееся — объекты сезонной торговли: елочные базары и арбузные развалы. Больше всего киосков в центре города — 811 , наиболее радикально поступили на территории Новой Москвы (всего 32 киоска и 58 лотков сезонной торговли).

Однако сокращение количества киосков не так удивительно, как смена специализации. Исходя из документов больше 2/3 объектов должно иметь специализацию «Печать» и «Мороженое». Количество киосков, торгующих газетами, даже увеличится — с 2000 до 2696 объектов.

Радикально сокращается количество киосков иных специализаций: «Продукты» — до 218 киосков, «Цветы» — 165 , «Фастфуд» — 114 , киосков с бытовыми услугами сохранится всего 99. От обширной сети «Мосгорсправка» сохранится всего четыре киоска. «Перед нами мэр поставил задачу навести порядок в уличной торговле. Мы ориентируемся на количество киосков, которые работали в Москве в советское время. Тогда были киоски «Печать», «Мороженое», «Театральные билеты», и всем хватало», — поясняет Немерюк.

Активнее прочих в аукционах участвует производитель мороженого «Айсберри», владельцем которого, по данным «Ведомостей», является тесть миллиардера Романа Абрамовича — бизнесмен Александр Жуков. Его компания получила в аренду 42 киоска «Мороженое» из 125 объектов, выставленных на аукцион по состоянию на 12 февраля. 11 киосков мороженого арендовала компания «Торговый ряд», владельцем которой является Дмитрий Холин. Ранее он основал сеть по продаже компьютерных аксессуаров «Минипорт», которая имела более 70 киосков в переходах метрополитена, с 2014 года он является одним из крупнейших арендаторов в подземных переходах ГУП «Гормост» (подчинено вице-мэру Москвы Петру Бирюкову).

Все семь киосков «Театральные билеты» достались Московской дирекции театрально-концертных и спортивно-зрелищных касс, бенефициарами которой являются основатель сети платежных терминалов QIWI Сергей Солонин (196-е место в списке богатейших россиян Forbes) и гендиректор кинокомпании «Народное кино» Евгений Зобов. А два из трех выставленных на торги киоска «Хлеб» получила 21-летняя предпринимательница Элина Башаева, про которую ничего не известно.

Часть мест, где работали продуктовые киоски, теперь займут вендинговые автоматы. Преуспела в этом начинании компания «Все сам». С лета прошлого года она — в порядке эксперимента с мэрией — ставит на улицах автоматы, продающие «товары первой необходимости». РБК не удалось найти разрешительную документацию на установку объектов «Все сам». «Данные киоски были установлены в рамках проведения Фестиваля робототехники», — пояснил РБК представитель департамента торговли.

«Появление аппарата «Все сам» стало подарком судьбы — теперь мне не нужно специально искать работающий магазин, ведь все самое необходимое я могу купить по дороге домой!» — такими словами некая студентка Диана Кафискина описывала нововведение на сайте проекта «Активный гражданин», с помощью которого мэрия обосновывает размещение вендинговой техники. «Компания-разработчик привносит инновационные подходы в область ретейла, наша страна шагает в ногу со временем, а это не может не радовать», — поддерживал ее москвич Александр Ляпунов. 73% участников проекта заявили, что хотят совершать покупки в магазинах-роботах.

Корреспондент РБК проверил работу четырех киосков «Все сам» в разных районах Москвы. Ни один из автоматов не печатал кассовый чек, нигде не работала функция приема банковских карт. Ни один участник проекта «Активный гражданин» не обратил внимание на эти проблемы.

О компании «Все сам» известно немного. Немерюк на вопрос о ее владельцах сдержанно отвечает: «Это наши московские ребята». По данным ЕГРЮЛ, до осени 2015 года компанию возглавлял бывший топ-менеджер сети супермаркетов «Дикси» Ринат Тимерханов, а владельцами были жительница Ставропольского края Юлия Свинторжицкая и Анатолий Мальков, владелец стоматологической клиники «Лимко Дент» и спа-центра «Посольство красоты» на Тверском бульваре.

Информации о Свинторжицкой крайне мало. В 2010 году она стала владельцем 20% компании «БМП-Сервис», которая владеет сетью вендинговых и платежных терминалов, а в 2012 году приобрела 50% ООО «И-Венд Технолоджи», занимающейся установкой кофейных аппаратов.

По словам Немерюка, эксперимент с компанией «Все сам» можно считать успешным: «Вендинговые киоски смогут заменить горожанам продуктовые». Департамент торговли и услуг Москвы нарисовал схему размещения вендинговых аппаратов на улицах города — в ней 1196 мест (без учета подземных переходов и станций метро). Тендер на установку первого 121 автомата проходит в феврале. В это же время 76 мест для автоматов в переходах разыгрывает «Гормост».

Каковы шансы нового участника рынка на победу в этих тендерах? Близки к абсолютным.

Москомархитектура осенью прошлого года утвердила «типовые архитектурные решения для торговых автоматов», согласно которым на улицах города может быть установлено пять видов вендинговых аппаратов. В документах тендеров, в свою очередь, оговаривается, что автомат должен обязательно соответствовать стандартам Москомархитектуры.

Техническое описание одного из пяти архитектурных решений Москомархитектуры совпадает с описанием патентов «Устройство перемещения товаров» и «Устройство выдачи товаров», выданных на офшорную компанию Self Service Shop Holding, зарегистрированную на Британских Виргинских островах. А внешний вид рекомендуемых киосков полностью совпадает с киосками компании «Все сам», появившихся на столичных улицах. Представитель компании «Все сам» Александр Золотарев пояснил, что «Все сам» принимал участие в подготовке программы развития вендинга в Москве, а сейчас компания развивает франшизу, предлагая предпринимателям приобрести готовый аппарат стоимостью 4,5 млн руб.

Другие три типовых решения по параметрам, характеристикам и внешнему виду совпадают с вендинговыми автоматами японской компании Dydo. Официальным дилером Dydo в России является малоизвестная на рынке вендинга компания «Авалон Дистрибьюшен». В прошлом году она выиграла тендер на установку 75 торговых автоматов в 14 подземных переходах. По данным СПАРК, владельцами компании являются бывший гендиректор аптечной сети «36,6» Сергей Кривошеев и экс-председатель Госкомимущества России, один из авторов приватизации Александр Казаков. Пресс-служба Москомархитектуры отказалась от комментариев. «Нам пришли документы, мы их просто утвердили», — сообщил сотрудник ведомства на правах анонимности.

«Это не уникальные аппараты, их может сделать любой производитель. Одно из решений — аппарат крупнейшей вендинговой компании Uvenco, который может приобрести любой желающий, — утверждает Немерюк. — Точно такой же по параметрам, как у «Все сам», но прибалтийского производителя, был установлен на Тишинской площади», — отмечает он. Корреспондент РБК убедился, что вендинговый аппарат прибалтийского производства не соответствует типовому решению как минимум по пяти параметрам.

Кстати, та же компания «Все сам» преуспела и в другом бизнесе, связанном с реформой торговли. Чтобы заменить все нынешние киоски на новые, уже принадлежащие городу, бюджет потратит около 7 млрд руб. Департамент торговли заказал 3085 киосков, причем большую часть из них произвела фирма «Все сам», победившая в первом же конкурсе как единственный допущенный участник.

Первоначально заявки подавали шесть компаний, пять из них к тендеру не допустили, они было подали жалобы в ФАС, но вскоре все претензии отозвали.

Стоимость одного киоска «Мороженое», включая холодильное оборудование, от компании «Все сам» составляет около 1,69 млн руб. За почти такую же сумму (1,63 млн руб.) город закупает у «Все сам» киоски «Церковная лавка». В тендерной документации указано, что проект данных киосков аналогичен проекту газетных киосков. Однако у компаний «СК «Десса» и «Мэконс», победивших в тендерах на изготовление киосков «Печать», стоимость производства киоска составляет от 968 тыс. до 1,21 млн руб. К началу февраля 2016 года «Все сам» выиграл тендеров на производство новых киосков на сумму 2,85 млрд руб.

Что будет

Достигает ли торговая реформа эффекта, удалось ли избавиться от цепочек посредников в аренде и сделать все процедуры прозрачными?

Чтобы это понять, надо изучить внутренности станции метро «Новокосино». Подземная галерея на этой станции за МКАД стала пилотным проектом реформирования торговли в метро. Семь магазинов в ней, площадью от 16 до 33 кв. м, осенью 2014 года были выставлены на аукцион. В торгах приняли участие две компании, ранее не занимавшиеся торговлей в метро: структура, близкая к сети пунктов бытовых услуг «Секундочку» (акционеры: основатель фонда Aurora Investments Борис Карлов и президент Балтинвестбанка Юрий Рыдник), и ООО «Ванечка», принадлежащее топ-менеджерам ресторанного холдинга Ginza Project. Все семь объектов достались «Ванечке» за ежемесячную арендую плату 2,774 млн руб. (14 408 руб. за 1 кв. м).

Весной 2015 года первый замначальника метрополитена Юрий Дегтярев убеждал корреспондента РБК, что «Ванечке» удалось самостоятельно наладить работу во всех киосках, не привлекая субарендаторов. «Если я узнаю о том, что они занимаются скрытой субарендой, договор будет расторгнут», — грозил Дегтярев.

В сентябре 2015 года, меньше чем через полгода после открытия, киоски в «Новокосино» опустели. Возможно, потому, что компания все-таки сдавала киоски в субаренду. В распоряжении РБК есть подписанное обеими сторонами «Соглашение об основных принципах реализации проекта» с неким ООО «Вектор», согласно которому партнеры, осуществляющие торговлю в киосках на станции «Новокосино», должны распределять прибыль между партнером (продавцом) и ООО «Вектор», являющимся «операционной компанией проекта». Подлинность документа подтвердили два менеджера, работавшие на станции «Новокосино». Основной владелец ООО «Ванечка» и гендиректор Ginza Project Алексей Волков не отрицает существование документа: «Мы рассматривали различные варианты работы, это был один из вариантов. Мы отказались от него, когда поняли, что это нарушение договора с метрополитеном». «Метрополитен не располагает документальным подтверждением фактов передачи права торговли третьим лицам. Прекращение торговой деятельности со стороны ООО «Ванечка» было добровольным волеизъявлением, не связанным с нарушением договорных обязательств», — настаивает представитель департамента транспорта Москвы.

С точки зрения экономики проект не оправдал расчетов, говорит теперь Волков: «Мы слишком оптимистично к нему отнеслись. Пассажиропоток высокий, но в магазины заходили лишь 3-5% людей. Магазины заходного типа более комфортные для покупателя, но при этом мы вынуждены были платить за площади, которые невозможно использовать для коммерции».

Проект был бы рентабелен, если бы аренда составляла 7-7,5 тыс. руб. вместо 14,4 тыс. руб. за 1 кв. м, а площадь киосков была бы меньше, отмечает Волков (после провала эксперимента метрополитен снизил минимальную ставку аренды для будущих арендаторов в «Новокосино» до 9 тыс. руб.).

При участии Анны Дерябиной